楼市调控唱响居住保障 2017年将加快出台长效机制

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回顾2016年的房地产市场，可以概括为前期温和，中期飙升，后期降温。在新一轮调控中，管理层始终坚持“一城一策”的原则，既保证了三、四线城市去库存的需要，又抑制了一、二线城市过度上升的趋势。根据当地房地产市场第四季度的交易数据，政策组合打击了部分房地产投机者的需求，使整个市场进入相对稳定的状态。

问问为什么市场价格会加速上涨

今年年初，全国房地产市场从2015年的阶段性低点逐步攀升，在北京、上海、深圳三大城市的带动下，进入全面增长态势。受此影响，一方面，今年的土地拍卖金额创历史新高，另一方面，以高地价、高总价和高单价为代表的三高土地王地块频频出现。

根据克里研究中心的统计，2016年全国300个城市的商业用地周转量为19769亿元，比2015年增长23%，创下了近三年来的新高，仅比2013年减少了1779亿元。值得注意的是，2016年，中国300个城市的土地市场的建筑面积为4.0977亿平方米，同比下降28%，交易规模连续第三年收窄，同比下降持续增加，仅占2013年建筑面积的40%。

嘉里研究中心(Kerry Research Center)的一名分析师向《证券日报》表示，2016年房地产市场的交易面积出现萎缩，但交易量增加的主要原因是，自2015年以来，整体宽松的货币环境和热点城市房价的持续上涨推高了市场价格预期。

根据最新数据，截至12月20日，全国共售出336箱单价和总价，这一数字创下新高。总的来说，总价王集中在一线城市和一些热点二线城市；大多数单价业主都集中在一线城市。

中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》采访时表示，当前房地产市场过热的主要原因与货币信贷政策直接相关，具体表现在居民杠杆购房和企业杠杆买地两个方面。

根据央行发布的最新金融统计数据，11月新增人民币贷款7946亿元，比上个月增加1433亿元，超出市场预期。其中，11月份家庭贷款增加6796亿元，仍是贷款的“主力军”。 张大伟认为，房地产信贷政策是影响房地产市场走势的关键因素。从房地产多年的发展来看，在信贷紧缩的年份，房价会相应下降，而在信贷相对宽松的年份，房价会一路上涨。 消除虚拟火灾的调控政策频繁出台 对于房地产市场的年度发展来说，“金九银十”一直被认为是房地产市场全年发展的黄金时期。受上半年房地产市场持续“高烧”的影响，今年的“金九银十”对买卖双方来说是截然不同的。 证券日报记者发现，自10月初以来，已经出现了三波调控政策。首先，自9月30日“北京八条”发布以来，全国共有22个热点城市以“一城一策”的形式，从限购、限贷、供地等方面启动了这一轮房地产调控；随后，国家发改委和住房和城乡建设部部署了商品房销售专项检查。中国银监会要求银行对房地产相关业务进行专项检查。中国保监会要求保险机构对房地产及衍生金融产品投资进行自查。国务院办公厅发布文件，规范网上贷款和股权众筹。从事房地产金融的上海、深圳证券交易所采用“基本范围+综合指标评价”的分类监管标准对房地产行业进行分类监管。此外，国家发展和改革委员会等七个部门联合发布文件，严格控制北京-重庆的房地产开发和建设。随后，一些高烧不退的热点城市在第一轮限购和贷款限制的基础上，相继出台了“补丁”政策，特别是12月以来，武汉、郑州、济南等地再次加大了调控力度。控制措施对稳定房地产市场起到了作用。记者从国家统计局了解到，15个一线和热点二线城市的房地产市场已经降温，房价走势明显稳定。其中，与11月上半月相比，11月下旬一线和热点二线城市中，9个城市新增商品房价格环比下降0.1个百分点至0.9个百分点；这两个城市与上月持平；其他四个城市的环比增长率也回落到不到1%。 从“北至深圳”的三个一线城市来看，北京新建商品房和二手房价格已基本停止上涨，其中上海在11月份开始下跌，而深圳自10月份以来已连续两个月下跌。 易居研究院智库研究中心主任严跃进在接受《证券日报》采访时表示，在本轮楼市调控中，房地产投机者的入市门槛明显提高，尤其是要求社会保障，这让房地产投机者更难入市，进而抑制了这种需求。总体而言，明年楼市调控仍将处于稳定状态，一些房价上涨过快的城市将继续收紧政策，主要是二线省会城市。在刚刚结束的中央经济工作会议上指出:“住房是为了生活，而不是为了投机。”同时，会议提出要加快研究建立符合国情和市场规律的基本制度和长效机制。 中国房地产估价师和房地产经纪人协会副会长柴强认为，长期机制意味着房地产市场的发展不能仅仅依靠临时的应急政策，关键是解决内部矛盾，完善制度建设。他认为，要建立房地产稳定健康发展的长效机制，关键是要处理好住房消费与投资、房地产与经济增长、存量住房与增量住房的关系。方正证券(601901，BUY)房地产行业首席研究员夏磊在接受《证券日报》采访时表示，稳定房价实际上是稳定人心。目前，空的政策范围越来越小。只有建立房地产健康发展的长效机制，构建“阶梯型”消费预期，才能实现房地产业的稳定健康发展。 夏磊认为，长期机制侧重于长期影响和长期期望。面对区域分化的市场，中央政府作为宏观调控的主体，应该将更多的行政调控责任交给地方政府，让地方政府根据自身特点制定政策。在土地和税收等关键因素方面，地方政府应该承担主要责任。同时，积极适应城市化发展趋势，全面实施“人地联动”，增加人口快速增长城市的土地供给弹性。另一方面，应积极推进房产税改革。具体来说，调整各环节的税收，降低交易环节的税费，支持居民置换和房地产流通；增加保留环节的税费，规范财富的不公平分配。通过退化税收和优化税收结构，可以为房产税替代土地出让收入创造条件。与此同时，我们应该开展空住房房产税试点，减少社会资源的浪费，引导购房预期，避免住房成为投机工具。

来源：成都新闻网