创客空间风起云涌 盈利模式何处寻

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各位记者白

自2015年以来，为了打造中国经济增长的新引擎，国务院出台了一系列政策来促进“大众创业和创新”。企业家站在时代的节点上，展示他们的神奇力量，发挥时代最强的声音。为企业家提供空客房和其他服务的制造商正在各地涌现。

在制造商空崛起的背后，制造商空的运营者依靠什么获取利润？有这么多马克·空的房间。有多少Maker 空客房能真正为Maker提供优质服务？在这个新领域，经过大浪淘沙的竞争，哪些企业最终会脱颖而出？

在经济“新常态”下，为打造经济发展的新引擎，国务院出台了一系列促进“大众创业创新”的政策措施，多层次的政策支持体系逐步形成。这进一步激发了制造商的创业热情。在这波创业浪潮中，制造商空·豪斯迅速落地，全面开花结果。

在制造商空之间的供应井喷背后，他们的许多项目都存在利润问题，甚至有些领域存在过度风险。很难赚取利润并提供更多。为什么企业仍然青睐它？这项新业务背后的真正机会是什么？

房地产开发商的替代去库存化

参与制造商空的运营商来自多个层面。一类是房地产开发商，他们希望通过差异化服务获得高租金，并寻求转型以获得高估值。从本质上说，这是一种替代房地产的方式。通过“供应方改革”，现有库存得到振兴，以满足新的需求。

近年来，商业地产市场的租赁情况不容乐观。以目前引领中国甲级写字楼租金上涨的深圳为例。戴德梁行华南与华西研究部主任张表示，2016年，深圳甲级写字楼市场将迎来供应高峰，供应量将达到“相当惊人”的226万平方米。

虽然深圳未来的总部物业供应量相对较大，约占65%，但鉴于过去总部物业的高延迟率，实际供应量将会减少。戴德梁行华南和华西董事总经理陈家龙指出，未来一两年仍存在风险。

仲量联行甚至预测，2016年深圳空甲级写字楼的入住率将升至近20%。如果这一数字预测准确的话，深市只需要两年时间，从2014年底的3%空到2016年的20%。

然而，作为一种差异化服务，Maker 空客房的入住率是有差异的，有些房间的入住率并不乐观。

尽管深圳钱海蛇口地区新注册企业增长迅速，平均每个工作日有200多家新注册企业，但需求有限，相当数量的创业团队更加关注物业所在地附近的交通和生活条件，这使得大量空空的吸引力在深圳原有的关区有限而显现

一个创业团队的创始人告诉《国家商报》说，在寻找办公地点时，成本是要考虑的因素之一，但它不是第一位的。“如果你得不到融资，你会找到一些低成本的有资源的办公场所。它不会轻易进入股权出租的“孵化器”；如果获得融资，交通和内部创业氛围将成为优先考虑的项目，南山是首选，蛇口、龙岗等地没有考虑，主要是因为交通和区位问题。

经营者股权投资

近年来，国内许多银行存款通过各种新的互联网金融平台和创新产品转化为资产管理产品。2015年，中国资产管理市场规模接近70万亿元，并继续快速增长。这部分资金需要投资渠道，这使得制造商在2015年上半年更容易筹集资金。

在这种背景下，制造商空的经营者通过零佣金、产业集聚等方式吸引制造商。，以换取后者的股权。其实质是将制造商的项目转化为资产方，进行股权投资。例如，蚂蚁制造商空房间的模型是零租金，其实践是，制造商转让5%的股份以换取免费的办公空间。

氪36建立的氪空房间模型风险较小。与投资孵化器的直接投资不同，虽然氪空不收取创业团队的费用，但它不投资股票。其盈利模式是通过举办路演等线下活动，为风险投资基金推荐优秀项目。

然而，自2015年8月以来，风险资本投资一直冷淡。当时，零点二宝的统计显示，2015年8月，中国风险投资/私募股权市场共有275个投资案例，披露的投资总额为39.57亿美元。虽然投资金额同比增长175%，金额同比增长164.79%，但与7月相比，案件数量下降11.29%，金额下降63.58%。

如今，另一部分运营商试图将制造商的资源从股权投资目标转变为债务投资目标，如租金分期付款。

目前，租金是soho 3q等主流房地产开发商的主要收入来源。此外，他们中的一些人需要通过房产销售来保证现金流。例如，华夏幸福(报价600340，购买)基金会工业园70%的收入来自房产销售，“以租代卖”。通过嫁接第三方租金分期付款业务，它不仅可以迅速收钱，还可以提前锁定租金。

