房企龙头欲加紧并购步伐 中小房企或面临被收购兼并

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随着空登陆前楼市调控的大潮在许多城市肆虐，房企面临着重重障碍。在监管政策出台后的第一个开盘日，地产股遭遇了集体挫折。令房地产企业坐立不安的是，房地产市场交易量的预期降幅大幅增加，房地产企业再融资全面收紧。较早大举收购土地的企业将遭受后果，并遭遇现金流危机。

据业内人士分析，目前，房企和中小企业的领导者有不同的应对方式。抗震性较强的龙头大鳄将借此机会加速侵占中小住宅企业，争夺产业资源；中小型住房企业被迫陷入困境，或者被收购和合并，或者干脆买了一个空壳来改造自己。

激进房地产企业的资金链很紧

“十一五”期间，21个城市相继出台了房地产调控政策。前期房价涨幅较大的北京、深圳等二线城市率先调控，限制贷款和限制购房的“组合拳”相继推出。

监管政策的出台导致许多买家观望，南京、武汉、北京、上海等城市的成交量大幅下降。以北京为例，雅豪机构的统计数据显示，在2016年7天国庆假期期间，北京共售出商品房1154套(不含经济适用房和自住住房，包括商住两用房)，日均成交量仅为165套，比9月份的日均成交量低320套。同时，受两处非普通房屋首付款大幅增加的影响，出现了买方取消或计划取消合同的情况。

王芳新屋研究部主任谢威表示，密集出台的地方调控政策释放了稳定市场预期和抑制投机需求的信号。在短期内，热点城市的房地产市场降温、成交量下降的可能性很大，这将对房企的资金回笼产生一定的影响。

据中原地产研究部统计，今年以来，一线城市住宅用地平均地价率达到94.6%，二线城市住宅用地平均地价率达到65.23%。有405块土地的地价超过10亿元，有211块土地的地价超过100%，屡创新高。

同创咨询研究总监张宏伟指出，根据一些城市的新土地政策，一些土地所有者需要出售现有房屋，土地拍卖的开始时间、预售条件和完成时间都是有限的。如果从去年下半年开始出售的王迪项目计划在2017年进入市场，预计将很难通过房价上涨获得利润，占领王迪的企业很可能陷入两难境地。

9月初，监管机构在证券经营机构公司债券业务高级管理人员培训会上强调，将重点关注“房地产、市政建设、产能过剩”等行业的公司债券发行。此前，证监会在7月底召开的保荐机构专项培训会议上也指出，不允许房地产企业通过再融资补充营运资金，募集资金只能用于房地产建设，不能用于征地和银行贷款偿还。业内普遍认为，低评级私人债务将被暂停，监管正在释放一个信号，即住房企业的再融资将全面收紧。

根据中信证券(600030，BUY)(港股06030)的研究报告，如果收紧房企发债标准，将会是之前大举抢占土地的中小房企。在融资渠道更加严格监管后，住房企业未来的资金周转高度依赖于房价的增长，而大多数中小住房企业缺乏控制一、二线城市房地产的能力，大举征地的中小住房企业资金流动将更加紧张，或者债务违约风险增加。

房地产业领袖将加快并购步伐

今年以来，几家房地产央企的并购重组和资源整合步伐明显加快。中海与中信、五矿与中冶、保利与AVIC等央企加强了房地产业务的整合。此外，招商局蛇口工业区控股有限公司与招商局地产合并，CCCC和鲁能开始整合房地产行业。据初步统计，在SASAC允许从事房地产业务的21家央企中，至少有10家已经开始了内外部重组或并购。

与此同时，资金雄厚的民营房地产企业也抓紧时间“进攻城市”。近日，中国恒大地产(港股03333)宣布与申方达成协议，申方计划通过发行a股并支付现金的方式购买恒大地产100%的股权。在深入房市之前，恒大首先打出廊坊发展(600149，买)的广告，然后宣布将认购占嘉凯诚(000918，买)已发行总股本约52.78%的股份，并大举投资万科股份。据统计，恒大已经在二级市场上市了10多家上市公司，其中大部分是房地产上下游关联企业，至少有5家房地产企业。

