四细则护航全面营改增5月落地 过渡期二手房交易税负基本平移

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◎每个记者胡建

就在李克强总理在博鳌亚洲论坛上发出今年全面推进企业减税5000亿元的信号的同一天，财政部和国家税务总局昨天联合发布通知，一举公布了四个细则，为5月1日的全国范围内的营改增保驾护航。

金融和税收专家黎文海告诉《国家商报》记者，无论从哪个角度来看，供应方改革的实质都包括阵营改革。在我国第一大税种和第三大税种之间税制变迁的背后，具有减轻企业税负和打通服务业和制造业税收链条的双重意义。

记者发现，在四个细则中，解释了此前业内猜测的房地产相关税率和征收方式的变化。例如，在二手房交易中，以前的营业税税率标准仍有所变动，税负基本保证稳定。

增值税税率在6%到17%之间

根据财政部的通知，经国务院批准，从2016年5月1日起，营业税改征增值税试点(以下简称营改增)将在全国范围内展开。建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等所有营业税纳税人都将纳入试点范围，不缴纳营业税，只缴纳增值税。

此次出台的四个文件之一《营业税改征增值税试点实施办法》指出，提供交通、基础电信、建筑和房地产租赁服务、出售房地产和转让土地使用权的税率为11%。以17%的税率提供有形动产租赁服务。境内单位和个人跨境应税行为的税率为零，具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。除上述三项外，税率为6%。

中国税务网税务会计办公室主任王冬生向《国家商报》表示，减税效果的关键在于，被营业税和增值税并存打断的减税链条将重新连接起来。通过抵扣机制，只对这一环节的增值额征税，消除了营业税纳税人和增值税纳税人的双重征税，从而减轻试点纳税人和原增值税纳税人的税负。

他分析说，试点纳税人税负增加的原因之一是改革和减免不彻底。营地改革全面实施后，随着房地产等费用纳入扣除范围，税收负担将逐步减轻。

二手房交易的税负基本保持不变

营地改革将在5月份全面实施的消息本月刚刚被明确，很多人关注的焦点是个人二手房交易的营业税负担是否会增加。这一次，两个部委宣布了标准答案。

昨天公布的《营业税改征增值税试点过渡政策规定》明确规定，个人购房不满2年向外出售的，按5%的税率全额缴纳增值税；个人购房超过2年(含2年)向外出售的，免征增值税。上述政策适用于北京、上海、广州和深圳以外的地区。

在北京、深圳这四个城市，个人购房不满2年，向外出售的，按5%的税率全额缴纳增值税；个人出售已购买2年以上(含2年)的非普通住房，销售收入与购房价格的差额部分按5%的税率缴纳增值税；个人购买普通住房2年以上(含2年)对外销售的，免征增值税。

财税专家黎文海在接受《国家商报》采访时表示，二手房交易的增值税将在未来向个人征收，这种过渡方式刻意保持了原有的税率不变，至今仍未恢复到现有的四级税率。主要考虑的是稳定性。

中原地产研究总监张大伟也表示，营改增是中国整体财税改革的一个方面，与当前房地产市场监管的方向无关。从总理在讲话中反复强调不增加税收负担来看，今后实施的新政策不应增加交易税负担的成本，这主要取决于税基和税率。

税务部门的一些人估计，由于增值税算法不同于销售税，如果支付增值税，二手房交易将略有下降。如果一栋100万元的房子需要缴纳5%的增值税和营业税，两者之间的差额约为2400元。这是因为当原增值税一般纳税人购买服务、无形资产或房地产时，增值税专用发票上注明的增值税是进项税，可以从销项税中扣除。

根据两部委的制定，5月1日以后收购的按会计制度中固定资产核算的房地产，或5月1日以后收购的在建房地产项目的进项税，应从收购之日起两年内从销项税中扣除，扣除比例第一年为60%，第二年为40%。

此外，房地产的扣除问题已经在国务院常务会议上讨论过，这也是各界关注的焦点。黎文海表示，房地产具有相对较大的单一价值，可以作为“垫脚石”,以确保税收负担只会减少而不会增加。然而，考虑到房地产和建筑业刚刚被纳入改革阵营，未来与房地产相关的增值税征收方式肯定需要进一步完善。

来源：成都新闻网