除了收取租金和物业费，万科的产品主要依靠收取增值服务费。例如，广州万科云工作室主要服务于互联网技术和设计及创意产业，这意味着测试水。深圳万科云的运作模式类似于优步，其内部设计公社将聚集大量建筑师，这些建筑师可以优先中标万科的设计。然而，克里的研究指出，“由于这是一种重资产运营模式，如果后续没有新的盈利路径，就可能面临入不敷出的风险。”

看中土地转换的增值收益

许多旧的工厂已经被改造成了制造商空的房间。经过内部装修，赋予建筑文化，并聚集了时代最热门的初创企业，原来的工业用地已经升值。

招商局蛇口(报价001979，BUY)上市前估值高的原因之一是它在前海贸易区有大量的工业用地，一旦改变，其价值将翻倍。

具体到一个案例，蛇口南海一库的前身是旧厂房。改造后，废弃的工业园区得到了振兴，不仅作为招商局总部基地，还用于租赁。一大批有创意的小微企业聚集在里面，这不仅激活了该地区的消费氛围，也提高了该地区的房价。

除了增值以外，还有促进工业用地转换的政策渠道。以上海为例，工业用地比例偏高。目前计划将工业用地控制在500平方公里以内，因此需要改造的工业用地将超过300平方公里。

在此背景下，2015年底，金地商业集团与上海奇克集团签署了合作协议。当时，相关项目负责人告诉《国家商报》记者，由于上海征地成本不断上升，如何盘活现有的中心区和外围区之间的土地，尤其是上海市中心的大量工业用地，成为一个关键问题。

目前，金代尔商业公司“ibase”系列联合办公项目有其自身的特点。其在深圳的项目与普通房地产开发商不同，没有对租赁面积设置过高的限制，将空的大房间分成几个独立的小办公室，从而提供了一批总租金较低的空写字楼。

我们工作

Wework是一家于2010年在美国成立的房地产公司，专注于联合办公租赁市场。公司刚成立时，面积不到300平方米。然而，该公司在成立近一个月后实现了首次盈利，此后从未亏损过。2014年，wework实现营业收入1.5亿美元，营业利润率为30%，市场估值超过50亿美元。据估计，其2015年的营业收入预计将超过4亿美元。

利润模型

1.向企业家(个人或公司)收取租金；2.以无形的回报获利。除了会员租金和辅助服务费外，wework还通过隐性回报赚取利润，如周边地价溢价和种子公司投资。

商业模式的特征

1.从房地产开发到运营的轻资产创新2。办公楼产品形式创新3。从集约经营到共享经济的创新。空硬件服务变革

衍生服务

制造商空房间里的“中间人”:每个人都展示了自己赚取佣金的魔力

◎各位记者白

在去美国西部淘金的路上，牛仔裤生意诞生了。

随着大众创业精神的蓬勃发展，中介机构应运而生，为Maker 空吸引客户，为Maker提供各种服务。与传统的房地产代理商不同，这些新代理商和他们服务的客户一样，也是初创企业。

中间线程

2015年8月，在深圳制造商周期间，发布了《促进制造商发展的若干措施(试行)》和《促进制造商发展三年行动计划(2015-2017年)》。

根据这些计划，从2015年开始，深圳将每年增加至少50个制造商空客房、10个制造商服务平台和3万个制造商。这意味着到2017年底，深圳制造商空的客房数量预计将达到200间，拥有50个制造商服务平台和超过10万家制造商。

显然，有一个相当大的联合办公租赁市场，这需要中介带头。

然而，目前中介机构的经纪交易规模并不大。以一家创业型房地产中介机构为例，其2015年第四季度的规模只有500万元，相当于传统中介机构的一个分支机构的规模。为了扩大营业额，大多数中介机构还承接由甲级写字楼等传统企业经营的租赁配套业务。

然而，纯佣金创业中介的缺点是难以解决交易频率低和商业模式扩展性不足的问题。简而言之，它只是将线下业务转移到了线上业务。

除了帮助Maker在空的办公室找到中介，另一组“中介”正在帮助Maker申请创业优惠政策。当然，后者“中介”很少是创业公司。一位制造商告诉记者，深圳大部分相关代理公司事先不收费，但事后收取20%左右的佣金。

