郝建民与常振明 中海中信谈一场310亿元的自由恋爱

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《时代周刊》记者刘娟

两年多前，郝建民从孔庆平手中接过中国海外发展的“帅旗”(00688.hk，大陆平台“中海地产”，以下简称“中海”)，成为第三代领军企业。

未来十年，如何重塑核心竞争力和再造机制，是中海集团董事长郝建民面临的两大问题。

一项涉及2400万平方米土地储备的重大收购为中国海运带来了新一轮增长机遇。

3月14日，中海与中信股份有限公司(00267.hk，以下简称“中信”)同时宣布，中海已全面收购中信的住宅物业组合，预计交易对价为人民币310亿元。中国海运将向中信泰富分配10%的股份，并转让资产组合以支付对价，约为61.5亿元人民币。

因此，中海将收购中信25个城市的房产，中信将成为中海的第二大股东。

这是郝建民领导的第三次重大收购。在过去的六年里，中海先后收购了中海鸿洋和中海建设地产。除了这笔交易，“M&A之王”中国海运还支付了近700亿元的交易对价。

经过两年多的内部资源整合，中海集团将迎来一个更加复杂的整合。这次整合的对象是中信，也是一家中央企业。这项交易不是简单的单向收购，而是双方之间的资源交换。困难如此之大，外界都在等着看结果。一些人在为郝建民和中信泰富的掌舵人常镇明流汗，还有一些人在等着看他们的笑话。

然而，这是中央企业去库存化的一个重要案例。事实上，自去年招商局和中交所的房地产整合逐步落地以来，中海和中信这两个香港中央政府重要的房地产平台的整合，对于投资者观察房地产市场的变化有着重要的意义。

这笔交易最迟将在年内结算

截至2015年底，中海集团土地储备为4144万平方米，为七千亿房企中最低水平。中海宏阳的土壤储量为1093万平方米，与万科5477万平方米的土壤储量相差无几，与恒大和碧桂园超过1亿平方米的土壤储量相差甚远。

中海归位于一、二线城市，土壤储量含金量高。随着核心城市土地拍卖成本的不断上升，中信2400万平方米的土地规模对中海而言更加强大。评级机构穆迪(Moody's)指出，交易完成后，中国海运的合同销售额将在未来4-5年内进一步增加。

根据中信多年来公布并由嘉里梳理的数据，中信2400万平方米土地储备的总体分布格局为:珠江三角洲42%，环渤海地区31%，长江三角洲9%，其他地区18%。其中，一线城市上海(房地产)、北京(房地产)和深圳(房地产)涉及4个项目，分别为4个和1个，涉及的土壤储存规模分别为141万平方米、190.5万平方米和96万平方米；二线城市，涉及天津(房地产)、重庆(房地产)、成都、青岛(房地产)和珠海(房地产)250万平方米土地储备；其余的土壤储藏分布在惠州、汕头、东莞、扬州、黄山、三亚、海口和万宁。

“这是通过整合在上海、北京、深圳等地进行招聘的最理想方式。”嘉里研究中心(Kerry Research Center)分析师尹鹏对《时代周刊》记者表示，值得注意的是，中信泰富在三、四线城市的土地储备中占了近一半，这将考验中海的下一个周转速度。在与中国建设地产的整合中，中海集团在潍坊(房地产)和淄博(房地产)赢得了两个大型项目，总建筑面积超过300万平方米。

如果在与中信的整合中再次装载大量的三、四线土地，中海石油的整个土地消化周期将会延长。此外，中信泰富在海南(房地产)、江西、四川(房地产)等地的大量旅游房地产项目都不是中海的强项，消化和销售还有待验证。

外界担心，所有这些都将拖累财务指标，如中国海运近年的利润。

“资产组合不是好是坏，它是一种资源。如何做到并体现其价值是关键。我们运营的所有资产都不会成为我们的负担。”3月18日下午，中国海运在香港举行的2015年度业绩大会上，为投资者举行了一场特别的问答会。在场的投资者孙凯(化名)告诉《时代周刊》记者，这是郝建民的原话，他希望这样的回答能让投资者满意。郝的意思是，只要不是负担，就可以赚钱，但节奏不同。

“交易尚未到达最终交付时间，合作细节暂时无法回答。”3月18日下午，在中海集团在香港召开的2015年度业绩大会上，郝建民表现得非常严谨。他向在场的媒体透露，“如果相关部门的流程顺利，预计交易可以在五六个月内完成，最保守。”据估计，它肯定会在一年内完成。”

