银行以房养老难点： 无处理房屋能力 70年产权续期及税收问题

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银行为老年人提供住房的困难:70年的产权更新和没有能力处理住房的税收问题

本报记者陈至实习生张海峰上海报道

"银行通过住房来支持老年人，现在仍是雷声大雨点小."银行家陈文(化名)动情地说。

2013年，国家有关部门出台了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，本行考虑试点住房养老业务。然而，通过初步调查发现，住房养老在操作上存在诸多困难，如房地产估价、利率确定、预期寿命测算等。

在陈文看来，该行的逐户养老业务本质上属于“住房反向抵押贷款”，即老年人将其房屋抵押给银行等金融机构，并按月从金融机构获得现金养老。老人去世后，银行机构有权出售、出租或拍卖房屋以收回贷款。然而，在这个看似简单的商业模式中，却存在着一些未知的操作隐患，如如何更新过去70年的房产产权、如何计算房产税、如何避免房地产贬值等，这些都是银行住房养老业务发展步履蹒跚的主要原因。

中国正进入老龄化社会，陈文银行曾在去年讨论重启家庭养老业务。然而，通过内部论证，他们发现企业经营中存在的困难仍未解决，不得不再次搁置此项业务。

“事实上，要实施逐户养老业务，银行不仅需要银行内部的业务创新，还需要相关部门协调出台具体的逐户养老业务操作指引，使这项业务具有可操作性。”陈文直言不讳地说道。

操作困难

记者了解到，早在2011年，中信银行等几家银行就相继尝试为老年人提供住房。

“据说这些银行业务发展至今，实际业务规模并不高。”陈文直言不讳地说道。原因是一方面，住房养老业务的进入门槛很高。例如，一些银行明确规定抵押的房子必须是老年人或其家属的第二套房子；此外，虽然住房抵押贷款的贷款期限可以延长至10年，但贷款必须用于养老金。

至于贷款金额，通常由银行按照房屋评估值的60%-70%确定，有些银行还规定每月实际养老金金额不得超过2万元。

另一方面，以住房为基础的养老金业务的发展仍然存在许多操作困难。首先，除了考虑抵押房屋的折旧风险之外，我国银行还存在房屋产权更新的问题。具体来说，目前国内房屋产权的期限基本上是70年。一旦到期，相关部门有必要发布操作指南；其次，中国没有相关的财产税或遗产税，因此银行必须仔细评估房地产的潜在额外税收成本。

“一些银行已计划与保险公司合作推出房屋折旧保险，通过保险赔偿解决部分房屋因使用权到期或额外税负而产生的折旧风险。但这个提议最终会消失。”一家银行零售业务部的负责人告诉记者。

在业内人士看来，我行住房养老业务的一些操作环节比中国保监会发布的《关于试行老年人住房反向抵押贷款养老保险的指导意见》(以下简称《指导意见》)更加严格。例如，《指导意见》规定，老年人可以按照约定的条件领取养老金，直至死亡，但大多数银行出于风险控制的考虑，通常会设定最长贷款期限。这也让许多老人担心——如果他们的孩子不能按时偿还贷款，银行会没收房子，他们不能把房子留给他们的孩子作为遗产。

记者了解到，基于上述经营困难，许多银行对逐户养老业务进行了相应的“改进”。例如，兴业银行推出了“逐户养老”消费贷款，并将此项业务纳入“幸福生活”的产品升级范围，这是一项针对老年人的综合性金融服务计划。

具体来说，兴业银行允许50岁以上的客户或其成年子女申请此项贷款，最高额度不超过30万元，最长期限为3年。

据知情人士透露，兴业银行对此项业务的营销一直保持低调。毕竟，这项贷款业务只是安宇人寿产品升级的“一小部分”，其主要目的是盘活老年人资产，吸引老年人投资兴业银行养老理财。

为了推动此项业务的发展，兴业银行将绩效评价指标从原来的存款贡献指标改为“调查每位老年客户购买综合理财产品的总金额”。

在业内人士看来，目前银行将住房养老业务视为一种抵押贷款业务，大部分是短期贷款，贷款的本金和利息由子女作为第一还款金额偿还。真正打算通过将房子抵押给银行来获得终身养老金的群体主要是失去独立生活能力的老年人，但他们的比例并不高。

有待突破的瓶颈

在陈文看来，虽然银行的逐户养老业务仍处于探索阶段，但随着老龄化社会的到来，这一业务已显示出广阔的发展前景。

此前，他们的银行对一些50岁以上的客户进行了调查，发现约40%的受访客户对住房养老业务相当感兴趣。原因是这些老年人希望每个月能得到足够的养老基金，并在高质量的养老院或老年社区安顿下来。

他认为，这符合美国老年人对住房的需求，但美国老年人住房的普及在于美国引入了完善的法律措施，使银行有权通过合规操作处置这些住房。

“在中国，银行处置只能通过法院拍卖渠道解决，没有能力自行处置。这导致银行担心法院拍卖价格低和贷款风险。他们不得不收紧风险控制措施，使一些老年人可能无法获得足够的养老金。高质量的老年生活费用。”他说。

他给记者算了一笔账。一套价值约100万元的房子不能获得超过60万元的养老贷款。根据10年的贷款期限，老年人每月能得到的钱不会超过5000元。目前，我国服务质量高的养老院社区的月收费一般都在5000元以上，这让很多老年人望而却步。

他认为，要解决这个问题，需要双管齐下:一是中国有关部门允许银行参与养老服务机构和养老社区的建设，并给予一定的税收优惠。银行在一定程度上为老年人住房建设了一条闭环商业生态链。缓解老年人在高质量养老社区落户成本高的问题；第二，针对老年住房抵押贷款的房屋处置和折旧，政府相关部门一方面引入保险机构分担房屋估价风险，另一方面建立专门的银行房屋转让交易平台，使持有大量房地产的银行机构能够盘活这部分资产，从而释放银行老年住房业务风险，给老年人更高的贷款抵押额度，使老年费用更加充裕。

“但是，这需要相关部门之间进行深入沟通，并制定一套适当的家庭护理指南。”他说话直率。目前，银行所能做的就是等待相关政策进一步完善，使逐户养老业务更具可操作性。

(编辑:曾芳，如有任何意见或建议，请联系曾芳@ 21京基)

来源：成都新闻网