构建基金应用场景

2015年，p2p在运行时就被听到了。排除恶意的庞氏骗局团队，事实上，大多数项目在缺乏风险控制的情况下死亡。

缺乏风险控制的原因有很多，但即使红菱创投能够在传统金融机构招聘到高级风险控制人员，也很难避免1亿元的坏账。根本问题在于资产方面。许多p2p高利率融资项目实际上是银行“遗留”下来的。

曾经领导过p2p项目的企业家陈振峰表示，风险控制的要求最终将落实到对高质量资产的需求上。

他说，目前市场上有一个项目模式的切入点。虽然最初，这种模式实际上只是一种中介平台，但对于初创企业来说，它是一种零佣金服务。事实上，它正在为有借贷需求的基金构建一个应用场景，比如p2p。

与中介网站收取佣金的逻辑不同，这种项目并不直接列出要出租的项目。陈振峰解释说，他的核心业务不是为Maker在空找办公室，所以他希望突出另外两个有助于闭环的业务:租金分期付款和租金管理。

目前，有许多类型的金融公司提供租赁贷款，如小额贷款和p2p。在具体操作中，创业公司向上述项目申请租赁贷款，仍按月支付，但项目将全额支付第一季度租金，以获得相应的优惠待遇。

当然，可以预计，这种项目模式在不同城市的推广效果会有所不同。北京和其他城市的消费习惯是按季度和半年支付租金，而深圳和其他城市则是按月支付。如果在深圳，租金优惠不足以抵消租金的分期利息，而且相关初创企业也不缺乏资金，那么推广起来就会更加困难。

产业生态学

Maker 空的房间不够吗？

◎每个记者王杰

创造者是一个指出自己的兴趣和爱好，并努力将各种创造力和想法转化为现实的人。Maker 空只是一个开放的实验室，具有“加工车间”的功能，创作者可以在这里分享资源和知识，一起做事情来实现他们的想法。Maker 空的理念是开源和共享。

面对“大众创业与创新”的浪潮，针对小微创业公司的联合办公和maker 空房如雨后春笋般涌现，不仅催生了Youke Workshop、方正等专业运营机构，就连soho中国、万科、瑞安等知名房地产企业也纷纷涉足这一新领域。

制造商空房间将被洗牌

一些业内人士认为，Maker 空 room的增长速度非常快，“Maker 空 room”和“less Maker”之间存在暂时的不匹配，但它确实能为Maker /きだ提供优质服务

然而，也有制造商空房间，这是对制造商的实质性帮助。据报道，2015年，在北京的融资企业中，有13家公司位于望京soho，融资总额为44.89亿元。融资额前十名的企业中，望京个体户有4个席位。

在企业家眼中，能够在望京个体户安家是他们自身财力的证明。这就像融资和估价的数量一样，满足了吓唬对手和装饰窗户的需要。潘石屹和这里的企业家成功营造了这样一种氛围，以soho品牌为代言吸引投资者。

选择哪个制造商

然而，Maker不得不面对一个残酷的现实:大多数人如果创业就会失败。目前，国内青年创业的成功率还不到10%，而创业者的成功率可能更低。

那么Maker和Maker 空应该如何在两个方向做出选择呢？

白石金谷总经理、work+创始人之一刘文君在接受《国家商报》采访时表示，从制造商/房间中选择制造商是一种商业策略。Maker 空房间有几种类型的产品:一种是纯Maker 空房间。对于初创企业的整体运营服务而言，股权是服务和租金的交换。这种纯粹的制造者空的房间对于常驻团队的选择有一定的标准，并且对其自身的服务能力也有较高的要求，比如氪空的36氪房间。

刘文君表示，另一种是wework模式，主要倾向于收取初创企业的租金，这种模式更倾向于已经获得A轮融资的初创企业，即已经处于第二阶段孵化的企业。这种企业更适合望京soho，这是一个制造商空的房间。这种办公环境比较好，创业团队的数量超过10个，所以不适合联合办公。企业家更适合独立的办公环境，有更稳定的发展和更稳定的团队。

市场风向

制造商空谁将成为风能出口的领导者？

◎各位记者鲍玉玺

2015年，wework完成了9.69亿美元的融资，估值为100亿美元，成为全球估值第11家初创公司。这使人们再一次看到了空市场的房间和能量包含在maker模型中。

