推进住房供给侧制度改革

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根据最近发布的数据，10月份热点城市的房屋交易量有所下降，但房价依然坚挺。国庆期间，政府出台了一系列政策调整，这表明市场对政策调整有很强的免疫力。笔者认为，仅靠临时性的政策调控难以解决高房价问题。问题的关键在于住房供应制度的偏差。要解决住房问题，我们应该从住房供应方制度改革入手。

供给不足

对房价的分析大多从需求方面入手，如货币政策、人口结构和经济增长等，但这些分析难以逻辑地建立。许多人把房价上涨归因于城市人口的增长。从人口因素来看，新增劳动力的速度和数量明显低于几年前。农村人口进入城市的速度和数量也比以前低，但大城市的房价上涨速度比以前快。

货币政策刺激房价的假设也很难成立。从长时间间隔来看，房价与货币供应量之间似乎有很强的相关性，但很难解释当前的房价。目前，广义货币供应量增长率稳定在11%左右，低于2012年前17%的平均水平。它有点不愿意将本轮房价快速上涨归因于货币因素。

如果我们从供给方面来分析房价问题，逻辑思路会更加清晰。对比四个直辖市的房价，我们可以发现重庆的房价近年来一直比较稳定。自2010年以来，北京、上海和天津的平均房价都上涨了50%以上，仅今年前8个月的涨幅就超过了20%，而重庆的房价在此期间几乎没有上涨。主要原因是供应方面的因素。

从供给因素来看，自2009年以来，北京、上海和天津的土地供给一直在下降，导致商品房销售面积下降。以北京为例，2005年商品房销售面积超过3000万平方米，2009年下降到2000平方米左右，2015年下降到1554万平方米左右。然而，重庆市商品房销售面积一直在快速增长:2005年，重庆市商品房销售面积为2000万平方米，2015年增加到5000多万平方米。显然，北京、上海等城市房价的上涨与住房供应的减少直接相关。然而，重庆房价稳定的主要原因是住房供应的不断增加。

为什么北京、上海、天津的商品房供应面积减少，而重庆的住房供应却大幅增加？2008年后，重庆建立了“土地票”制度，允许城乡土地要素市场以市场为导向进行交易，从而在不减少农业耕地的情况下有效增加了城市建设用地规模。

重庆保持房价稳定的经验表明，部分城市房价快速上涨的主要原因是供给不足，但住房供给及其背后的土地制度问题与我国住房制度设计密切相关。因此，要弄清住房问题，必须了解住房制度的特点和中国住房制度改革的历程。

中国住房制度设计的最大缺陷是过分强调住房的商业化和市场化，忽视了住房是准公共产品的属性。从客观的角度来看，中国住房制度改革片面强调市场化与当时的国际国内形势有关。在实施住房制度改革文件的过程中，适逢亚洲金融危机，刺激住房消费和投资成为短期政策目标。毫无疑问，降低保障房可以刺激商品房价格。2003年后，保障房在房地产投资中的比重一度降至3%左右，一些城市(如上海)甚至取消了保障性住房。这是2004年至2007年房价过度上涨的原因之一。

2012年以来，棚户区改造在解决城市中低收入群体住房困难方面发挥了积极作用，但没有触及住房制度改革的核心问题。住房商品化和市场化的最大受益者是地方财政。因此，住房市场化一旦实施，就表现出强烈的自我强化和路径依赖特征，需要强大的外力来改变其轨迹。

改革住房制度

我们现在面临的住房问题在早期工业化国家也遇到过。在一定程度上，可以说发达国家在经济发展的早期就遇到了住房困境。

自20世纪初以来，许多国家通过住房制度改革放弃了以市场为导向的住房制度，提倡政府干预、住房福利和与住房商品化适当结合的新制度。因为不同国家实施的新制度是相似的，人们后来称这些新制度为现代住房制度。由于现代住房制度可以消除旧制度的弊端，实施这一制度的国家成功地解决了大多数居民(尤其是中低收入人群)的住房问题。现代住房制度早已得到国际社会的认可，并已成为一种共同的行为准则。

中国的土地属于公有制或集体所有制，实施现代住房制度的成本应低于土地私有制国家。

在长期的制度层面上，可以通过立法确立现代住房制度的理念作为我国住房制度的指导思想，尽快启动《住房法》的立法工作，通过法律手段重新界定政府在住房保障中的责任和义务。

从短期政策操作的角度来看，我们可以从以下几点入手:第一，修改土地拍卖制度。实现以建设目标为主线的招投标制度。建设目标的制定必须考虑住房价格目标、房地产数量、质量、环境目标、吸纳移民目标和保证最低刚性住房需求目标。地方政府的目的不是获得最大的土地出让金，而是实现城市的长远发展目标，以招投标的形式为开发商整体开发提供土地，政府通过验收和监督来保证开发进度和质量。

二是调整土地政策，扩大中心城市土地供应面积。三、四线城市的土地出让规模应适当缩小，以满足供应方改革的需要，缓解这些城市的住房存量状况。我们可以采取不同城市间带补偿的土地利用指数调整方法，将一些三、四线城市带补偿的土地利用指数调整到土地短缺的中心城市。

三是在重庆推行“土地票”制度，使城乡土地市场真正流动统一，打破目前地价与房价相互促进的循环。

第四，为促进房产税的出台，新的税收制度可以适用于新购买的房屋，而现有的房屋暂不征税。

来源：成都新闻网