面对投资者，郝建民要轻松得多。他开玩笑说:“这对富人来说太难了！这次我想花钱，但我没有花。当然，如果你有钱，你就不能乱花，你必须把钱花在刀刃上，将来你会把钱花在能给股东带来最大利益的地方。”接下来，中国海运将继续寻找购买土地的机会，这是该公司的长期常规工作之一。

根据年报数据，2015年，中海集团实现利润1480.7亿港元，净利润333.1亿港元，仍是中国利润最高的房地产企业。公司持有的现金高达1024.5亿港元，净负债率仅为6.8%。

除中信外，郝建民2016年对中海的目标是:年销售额1850亿港元，同比增长10%；未来保持超过30%的毛利率仍然是中国海运的目标。

人员磨合问题

这一涉及数千亿资产的重大整合并不容易操作。特别是这次涉及到两个经营模式和管理方式完全不同的中央企业的重组，人员的磨合需要更多的时间。

中海地产与中建地产的内部整合涉及338亿元人民币，历时两年多，最终的人员整合直到今年1月才完成。在这一巨大的资产整合背后，存在着激烈的人事争议、管理体制改革等重大事件。最后，中海地产总裁陈毅也离开了。

"缺少过渡期，中信项目能否直接开工，这些都是难题."知情人士刘止庸(化名)告诉《时代周刊》记者，在整合中国建设地产项目的过程中，中海石油将托管期延长了两年，并提供了充足的磨合时间。中国建设的内部整合依然如故，中海与中信的跨企业合作是否愉快尚不可知。

可以想象，与中信的1000多亿资产的大规模整合将比与中国建设地产的整合更加困难，而这在中信内部多年来一直难以解决，中海石油不可避免地需要更长的时间和更多的精力来理清这种整合。然而，中国海运要想实现大规模整合，还有很长的路要走。

“谁找谁，这是自由恋爱！耳光不响，双方都有意愿和强大的联盟，”郝建民解释了这次整合的初衷。“这次合作，双方高层官员都非常重视，并在改制过程中制定了非常详细的规章制度。”

郝建民对合作充满信心。在他看来，中信和中海有着共同的祖先，在企业文化上有许多相似之处，可以相互融合。

他说:“说实话，有很多不成功的并购案例，但我相信我们是成功的。中信有很多优秀的人才，人才会有舞台。我们是合作的，不是敌对的。中信泰富现在是中国海运的第二大股东，我们的未来是共同的。”

整合后，中国海运将如何具体调整中信人员以及如何调整矛盾？

郝建民回答说:“这是一体化中不可避免的问题，但我们希望进步的速度不会放慢，至少我们必须保持目前的进步速度。”在他看来，以前的人事变动(中国建设)是正常的流程，一个企业的发展不应该因为一两个人的变动而有很大的改变和影响，这是我的目标。由于它被视为一种增长模式，它不想成为一种负担，而是增长的火车头和动力。

“如果你全力以赴，你肯定会有机会的。”郝建民甚至开玩笑地把球踢给了中信。"中信24日宣布了自己的业绩. "你没有问他们的主席。”

中信部门已经有七年不兼容了

说的那个人是常。

著名“救火队长”常，原国家围棋队国家级棋手，是商业界不可多得的棋手。2009年4月，常受命接替因巨额外汇亏损而辞职的，成为老牌红筹股中信泰富的新任掌门人。

“中信部”的房地产整合问题从此就摆在了通常情况的面前。事实上，自20世纪80年代以来，中信集团复杂的房地产业务经历了多年的整合。

《时代周刊》记者试图梳理和分析中信部的房地产业务背景和重组过程:

作为一个房地产行业的老人，早在1979年中信集团成立的时候，就已经有了房地产部门的雏形。截至目前，新中国第一家房地产企业中信房地产公司的第一张营业执照仍保存在中信集团的档案中，工商注册号为001。

然而，创始人荣毅仁忙于行业，无暇顾及中信地产；前董事长王军忙于“金融严阵”，无暇顾及中信地产。中信地产从未达到与中信集团背景相匹配的市场地位。

21世纪初，万科、金地、万通、soho中国等房地产企业拔得头筹，这让王军体会到了房地产的财富魔力。2001年11月，王军召开了中信集团第一次房地产研讨会，要求整合中信集团内部资源，使中信房地产业务腾飞。然而，直到2005年中信银行改革上市的阶段性目标(601998)实现，王军才重新获得中信地产的整合责任。