我们的工作模式也吸引了许多中国企业效仿。优科工作室(Youke Workshop)和soho 3q(soho 3q)都在争分夺秒，前者被称为wework的中文版，后者则是潘石屹。

“大众创业与创新”顶级设计推出后，国内各大厂商空客房如雨后春笋般涌现。2015年,“造空屋”已经成为中国经济的热门词汇。在国家政策的激励下,“制造商空”的窗口即将打开，迅速做大规模和品牌是未来成为行业领导者的关键。

Wework的“追随者”

互联网上流传着一段关于互联网初创企业的话:全球最大的出租车公司优步没有出租车；世界上最受欢迎的媒体所有者Facebook没有内容制作人；全球市值最高的零售商阿里巴巴没有商品库存；全球最大的住宿服务提供商Airbnb没有房地产。

当然，世界上最热门的办公室租赁服务公司wework没有自己的办公楼。Wework的商业模式很简单:以折扣价租下整栋办公楼，然后把它分成空的几个独立办公室，再租给愿意在一起工作的初创公司和小公司，为他们提供基本服务并收取会员费。

wework模式的成功之处在于，它抓住了商业地产运营商忽视的写字楼短期租赁需求。对于初创企业来说，他们正处于最困难的初始阶段，他们需要专注于创业。我们已经掌握了这些企业的需求。

离开万科后，毛大庆宣布成立友科工作室。毛大庆说，他不会把空的办公室租给像wework这样的人，而是会利用他在房地产行业的多年积累，与拥有现有资产的开发商合作。“我做的是社会闲置资产，我们的工作模式是重资产化，而优科工作室是轻资产化。”

2015年4月，优科工作室注册诞生。仅仅一个多月之后，毛大庆已经在北京完成了10个选址，并与万科、宏坤、阳光100等大型企业和风险投资机构达成战略合作。

截至2016年1月，优科工作室已在全国16个城市签署了36个项目的合同，总面积12万平方米，预计将容纳3000多家企业。

制造商空·豪斯是如何获利的？

优科厂房的轻资产运营模式很快引起了市场的关注，但业内也有人认为与开发商的战略合作方式也有其局限性。

“与不同开发商的合作过于分散，难以大规模开展。”优陶市总裁薛熊健表示:“毕竟，空房只有达到一定规模才能盈利。”

毛大庆还承认，经过计算，如果优科工作室的桌子尺寸小于2万张，将很难做到线上和线下兼顾。

2014年，soho中国董事长潘石屹访问了我们在美国的工厂，并决定将其迁回中国。潘石屹推出了3q空房间。与毛大庆不同的是，所有的3q空客房都位于soho现有的办公物业内，所有的空客房都是自己拥有的。

第一个3q空房间在北京东北部的望京soho揭幕。室内装饰年轻时尚。最短租期为一周。敞开式车站的周价格为1000元，3~5人的closed/だよ 0号房的周价格为1300元。此外，3q空客房的亮点是它的线上线下服务——房客只需在网站上预约，他们就可以像酒店一样快速开始工作。3q还提供免费的公共空客房、咖啡和茶、wifi和有限的免费会议室。

据了解，在望京的第一批soho 3q空客房可以提供655个座位，但当soho 3q空客房在北京光华路开业时，座位总数已经上升到3000个。潘石屹公开表示，未来soho将与绿地等开发商合作，改造和利用二线城市闲置的房地产资源，实现“4万个座位”的目标。

薛认为，潘石屹的每一个soho广场都相当大。空空间的巨大容量有助于吸引具有发展潜力的初创企业。“像‘饥饿’这样的潜在公司在起步阶段可能只有两到三个办公空间，但它发展非常迅速，在未来几年内将以几何级数增长。如果空得不到足够的通融，这一真正有价值和强大的事业将会失去。”薛向解释道。

早在优科工作室推出之初，毛大庆就直言不讳地说，“我们不是我们的工作，我们的工作+创新的工作是优科工作室的自我定位。”由此，不难看出毛大庆的雄心，写字楼租赁是第二位的，它的最终目标是获得孵化和培育创业企业的份额——这也代表了Maker/きだよ 0。

薛熊健表示，制造商空的运营商是有经验的开发商并不重要。最重要的是提供物业服务，以满足初创企业的各种需求。就这样，潘石屹已经在一定程度上起到了带头作用。他宣布自己将成为一名“租船人”，从2012年开始经营自己的物业。

来源：成都新闻网