房地产供给侧改革应废商品房预售制

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范昕

自去年底提出以来，供给侧改革引起了各方的关注，并得到了理论界的广泛认可。然而，很难实现它。原因是供给方改革需要从制度和制度入手，甚至影响不同阶层的利益分配。例如，为了解决钢铁行业的产能过剩，有必要削减一些大型钢铁厂的产能。然而，这将直接导致员工的裁员和地方财政收入的下降。因此，与传统的需求刺激相比，供给方改革不容易被接受，是一种疗效缓慢的中药疗法。但是良药苦口，宜迟不宜早。

目前，房地产行业正处于去库存的关键时刻。近7亿平方米的待售商品房就像一颗定时炸弹挂在中国经济上，随时可能爆炸。当然，这只是商品房销售面积，不包括尚未开工企业的征地面积和在建商品房面积。如果加上这两方面，恐怕数据会更惊人，情况会更严重。

不幸的是，自去年底以来出台的一系列政策，包括减少无限制购买地区第一套房和第二套房的首付、降低90平方米或以下的契税，以及对个人将购买超过2年的房屋的对外销售免征销售税，仍然遵循旧的需求方刺激思想，没有任何新的想法，旨在通过继续增加杠杆作用刺激房地产行业消化需求，而不涉及供应方改革。

从本轮需求方刺激的结果来看，效果并不明显。拥有大量库存的三、四线城市的库存依然存在。指望农民消化城市中的库存是不现实的。相反，没有。有去库存压力的一线城市迎来了新一轮房价飙升，泡沫迹象明显。深圳创下了一年内增长50%的全球领先纪录。目前，在一线城市，一套房子是五六百万，这是稍微好一点。因此，房地产行业迫切需要一个供方改革。

对于目前的房地产行业来说，除了收紧三、四线城市的土地供应，增加一线城市的土地供应外，供应方改革中最紧迫的事情就是取消已经实施了20多年的商品房预售制度。

商品房预售制度最早出现在香港，并于1994年正式写入我国《城市房地产管理法》。它的颁布有着重要的时代背景。当时，中国的房地产业刚刚兴起，正在从福利分房制度向商品房制度转变。人们对改善居住环境有着巨大的潜在需求，但房地产开发商还处于起步阶段，资金短缺是制约当时房地产行业有效供给形成的瓶颈。因此，商品房预售制度的引入极大地缓解了开发商资金短缺的问题，提高了开发商的资金周转率，在短时间内形成了更加有效的供给，缓解了供需矛盾，极大地促进了房地产业的发展。

经过20多年的发展，现在的房地产业已经不是过去的样子了。一方面，住房企业的实力逐渐增强。据中国指数研究院统计，2015年，中国房地产行业共有104家住房企业，销售额达100亿元。销售总额3.5万亿元，市场份额超过40%，其中7家销售额1000亿元；另一方面，商品房预售制度的缺陷也进一步暴露出来。因为消费者买的房子快，所以他们买的时候不知道房子的质量，相当多的商品房在出售的时候不符合宣传。住房质量存在一些问题，如隔音差、层高不足、面积小于合同面积、环保不达标、精装修不达标、承诺学校延迟建设等。此外，在许多城市，由于开发商手续不全、未能缴纳之前征收的契税和公共维修基金、项目建设或项目融资期间的土地抵押，消费者在逗留多年后无法申请房地产许可证。然而，消费者投诉面临许多困难，如时间长，难以解决。

正是因为这些潜在的风险，消费者在购买期房时更愿意选择大开发商，不是因为大开发商出售的商品房完全没有问题，而是因为问题相对较少。

针对目前商品房预售制度存在的诸多问题，各地基本出台了商品房预售资金监管办法，对开发商收取的预售资金进行监管，防止开发商挪用。然而，这只是对预售制度的一次修补，并没有从根本上解决商品房预售制度的缺陷。

因此，取消商品房预售制度是当前解决问题的关键，也是实施国家供方改革的重要举措。从影响来看，首先，取消预售制度将在短期内减少商品房供应，这与当前中国房地产市场去库存化的目标不谋而合；其次，预售制度的取消将使房地产行业发生彻底的洗牌，行业集中度将显著提高。许多中小型房地产开发商可能因资金不足而退出房地产行业，并被更优秀的大型房地产开发商所取代。开发商也会更加注重商品房的质量；第三，从预售到现房销售的转变可以增加消费者的选择，商品房的投诉率也会相应降低。当然，在短期内一刀切取消预售制度可能会加剧一线楼市的上涨，因此现在可以在存量较大的地区进行试点，并为防止试点地区在建的未完建筑做好准备。

综上所述，在当前房地产去库存化和供方改革的背景下，取消预售制度是最好的时机。应该清楚地看到，取消预售制度涉及到许多利益集团，如开发商和地方政府，只可想而知，实施是困难的。然而，改革的目标是为更好的经济发展奠定基础，不能因为窒息而浪费掉。

(作者是北京基础设施投资有限公司的政策分析师)

来源：成都新闻网