当时，中信集团自身的房地产业务呈现出三点世界格局:中信地产、中信华南集团公司(以下简称“中信华南”)和中信深圳集团公司(以下简称“中信深圳”)，每个公司都有多个子公司和子公司，资产比想象的要复杂，基本上处于一种趋利避害的状态。

截至2007年底，中信系统的所有房地产公司和项目均归中信房地产所有。中信地产作为集团内地业务的代言人，注册资本为60亿元。

横向竞争的问题还没有结束。1990年，中信集团收购了香港上市公司泰富发展(后更名为“中信泰富”)，并在香港、海南和长江三角洲拥有许多房地产资产组合。

如何处理中信地产与中信泰富的冲突？2010年前后，常给出了这样一个答案:短期相互投资合作，长期融合统一。他的意思是，在未来，中信集团将只有中信地产，唯一的房地产平台。

在过去的七年里，这两家公司完全不相容，他们各自的业务仍在随意发展。

“房地产业务的整合并不容易。在中信关系错综复杂的情况下，整合不可能在短时间内实现，更难以两全其美。”全国房地产商会会长李姣告诉《时代周刊》记者，中央企业资产整合的困难往往不是由于价格或所有权结构、中央企业的体制以及集团内部不同的管理者和利益相关者，这可能是问题所在。

中信有卖房子的先例

中信选择将其住宅业务转让给中海。外界至多是抱歉，但并不惊讶。

“中信、招商局和华润这三家房地产公司，应该被视为与生俱来的最佳先天条件。他们不需要像万科那样努力向泛金融化转型，他们的母公司拥有强大的金融体系和产业链资源。”一直从事房地产企业战略研究的兰德咨询公司总裁宋延庆对此非常感慨。他告诉《时代周刊》记者，中信证券目前还没有冲到行业的顶端。他的资源禀赋甚至比招商局和华润还要好，这并不令人遗憾，因为中信无法做到这一点，因为房地产实体设置混乱，内部斗争严重。此外，bot模式的缺点和分散的产品线导致资产周转率低和利润贡献小。

宋延庆认为，中信集团整体上市后，业绩是透明的，房地产压力很大。“现在，这是以资产换股权的最佳方式”。

不难看出，2011年底，中信集团香港整体上市计划被抛出后，中信地产的增长轨迹发生了很大变化。

据《泰晤士报》记者报道，2007年后，中信地产迎来了一个新的高速发展时期，以强劲的势头席卷全国各大城市，并在北京、广州等地屡创地主。截至2010年底，中信地产总资产近800亿元，二级土地储备建筑面积超过3000万平方米。销售额也从2007年的46亿元迅速增长到383亿元，位居全国房地产行业前12位。

开始冲刺上市是中信地产当时不得不克服的一大任务。关于借壳和首次公开募股有很多说法，但由于监管和控制，并没有实现。该计划随后被搁置，让位于本集团的整体上市计划。

中信地产的扩张路线一度开始收缩，其对土地收购和销售规模的反应是立竿见影的。在中信集团之前的资产明细中，中信地产2011年和2012年的合同销售额分别降至250.16亿元和234.74亿元，行业排名降至第19位。当然，王迪项目过去销售困难也是其过去两年业绩不佳的一个重要原因。

2013年，中信地产得以重启扩张计划。据嘉里向《时代周刊》记者提供的统计数据，中信地产当年的销售额飙升至445亿元，行业排名上升至第14位。

大象在跳舞，中信集团在香港。2014年4月16日，中信泰富注资，中信集团香港整体上市计划最终告吹。此次对巨无霸的收购计划高达2269亿元人民币，注入的资产种类繁多，包括银行、电信、证券、汽车、特殊钢、隧道、房地产和工程承包。同年8月，中信泰富更名为中信泰富，由常掌舵。

中信地产和中信泰富已被纳入中信证券的上市平台，但业绩并未改善，倒退速度明显。2014-2015年，中信地产年销售额分别为215.2亿元和231.3亿元，下滑至行业第41位，完全退出“第二军团”。

“中信地产过去两年的业绩问题有所加剧，这与海口、三亚和惠州的大量旅游地产难以消除有关。”克里研究中心(Cree Research Center)分析师沈晓玲表示，事实上，中信证券近年来已开始陆续转让住宅项目，涉及上海、广州、三亚和成都，其中大部分是由于负债率过高、发展进程缓慢和前景不确定。

来源：成都新闻网