国内首单交易所CMBS落地 激活万亿商业地产存量市场

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金茂高河在中国首家单一交易所——招商银行的联合登陆，将开启并加速万亿商业地产金融化时代的到来。中国最大的商业房地产基金高河资本将担任该产品的项目安排人和交易顾问。

商业地产的重量级金融创新终于登陆。

据悉，中国首个在交易所上市的商业地产抵押贷款支持证券(cmbs)产品“高河投资促进-金茂陈开专项资产管理计划”，已收到上交所同意其上市转让的无异议函，并于8月24日成功发行。该产品规模高达40亿元，创下了资产证券化产品发行成本最低的纪录，3年内的优先成本仅为3.3%。

对此，有业内人士向《证券日报》表示，金茂高河联合登陆中国首家单一交易所cmbs，将开启并加速数万亿商业地产金融化时代的到来。中国最大的商业房地产基金高河资本将担任该产品的项目安排人和交易顾问。

CMB是房地产证券化中的一种融资方式，它将一个或多个商业地产的抵押贷款组合打包以构建基础资产，并通过结构化设计以证券的形式将其发行给投资者。

打开万亿美元的市场

CMB对商业地产有多重要？住房和城乡建设部政策研究中心主任秦宏早些时候表示，商业地产的运营需要资产证券化的支持。首先，资产证券化满足了商业地产发展所需的长期资金，有利于商业地产管理水平的提高和价值的最大化；资产证券化实现了众多投资者的参与和选择，形成了有效的激励机制，帮助高素质的资产和资产管理者脱颖而出；资产证券化分散了投资者投资商业房地产的风险，促进了行业的稳定发展。

谈到商业资产证券化，人们通常会想到房地产投资信托基金。如果说房地产投资信托基金是商业地产资产证券化的皇冠上的明珠，那么CMB就是商业地产债务证券化的王牌，与房地产投资信托基金相协调。简单来说，房地产投资信托基金证券化和流动的权利和利益的商业财产，而资本市场银行证券化和流动的债务工具的商业财产。

清华大学国家金融研究所研究员郭杰群认为，房地产投资信托基金受到监管法规和税收政策的阻碍。相比之下，CMB是一个更可行的模型。国内银行已经发行了多种企业信用产品，法律环境和税收环境都比较成熟。

数据显示，美国reits的规模约为1万亿美元，其cmbs的市场规模也为8000亿美元。根据计算，招商银行在中国将是一个万亿美元的市场。

此外，如何储备或振兴商业地产也是相关部门的一大难题；许多房地产公司提倡的所谓“轻资产化”是微观层面去库存化的体现。

中国金茂(香港股市00817)首席财务官江南认为，招商银行将极大地丰富开发商持有商业地产的融资工具，优化融资成本和资本结构。由于这种融资工具在资产层面控制着杠杆率，因此它实际上是一种稳定的融资工具，符合中央去杠杆化和去库存化的精神。根据金茂在海外资本市场的经验，CMB的发展将进一步推动reits的登陆。金茂将充分发挥其在房地产和资本市场的经验和优势，推动商业地产金融创新。

高河资本管理合伙人周宜生认为，商业地产或住宅企业轻资产去库存化有三个必要条件:一是经营能力社会化；二是发展资产支持的信贷工具，即资产证券化；第三，社会化/制度化股票基金的进入。

同时，从短期来看，CMB可以更好地解决开发商的紧迫流动性问题，帮助盘活存量，而从长期来看，CMB将成为reits落地和发展的动力。

“总之，商业地产资产证券化，特别是以cmbs为代表的债务证券化的发展，是盘活商业地产存量、去库存和轻资产的关键，也是开发商轻资产战略的先导。”周一生说道。

资产服务提供商和特殊服务提供商成为关键

中国证监会债券监管部严认为，cmbs作为西方成熟的商业地产融资工具，已有40年的经验，经历过多次经济危机，已成为与reits齐头并进的融资品种。该产品在中国的推广和落地对商业地产股票的振兴和去库存化具有重要意义，但要形成完善的产品治理结构，必须充分借鉴国外CMB的经验和教训。对于资产证券化市场，中国证监会始终把防范和控制市场风险放在首位，继续关注杠杆率和各种操作风险，督促中介机构尽职尽责，促进行业持续健康发展。

与银行贷款“银行-金融家”的双边交易不同，CMB作为一种有多个投资者在交易所上市的证券化产品，必须有独立的第三方资产服务机构进行风险监管和资产管理服务，否则将成为无主之物，这是CMB的核心要素。“资产服务提供者实际上是为资产证券化的整个过程提供专业服务的角色，包括前端资产的形成和筛选，以及持续期间的信息披露和资产管理。”上交所债券业务部何表示:“第三方资产服务提供商的出现，可以增强资产证券化产品的破产隔离效果，提供专业化的基础资产分割服务，提高甄别效率，进一步提升投资者的产品认知度。这一角色实际上是cmbs产品的风险控制中枢，尤其是如果服务提供商能够订阅较低的等级，将会提高产品的可信度，帮助市场实现自我驱动和健康发展。"

正如前香港证监会主席、中国证监会国际咨询委员会委员、中国资产证券化论坛主席梁定邦在2016年中国资产证券化论坛上指出的那样:“中国资产证券化市场发展和市场化的关键是要有人知道风险、承担风险、管理风险，形成一个市场化的平台。”

有分析指出，在监管机构和交易所的大力支持和行业的推动下，资产服务提供商和特殊服务提供商的角色已经被引入到中国第一个单一的cmbs产品中，借鉴国外成熟市场的先进经验无疑有利于行业的健康发展。

据了解，高河资本是中国第一家也是最大的商业地产私募股权基金，专注于北京、上海等核心地产的控制性收购，已投资11个项目，累计投资额超过240亿元人民币。它的商业模式类似于黑石的“买-买-卖”模式，擅长收购被低估的资产，通过资产管理提高其价值，然后将其出售。目前已有7个项目退出，租金平均上涨40%-200%，年平均退出资金回报率超过40%。与此同时，高河资本多年来一直致力于发挥其资产管理和投资能力，专注于商业资产证券化。

对此，有业内人士指出，随着商业房地产证券化创新的深入，房地产行业真正进入了一个完全不同的新阶段，资产管理和金融创新将成为股票时代生存的关键能力。

来源：成都新闻网