部分房企美元债遭遇汇率陷阱 融资成本三年上升逾13%

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美元债务曾经在融资成本上看起来很漂亮，但现在正悄悄地从中国房地产企业的钱包里掏钱，这不是偷窃，而是一个基于完整融资合同的阴谋。

数据显示，自今年第四季度以来，人民币汇率一直延续着“不对称调整”的格局:从9月30日至11月18日，人民币兑美元中间价从6.6778降至6.8796，跌幅为3%。

“近年来，美元作为一个整体一直保持强势趋势。如果人民币贬值3个百分点，国内房地产企业发行美元债券的成本也将上升约3个百分点。”据《证券日报》记者统计，在过去三年中，部分房地产企业综合融资成本在考虑汇率因素后增加了13%以上。

住房企业发行美元债券

票面利率非常不同

从2013年到2015年，由于美国连续实施量化宽松政策，全球资本市场经历了超低利率环境。对内地房地产企业而言，国内融资成本相对较高，加上当时难度不断加大，促使它们寻求更廉价的海外资金。据券商统计，仅2015年上半年，中国企业发行的海外美元债券总规模就达到近593亿美元，创下新纪录。

在新的历史记录背后，美元债务看起来真的很美。从表面上看，美元贷款的利率确实很低，而中国优质企业发行的多年期美元债券的利率大多在3%至6%之间。2013年万科发行首只海外美元债券时，该8亿美元五年期债券的年息率仅为2.625%。

然而，值得一提的是，内地房企的融资成本差距很大。如上所述，万科美元债券的年票面利率仅为2.625%，一些具有央企背景的房企也可以获得约3%-6%的票面利率。据《证券日报》记者不完全统计，二、三线房企发行的美元债券利率最高可达13.5%，更常见的融资成本接近10%

对于成熟的美元债券市场，评级与票面利率密切相关。中国的二、三线房地产企业在海外大多被评为B级，可以说是普遍偏低。据其他研究显示，未来四年内地房地产企业的美元债券还款压力将会出现。2016年，约63亿美元的债券将于去年到期，是2015年到期债券的两倍。

汇率波动

融资成本急剧上升

由于房企融资成本的差距，一些行业领军企业的票面利率确实很低，所以房企高管曾表示“融资成本太低，不好说”。然而，与传统商业银行的人民币贷款不同，美元债务是以美元计价的，房地产企业的实际成本与汇率密切相关。

自2014年以来，人民币对美元的升值已经停止，并出现了几次快速贬值。从2013年12月31日(汇率中间价为6.0969)到昨天(汇率中间价为6.8985)，人民币汇率中间价累计贬值8000多个基点，贬值幅度超过13%。对于mainland China的房地产企业来说，在表面上的低融资成本背后似乎隐藏着一个“汇率陷阱”，因为汇率波动表面上是市场因素的合力，但实际上却在很大程度上被美国的货币政策“绑架”，而中国企业自身也没有控制权，甚至难以准确预测。

以一家在香港上市的二线房地产公司为例，其2013年美元债券的票面利率高达12.25%。评级提高后，2014年和2015年新发行债券的融资成本降至8%左右。然而，即使按8%计算，考虑到发行本身的财务成本和汇率变化，其美元债务的综合融资成本也可能远远超过2013年。

如果按照当前汇率水平计算，原始票面利率较高的房地产企业的实际资本成本将上升到15%以上，原始票面利率较低的企业的融资成本也将上升到10%以上。对一些企业来说，美元债务的融资成本实际上翻了一番。

当然，并不是所有房企的美元债务融资成本都必然会飙升，一些房企已经提前进行了外汇贷款的汇率互换，以减少汇兑损失。然而，根据公开信息，大多数发行美元债券的内地房地产企业并未表示对外币进行套期保值或对冲。

来源：成都新闻网