房企财报“曝光”地产业三大困境

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2015年，政策放松，市场逐渐复苏，这让大多数房企收获了一份美丽的成绩单。但是，从年报中也可以看到整个行业的生存状况:三、四线城市的库存积压和销售价格的困难侵蚀了房企的利润，使得房企的盈利能力不断减弱；部分房企负债率仍然偏高，短期内难以改善；由于汇率波动，海外上市房地产企业遭受了巨大的汇兑损失

随着2015年房地产企业年报的披露，整个行业的生存状况也可以在年报中看到。

虽然信贷宽松，政策宽松，2015年市场逐渐回暖，为房企创造了相对宽松的发展和转型环境。大多数房企都取得了辉煌的成绩，但其背后反映的行业困境不容忽视。三、四线城市积压的库存和销售价格的困难侵蚀了住房企业的利润，一直在下降的住房企业的盈利能力继续减弱。这不仅是中小型住宅企业面临的问题，甚至是规模超过1000亿的大型住宅企业也面临这一问题。无法逃脱危机；虽然融资环境相对宽松，但部分房企负债率仍然偏高，短期内难以改善；几年前，下海寻求海外资本平台的地产股，如今面临着人民币汇率波动导致海外融资遭受巨额汇兑损失的困境。

总体而言，目前中国房地产市场规模保持在较高水平，商品房销售面积占销售面积的比重仍处于历史高位，市场放松管制的压力仍较大。为了化解房地产的库存，似乎////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////。

盈利能力继续下降

营业收入、复合增长率等财务指标的出现，使得房地产企业盈利能力大幅下降的事实难以掩盖。

世茂发布的2015年年报显示，公司实现营业收入150.33亿元，同比增长18.36%；净利润20.46亿元，同比增长8.11%。然而，上市公司股东应占净利润从2014年的14.15亿元大幅下降至2015年的9.23亿元，降幅为34.8%。这表明公司主营业务的盈利能力大幅下降。据公司相关负责人介绍，主营业务盈利能力下降主要是由于公司在二、三线城市的库存量大、利润水平低造成的，同时也受到结转因素的影响。

1000亿住房企业无法逃脱业绩下滑的命运。碧桂园去年营业收入达到1132亿元，同比增长33.9%；然而，很明显，收入不会增加利润。收入大幅增长的同时，净利润仅为97亿元，毛利率为20.2%，净利润下降到10%以下，仅为8.6%。三线和四线库存高企的泥潭是碧桂园盈利能力急剧下降的主要原因。该公司总裁莫斌表示，由于2014年是艰难的一年，公司采取了多种策略，包括价格策略，这种策略延续到2015年的业绩，导致毛利率大幅下降。

许多评级机构也对碧桂园的业绩下滑表示失望。根据傅锐集团发布的研究报告，该集团继续受到三、四线城市供应过剩和集团库存增加的影响(已完成但未售出的库存同比增长47%，在建物业同比增长25%)。积极的销售将进一步损害其盈利能力，因为三线和四线城市的过剩供应无法消化，库存的增加不可避免地超过销售的增长。

曾经被称为“华南五虎”的敏捷公司，其净利润已经连续三年下滑。刚刚披露的年报显示，公司去年实现营业收入430亿元，同比增长12.2%；毛利108.13亿元，同比下降13.0%；股东应占核心利润24.29亿元，同比大幅下降39.8%；房地产重估、扣税和非经常性损益后的净利润为13.9亿元，同比下降67.6%。

主营业务的净利润下降了近70%，敏捷盈利能力的快速下降令人震惊。该公司表示，影响其主要核心利润的主要因素是毛利率的下降。数据显示，本集团销售成本由2014年的258.87亿元增加至2015年的321.91亿元，增幅为24.4%，主要是由于销售总额和单位销售成本的增加，尤其是建筑、装修材料和土地成本的增加。

高负债率仍然是一个隐痛

事实上，自2015年以来，房地产企业的融资环境明显改善，银行贷款利率在几次降息后大幅下调，a股再融资已经开放，债券市场也很有利。根据中国房地产协会近日发布的评估报告，2015年，房地产企业加大了融资力度。自2015年以来，房地产上市企业规模增加了3000多亿元，企业债券发行规模达到1000亿元，我国票据融资规模也达到了近年来的新高。2015年房地产开发企业500强平均资产负债率为66.34%，债务结构优化，整体处于相对健康水平。

融资成本下行渠道的开通和国内再融资渠道的回归也使得海外融资平台的优势不再明显。记者发现，2015年，受房地产企业国际信用评级下降、境外融资门槛提高等因素影响，内地房地产企业境外融资规模和数量大幅下降，导致部分在港上市的房地产企业负债率较高。

根据格林兰香港最近发布的财务报告，该公司的负债率去年大幅上升，从去年年中的140%上升到年底的172%，在业内处于相对较高的水平。格林兰香港首席财务官尤德芬(You Defeng)表示，该公司目前的负债率确实很高，希望这一指标在长期内能够回到健康水平，比如100%以下。香港绿地目前因基础薄弱、基数小而负债比例高，这也是将绿地嫁接为大平台后的跨越式发展所必须承受的痛苦。然而，提高债务比率需要时间，运营也需要时间。目前，公司的负债率处于可控范围内。

另一家港股房地产公司R&F地产也长期遭受高负债率的困扰。从2015年财务报告来看，这一指标没有显著改善。去年年中，R&F的债务比率高达119%。R&F董事长李思廉曾表示希望在年底前将其控制在100%以内，但这一承诺没有实现。现在年度报告显示R&F的债务比率仍然超过110%。

即使在可控范围内，高负债给房企带来的压力依然挥之不去。调整融资杠杆是R&F地产目前的一项重要任务，包括抓住民营企业发行公司债券的窗口期，用低息债务替代高息债务，以及长期规划的a股回报计划。

汇兑损失大幅增加

香港上市房地产企业必须面对的另一个困境是人民币汇率波动带来的汇率损失。

敏捷2015年最新年报显示，由于贷款和可转换债券的汇兑损失约为11.3亿元，公司股东应占核心净利润为24.3亿元，汇兑损失约占核心净利润的46.5%。

这是继碧桂园、R&F地产和瑞安地产之后，第四家披露2015年外汇损失超过10亿美元的中国房地产企业。碧桂园此前透露，去年的汇兑损失高达16.4亿元人民币。瑞安房地产年净汇兑损失约为13.3亿元。由于其收入几乎全部来自人民币，约45%的贷款为美元和港元，人民币贬值导致转换损失，这也直接导致2015年净利润下降。

此外，根据徐汇控股集团的财务报告，2015年公司汇兑损失达到3亿元，较2014年的2亿元大幅增长50%。格林兰香港的财务报告显示，公司2015年的净汇兑损失达到6.4亿元，2014年达到1.8亿元，增幅超过250%。

“格林兰港将结合此前汇率波动的影响，希望尽可能用人民币债务替代部分此前的外币债务。由于我们的会计方法是人民币，我们希望将汇率波动的影响降至最低。”格林兰香港首席财务官尤德芬(You Defeng)表示，公司还将利用套期保值业务减少汇率波动造成的损失。

据有关数据显示，今年以来，中国有7家企业提前赎回了20亿美元的海外债券，是去年同期2600万美元的近77倍，其中有6家是房地产企业。例如，徐汇控股上周宣布，将于4月15日提前赎回2018年到期的5亿美元债务，年利率为12.25%。

来源：成都新闻网