市场调控预期加强 一线楼市“阳春”或提前谢幕

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虽然深圳和上海的楼市调控政策还没有真正出台，但目前只有加强交易监管和规范市场秩序，市场才开始进入深度博弈。例如，在监管收紧之风下，深圳房地产市场呈现降温趋势。业内人士指出，今年一线城市的楼市可以说迎来了“大春天”，但今年的楼市可能不会像2009年和2013年那样持续一整年。

日前，据报道，上海有关部门正在讨论规范房地产市场的具体措施，可能很快就会公布。正在讨论的措施包括将一些二手房的首付提高至70%，限制非上海居民购房的资格，以及收紧高端住宅开发商的预售许可审批。此外，疯狂过后，深圳楼市开始降温，一些经历了暴涨的地区开始低价出售。业内人士表示，随着房地产市场的快速发展，市场对调控政策的预期正在升温。一线城市可能很快将迎来政策收紧，一线城市的房地产市场将呈现降温趋势。

政策预期已经改变

前一段时间，北京、上海、深圳等一线城市的房地产市场进入了“热模式”，尤其是深圳。去年以来，房价大幅上涨，随后上海和北京的房价也大幅上涨，引起了社会的广泛关注。随着一线城市房地产市场的火爆蔓延，一些二线城市的房地产市场也出现了明显的回暖现象。

房价的非理性上涨引起了公众的极大关注。在刚刚结束的全国人大会议上，国务院有关部门就此发表了意见，表示政府将采取有效措施加强调控。近日，深圳楼市监管之风愈演愈烈，导致楼市降温，部分投资者低价卖房。不仅是深圳，还有市场传言称上海将在3月底出台楼市调控政策，引发业内热议。

据一些媒体报道，上海有关部门正在讨论收紧楼市调控的具体措施，包括将第二套房首付款提高至70%，限制非上海居民购房资格，收紧高端住宅预售审批，以及规范市场交易秩序。虽然只是道听途说，但一些业内人士指出，上海最近出台的楼市调控政策是一个高概率事件。

据悉，在最近于上海举行的官方研讨会上，上海市住房和城乡建设委员会表示，上海仍将严格执行楼市限购政策。例如，新的房子只能签署没有登记，购买资格审查将得到加强；重新收紧高端房地产预售许可审批和备案，调整房地产市场交易结构，防止高端房地产过热导致房地产市场过快上涨；对房地产交易实行差别税收政策；加强对中介行业的监管，规范交易流通，打击各种交易中的违法违规行为，如快卖房、独占房、囤积居奇等；加强首付消费金融业务监管，防范首付贷款引发的市场风险。

最短的市场波动？

虽然深圳和上海的楼市调控政策还没有真正出台，但目前只有加强交易监管和规范市场秩序，市场才开始进入深度博弈。例如，在监管收紧之风下，深圳房地产市场呈现降温趋势。业内人士指出，今年一线城市的楼市可以说迎来了“大春天”，但今年的楼市可能不会像2009年和2013年那样持续一整年。随着楼市政策变化的预期到来，一线城市的楼市可能迎来最短的一波行情。

在3月份的销售旺季，一线城市和部分热点二线城市的房地产市场交易量大幅增加，新二手房交易量保持高位。其中，一线城市的房地产市场升温更为明显。以上海为例，同一政策咨询研究部门的数据显示，上周上海商品房交易面积为48万平方米，交易量连续第三周保持在50万平方米/周左右。根据此次市场减速，预计3月份上海商品房交易量将超过230万平方米。此外，今年1-2月上海商品房交易面积分别为134万平方米和79万平方米。据估计，2016年第一季度上海商品房交易量将超过440万平方米，这在历史上是前所未有的。

“由于市场需求的透支和严格的政策预期，上海楼市将在2016年第二季度呈现供需博弈的特征，而‘稳定价格下跌’将是第二季度的总体趋势。”同为政策咨询研究部主任的张宏伟今天在接受《北京商报》采访时表示，虽然一季度上海房地产市场继续火爆，但随着近期严格政策的加强，下半年房地产市场的调整期很可能会到来。

在一线城市中，深圳的房地产市场波动相对频繁。经过近半年的飙升，深圳楼市最近开始降温，新房成交量连续两周下降。在二手房市场，也有投资者低价出售房屋的现象。对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，调控手段导致市场上强烈的观望情绪，而开发商对销售的认可和推广也有望受到政府的监管，认可度不如以前。

计划一个时间段

“面对调控政策极有可能发生的变化，一线城市的房地产市场可能出现降温趋势。在这种情况下，开发人员应该提前计划。一旦下半年楼市进入调整期，房企可能会陷入被动推动的局面。企业的资本也会遇到问题。”张宏伟表示，“精益求精”是未来房地产企业的营销策略，从而把握住市场的最后一个窗口期。

就北京市场而言，北京楼市在3月份明显回暖。上周，一周内售出的二手房数量今年首次飙升至2000套。中原地产首席分析师张大伟认为，虽然北京的房价涨幅低于深市和沪市，但春节前后也出现了大幅上涨，尤其是春节后，二手房市场的涨幅尤其明显。同期总成交量创历史新高，二手房市场价格涨幅明显快于新房。在这种情况下，一些稳定房价的政策可能会出现在后续。

同样，严跃进认为，后续一线城市将普遍进行调整，以稳定市场预期，信贷审查机制应严格执行。特别是在一线城市，各种非法房地产投机的金融渠道很多，这种模式在后续应该严格监管。

从房地产企业销售的角度来看，我们应该根据情况积极推动市场，不要囤积居奇，否则会出现一些新的市场风险。例如，建议房企在楼市的这一热趋势中积极推售，以促进后续资金的快速回笼，从而鼓励此类房企积极收购土地，实现高周转率运营。

据了解，深圳部分地区近期出现了降价信号。一些投资者以低价出售他们的房子，而一些开发商也决定以更低的价格开盘并尽快发货。此外，北京某项目营销负责人表示，复盘价格将相对稳定，以实现去资本化和资金回笼。

来源：成都新闻网