香港楼市现“小阳春” 供应逐年增加 房价或软着陆

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特约记者朱丽娜从香港报道

春节过后，香港的房地产市场，这是唱得不好，最近看到了一个“小春天”。

截至3月4日，反映香港二手房价格走势的中原城市领先指数(ccl)报出最新131.76点，较上周上涨0.76%。与此同时，四大股指连续两周攀升，这是30周以来的首次。

由于物业价格短期内显示稳定迹象，二手市场的交易量亦大幅上升。根据中原地产的数据，上周末(3月5日至6日)，香港前10个屋苑共录得12宗交易，每周增加50%，达到32周的新高。

这是否表示香港的楼价已见底反弹？「虽然市场暂时复苏，但并不表示香港楼市已见底。随未来数年房屋供应持续增加，香港楼市将会有一个软着陆。”高力国际亚洲评估咨询公司执行董事张乔初表示。

中原地产亚太区总裁陈永杰在接受《21世纪经济报道》采访时表示:“政府已经表示无意减少辛辣食物，这将为市场带来明确的方向。”一些期望政府减少辛辣食物、不愿进入市场的购买力将在一手和二手房地产价格中得到调整。被吸引后，它将陆续投入市场，预计在不久的将来，房地产交易量将会回升。”

在接下来的两三年里，下降幅度将达到20%左右

自去年下半年以来，一度看涨的香港房地产市场出现了大幅逆转。市场上甚至有人说，香港的楼市可能会在1997年再次出现，当时楼市暴跌了70%。

根据香港土地注册处的资料，今年二月共有1，807份住宅楼宇买卖合约提交注册，较上月下跌11.6%，与去年同期比较，跌幅达70%，连续两个月创下自一九九六年以来的最低纪录。与此同时，二月份住宅销售成交额只有117.69亿港元，为2008年11月以来的最低水平，与去年同期比较，分别下跌25.5%和71.2%。

与此同时，根据香港差饷物业估价署的数据，今年1月，香港私人住宅物业价格指数环比下降2.24%，至278.7点，自去年9月的峰值以来，已下跌约9%，并回复至2014年12月的水平。

「虽然未来新供应量会增加，但住宅物业价格不会大幅下跌，因为新落成的私人住宅单位只有一万一千二百八十个，仍低于市场可吸纳的一万六千八百二十六个单位。与此同时，建筑成本没有降价的迹象。”高力国际(香港)有限公司副总裁胡晓智指出。

他续称，香港整体物业市场情况较一九九七年更为健康，当时市场投机活动盛行。“但香港目前的房地产市场正在经历软着陆，市场价格正通过增加供应而缓慢调整，市场仍积累了大量购买力。”

“我们预计，今年中小型单位的价格将下降10%左右，今年到目前为止，这类单位的价格已经下降了4%。一些不利因素已经提前反映了市场预期的影响。香港楼市的调整周期通常为2-3年，未来的下跌可能会逐渐放缓。整个下跌周期的跌幅约为20%。”他在接受《21世纪经济报道》记者采访时说。

自2003年以来，香港的房价创造了一个连续12年上涨的“神话”。供应短缺一直是香港楼价高企的症结所在。在2005年至2013年的8年间，香港私人住宅的年供应量仅为11，000套，而1998年至2004年间的平均年供应量则达到28，000套。

为此，香港政府在五年前开始加快卖地，目标是每年增加18，000至20，000个新的私人房屋供应单位。行政长官梁振英在1月13日发表的第四份施政报告中明确表示，在未来三、四年，第一手房屋市场的私人楼宇供应量预计约为87，000个单位，这是自2004年9月政府公布季度供应量以来的最高水平。

「我们预计今年私人楼宇的供应量约为一万三千七百三十八个，明年会增至二万零六百五十五个。为了实现87，000台的目标，2018-2019年的年供应量将增加到约26，000台。”张巧楚说道。

内地开发商积极购买土地

在本地开发商积极推动市场的同时，内地开发商也渴望进入香港的土地市场。

香港地政总署于三月二日宣布，内地发展商印稿金融以约63.81亿港元购得何文田长生街住宅用地，每平方呎地价约为10，889港元，接近市场预期上限；这块土地的租期是50年。

根据数据，该地块的场地面积约为97，700平方英尺，可建建筑面积约为586，000平方英尺。市值约为58.6亿至64.46亿港元。

胡晓智说:“内地开发商对投资香港房地产市场越来越感兴趣，尤其是在核心地区。他们对香港房屋市场的中长期前景仍有信心，部分原因是由于人民币汇率波动和香港经济相对稳定。”

「与内地发展商相比，香港的大型本地发展商通常拥有更多土地储备，并不急于购买更多土地。与此同时，这些内地开发商过去一直专注于地铁沿线的海景地块，但最近他们开始进入屯门豪华住宅市场，并变得更加积极。”张乔初告诉《21世纪经济报道》记者。

此外，戴德梁行与香港投资咨询服务部主任叶建军向《21世纪经济报道》记者表示，在去年的大规模土地交易中，内地开发商参与了23笔交易中的35%，参与金额高达55%，首次超过本地开发商。「内地发展商更喜欢高价和大型的土地，可用作大型发展项目。万科、保利和世贸都在竞购香港的土地。”

来源：成都新闻网