另一家房地产公司融创中国(香港股票01918)也频频出手。一是以137.88亿元购买了联想控股(港股03396)旗下41家公司的相关股权和债权，涉及42个房地产项目的权益；随后，通过其子公司金菊地产，认购了金科房地产16.96%的股份，成为金科第二大股东。

业内人士指出，一方面，土地市场和房地产债券的泡沫远远大于房地产股票可能存在的泡沫，从而挤压了一些具有行业背景的基金，投资于房地产股票；另一方面，大型房地产企业可以享受较低的资本成本和多元化的融资渠道，股权可以质押，因此并购比购买土地更容易得到金融机构的支持。综上所述，高价土地的收购者大多是中小企业。对于排在销售前列的房地产企业来说，"买土地不如买地产股"。大型房地产企业更倾向于通过并购来攫取行业资源，而不是拿土地冒险。这一轮调控政策对大型房地产企业现金流的影响较小。

q王芳新居事业部研究总监谢伟也认为，大型房企在调控后也会受到低周转率的影响，但它们的财务成本相对较低，有很多项目，而空的资金转移空间较大，能够经受住市场低迷的考验。无论是中央企业还是国有企业，上市房地产企业不仅可以享受较低的银行贷款利率，还可以通过公司债券和企业债券以3%-5%的年化低成本吸收资金。在市场冻结期间，大型住房企业有更多的手段过冬，而中小型住房企业则岌岌可危。这是资金雄厚的住房企业扩张和兼并的最佳时机。房地产行业也将呈现出大规模聚集和并购频繁的特点，并购和“强强联合”将成为“新常态”。

分析人士指出，对于综合竞争实力较强的房地产企业来说，这是逆势发展的机遇，尤其是大型品牌房地产企业，将在下半年的房地产市场中继续“大鱼吃小鱼”，以增强其规模优势。

将会有一个集中的“结账”潮

在新一轮房地产调控下，此前大举征地、快速扩张的中小房地产企业面临诸多压力。

一方面，产业集聚特征加剧，中小住宅企业生存受到挤压。据中国指数研究院统计，从销售业绩分布来看，销售额超过100亿元的房企明显分化，绿地、万科等70亿级企业的销售规模继续扩大。然而，12家销售规模在300亿元至1000亿元之间的企业与1000亿级企业之间的销售差距很大，有61家企业的销售规模在100亿元至300亿元之间，竞争非常激烈。

调控压力和住房企业再融资的收紧使中小住房企业雪上加霜。一家经纪机构的房地产分析师表示，调控政策出台后，由于土地收购、开发和融资的限制，中小房企可能无法实现成本覆盖，面临资金链断裂的危机。未来将会有更多的中小房企被收购，房地产行业将会出现大规模聚集、并购频繁的局面。

这位分析师还指出，许多企业和中小型住房企业，跨境进入房地产市场将有“集中退房”。此前，跨境进入房地产市场的企业基本上集中在家具、家电、饮料和一些与房地产有很强相关性的制造业。通过进入房地产，这些公司可以解决销售其主要产品的问题。随着房地产市场调整期的到来，跨境进入房地产市场的企业在征地布局、产品标准化、融资渠道建设等方面难以降低开发成本。如果危机不能及时解决，这些企业将加速剥离房地产业务。

自去年以来，住房企业的跨境整合不断升温。莱茵地产、华丽家族(600503，BUY)和东方银星(600753，BUY)等房地产公司都已转型进入体育、影视文化等领域，一些房企甚至借壳寻求转型。以兰润资产为例，今年6月，云升医药(600767，BUY)宣布，九川集团计划将公司第一大股东转让给四川兰润资产管理有限公司，总价款约为8.4亿元。据了解，蓝润资产的核心业务主要是房地产开发，业务范围包括商业服务、物业管理、房地产中介服务、商品批发和零售。股权转让后，兰润资产将借壳上市，进入医药行业。

一位房地产机构的研究员告诉《中国证券报》，随着竞争的加剧，未来房地产行业的集中度将进一步提高。从盈利能力和未来发展来看，中小房企将逐步出售部分流动性差的项目，并围绕金融、医疗、体育等热点加快转型。

来源：成都新闻网