商品房前10个月销售9.1万亿元增41%

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住房企业获得个人抵押贷款近2万亿元，增长50%

11月14日，国家统计局公布了2016年1月至10月中国房地产开发的投资和销售情况。

今年前10个月，全国房地产开发投资83975亿元，同比名义增长6.6%。其中，住宅投资56294亿元，增长5.9%，增长0.8个百分点。住房投资占房地产开发投资的67.0%。

据一些业内人士透露，从整体数据来看，房地产行业投资增速有所回升，房屋企业采取了更加积极的征地措施，商品房销量也达到了新高。然而，从近一个多月来典型城市的商品房交易量来看，各地新二手房市场整体交易量逐月下降，这一轮政策抑制了房价的过度上涨。如果央行的配额在年底吃紧，房价的下调可能会蔓延到许多城市。

全年可能达到11万亿元

值得注意的是，今年1-10月，商品房销售额达到91482亿元，同比增长41.2%，增速下降0.1个百分点。

中原地产首席分析师张大伟表示，从数据来看，今年前10个月，房地产交易额提前两个月创下历史新高，销售面积也达到了历史同期最高纪录。据估计，全年房地产销售有望达到11万亿元和13.5亿平方米的水平。

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《证券日报》记者，从房屋销售面积同比增长来看，基本保持在30%的水平，而销售金额保持在40%的增长率，好于预期。房企的后续推进速度可能会放缓，但不排除个别房企推出更多商品来完成年度任务。

另一位业内人士表示，虽然商品房销售全年将创新高，但总体而言，房地产行业已成为降温趋势。然而，对于北京、上海和深圳等城市来说，房价大幅下跌的可能性仍然很低，但不能排除个别二线城市出现促销的市场现象。

个人抵押贷款的比例已经扩大

统计局统计显示，今年前10个月，全国房地产开发企业到位资金117261亿元，同比增长15.5%，其中国内贷款17303亿元，增长1.2%；利用外资123亿元，下降49.0%；自筹资金40764亿元，增长0.6%；其他资金59071亿元，增长35.2%。其中，存款和预收账款33，655亿元，增长32.2%；个人住房抵押贷款19，783亿元，增长51.5%。

对此，严跃进认为，今年房企资金到位情况总体上处于15%的同比增长水平，这表明房企资金压力相对较小。当然，随后的企业债券政策收紧以及房地产销售数据同比增幅的小幅收窄，可能会导致融资市场出现小幅收紧。住房企业需要控制成本和确保稳定现金流的新策略。

更重要的是，房地产贷款增速突出，主要来源于个人住房抵押贷款的快速增长。对此，中国证券投资有限责任公司房地产分析师陈申曾表示，2004年至2015年，中国居民杠杆率年均复合增长率为8%，杠杆率从18%上升至40%。

值得注意的是，英国的交易杠杆率和平均贷款率都接近泡沫前的水平，2016年上半年分别为49%和59%。

从全国具体城市来看，深圳的杠杆率在国内一线城市中最高。2016年上半年，交易杠杆率和平均贷款率约为65%，北京2016年上半年的平均贷款率为51%，与香港目前的水平持平。上海的贷款率约为55%，接近纽约近年来的水平。从住房抵押贷款负担率来看，“京沪深线”一直走在世界前列，2016年上半年住房抵押贷款负担加重。

此外，由于二线城市房价快速上涨，南京、苏州、合肥、郑州等许多二线城市的住房抵押贷款负担率已超过40%的红线，居民购房压力正在显现。

来源：成都新闻网