库存较高地区供地设限 国土部从源头去库存

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作为今年经济和社会发展的主要任务之一，去库存化正面临多重压力，如政策无效和房地产市场分化加剧。国土资源部近日发布了《国土资源第十三个五年规划纲要》(以下简称《纲要》)。《纲要》指出，在住房供需紧张地区，要适度扩大土地利用规模；对于房地产存量高的城市，住房用地的供应应该减少甚至停止。这项措施无疑从源头上遏制了一些城市库存增加的风险，但抓住源头只是第一步。刺激购买需求和改变房地产土地的用途也被视为减少库存的“良药”。

多个城市的去库存周期超过两年

与一线城市和一些二线城市相比，它们需要政策为房地产市场降温，而三、四线城市则面临“有房不卖”的尴尬局面。

一家研究机构对北京、上海、杭州、武汉和温州等35个城市的库存进行了监测。数据显示，山东茂名、广东、北海、广西、济宁和烟台的库存量确实很高。例如，北海、烟台等城市的库存消化周期超过两年，北海甚至高达34个月。

但是高库存绝不仅仅是三、四线城市的问题。根据中国30个城市的房地产存量排名数据，30个城市中有19个城市的商品房存量高于合理水平，半数城市的房地产市场去库存期超过一年。其中，太原以60个月的去库存周期高居榜首。换句话说，太原用了五年时间来完全消化现有库存。此外，呼和浩特、大连、烟台、哈尔滨、沈阳等城市的去库存周期超过两年。

根据此前的数据，截至2月底，中国商品房销售面积已增至7.39亿平方米，增幅为15.7%。然而，一方面，整体库存高，另一方面，新开工和竣工面积的房子也在上升。统计局的统计数据显示，从今年1月到2月，新开工的住宅面积达到1.0811亿平方米，增长9.7%。房屋竣工面积1.3942亿平方米，同比增长28.9%。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，去库存不仅需要增加市场需求，还需要减少供应，“去库存就是增加库存”的现象不能发生。“从政策预期的角度来看，减少存量过多城市的土地供应，有利于从供给角度减少存量增加，也有利于逐步减少地方政府对房地产的依赖，转变经济发展结构。”张大伟说。

这项政策收效甚微，压力也增加了

事实上，为了打击去库存化运动，中央政府和地方政府都在一定程度上倾斜了政策。诸如减少首付、放宽信贷、利用公积金的杠杆作用以及减税和减费等政策最近经常被提出。

2月2日，央行和中国银行业监督管理委员会发布通知，首次在限购城市购买普通住房的居民个人商业住房贷款最低首付比例从25%下调至20%。2月17日，三部委下发文件，上调公积金存款利率。19日，财政部、国家税务总局和住房和城乡建设部出台了房地产交易契税和营业税优惠政策，降低了房地产交易成本。

根据中央政策，制定了一系列地方去库存政策。沈阳市近日发布了《关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》，俗称“沈22条”，其中包括鼓励个人购买城镇住房的政策；降低二手房交易的税费；鼓励农民在城市买房；支持毕业生和学生买房；22个新的房地产政策，如土地供应减半。

海口市也出台了调控意见，要求调整房地产供求关系，控制存量增长，提高棚户区改造货币化安置比例。

然而，在业内人士看来，目前的市场反应与政策初衷存在偏差。由于土地供应过剩和工业基础薄弱，在“重灾区”的三、四线城市，去库存化的压力越来越大。

去库存化“根本原因”仍然需要刺激需求

面对全球各地的高库存压力，业内人士认为，限制土地供应只是第一步，地方政府应该做好打持久战的准备，没有一夜之间就能实现的“药方”，有必要将库存的长短结合起来。

叶巍我爱我家集团品牌中心主任孔丹表示，三、四线城市去库存化面临的最大问题是需求不足。“由于人口不断向外地流动，当地缺乏工业基础和配套设施，难以消化大量商品房存量。”孔丹说道。

另一位房地产专家认为，新城市化是去库存化过程中需要把握的机遇之一。“住房企业需要进行复合开发，如重点发展商业、工业、文化旅游等项目，以解决公民对养老、教育和公共服务的需求，从而聚集人口，振兴房地产市场。”专家说。

此外，业内一些分析师认为，一些尚未开工建设的房地产开发用地也可以改变土地用途。此前，湖南省政府曾发布文件称，“已取得但尚未开工的房地产用地，可用于新产业(Aiji、净值、信息)、养老产业、文化产业等项目的开发建设。”兰州方面也表示，尚未开工建设的房地产开发用地，可以改建为棚户区改造、危房改造和经济适用房项目。《今日北京商报》记者肖渭南/温/制表

来源：成都新闻网