当温州遇上《物权法》第149条

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张凤玲陶莹徐岙

备受关注的温州市房屋土地使用证到期问题仍在等待答案。

4月20日，国土资源部课题组赴浙江省温州市调查上述问题。《经济观察报》独家获悉，尽管温州案引发的土地更新问题仍无定论，但在调查小组出发前，国土资源部的一些高级官员私下对温州土地更新形成了几点看法:

第一，使用年限不到70年的土地可以有偿更新为70年的产权，70年产权的土地更新必须依法明确；

二、使用权年限不足70年的土地更新支付标准应参照土地收购的市场价格；

第三，如果对这个提议有太多争议，只能免费续费。

还有一个问题。在研究小组赶到温州之前，没有人回答:谁应该支付更新费，当时的开发商还是现在的业主。

巧合的是，同一天，国土资源部部长蒋大明在西城区富奈街64号院主持召开了《土地管理法(修订草案)》的学习修订会议。“土地到期与更新”和“土地产权改革”成为会场外的关键词。这部法律和《物权法》是中国土地领域最重要的两部法律依据。

国土资源部一位官员透露，“国土资源部无权解释《物权法》，也不是审查国家土地法的审批机构。它只是依法行政的部门。在研究小组进行调查之后，国土资源部将起草一份处理计划并提交给国务院。”《土地管理法(修订草案)》在过去的一年里对建设用地的期满和续期进行了争议和讨论，修订工作进行了六年。当时，国务院签署并通过了，但是全国人民代表大会第一次失败了，现在又回到国土资源部。土地制度改革不缺工作单位，也不缺土地专家，也不缺土地产权制度改革的明确方向。”一位接近国务院的人士表示。

4月21日晚，著名法学家、前中国政法大学校长江平在接受《经济观察报》采访时表示，NPC法律委员会对《物权法》第149条进行法律解释迫在眉睫。

过期土地

2012年10月，王女士在温州市横河北新村购买了一套75平方米的二手房，总房款超过人民币100万元。当她今年准备出售时，她发现土地使用权已于3月4日到期。

王女士的这套房子土地使用年限只有20年。令人惊讶的是，王女士的两个邻居中有一个的土地使用年限到2070年8月20日，而另一个的房产证上却没有土地使用年限。

据当地媒体报道，温州市国土资源局鹿城分局副局长陶建武表示，如果王女士的土地证未到期，她将享受出让时的“优惠价格”(土地市场评估价的40%)，并缴纳土地出让金，从而获得70年的土地使用权。如果后续期限届满，需支付的土地出让金即为全部土地出让金。

据《经济观察报》记者介绍，横河北小区位于温州市区住宅用地一级住宅区内。横河北新村2016年基准地价为13230元/平方米，土地证书上的土地使用面积为14.28平方米，土地出让金全额为188924.4元。

根据温州以前的说法，王女士必须全额支付土地款，占转让房价的1/3。当地媒体爆发后，引起了全国性的震惊。

国土资源部和浙江省国土资源厅已于4月20日赶赴温州调查此事，因此，当地土地的更新工作陷入了困境。温州官员表示，在制定土地更新计划方面没有实质性进展。

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记者了解到，一位在温州水心住宅区购买二手房的业主陷入了土地使用寿命的困境。房主于2016年3月购买了一套二手房。他将总房款65.8万元存入银行第三方监管账户，却发现土地证过期了，需要申请土地证，需要补交费用延长土地使用寿命。据初步估计，这笔续费接近30万元。房主的资金处于尴尬状态，房子已经被转让了。

温州市国土资源局初步确认，仅温州市就有600多处土地使用权在2017年12月31日前到期，1700多处在2019年底到期，主要集中在鹿城区、龙湾区和瓯海区，是特定地区和特定时期的特定房屋。横河北新村的土地使用权年限是20年，这是一个特例。

多个案例

此前，深圳、青岛、克拉玛依等地已经经历了房地产土地使用权的到期。

深圳在2001年和2006年都举了例子。2004年，深圳市出台了《深圳市过期房地产续期若干规定》。第四条规定:“约定国家规定的最长土地使用年限减去使用年限的剩余年限的，补交地价金额为相应用途公布的基准地价的35%，补交地价一次性支付；地租每年缴纳一次，其标准由市土地管理部门定期公布。

根据深圳市国土资源委员会向《经济观察报》提供的资料，罗湖国际商务大厦业主名下房产的土地使用期为20年，至2001年12月31日止。2007年3月，业主申请将土地使用年限从20年延长至50年。该房产延期30年的地价按办公用地基准地价的35%计算，共计61704元，新的到期日为2030年。

深圳市国土资源局相关负责人向《经济观察报》强调，在住宅领域，深圳市国土资源局采取了自由延伸的形式。例如，米香福田区的一位业主将其用作住宅，使用寿命为50年。从1992年4月8日至2042年4月7日，业主可将土地使用年限延长至2062年4月。

深圳的补偿标准为相应用途公布基准地价的35%，补交地价一次性付清。青岛基本上复制了深圳模式，以基准地价的60%支付土地出让金。期满不续申请或申请未获批准的，原土地使用权将被销毁，其土地使用权无偿收回。

两者都是基于基准地价。温州为什么成为头条新闻？

“深圳行政划拨土地总面积78平方公里，其中大部分是商业和工业用地。例如，罗湖国际商务大厦的业主是一个盈利的法人实体，其支付的61704元由企业法人支付。温州市王女士是符合公民基本居住权的个人，不从事经营活动；深圳的利润更新是基于基准地价的35%。温州王女士续租是为了满足居住权，但到期后按基准地价的100%计算，深圳政策主要针对南山区。福田区等特区确实会引起不满。”对温州土地制度官员的思考。

这位官员表示，《物权法》第149条规定，“住宅建设用地使用权期限届满，将自动续期。期限届满后非住宅建设用地使用权的续期，依法办理。目前还不清楚如何“自动更新”。顶层设计没有计划，不收费就不能处理居民事务。谁敢承担国有资产的损失？责任，搁置冷处理，谁敢承担懒惰政治的责任，真正没有意识到企业法人和公民的更新属性是不同的。"

4月21日晚，著名法学家江平在接受《经济观察报》采访时，就《物权法》第149条规定的“自动续期”发表了三点意见:

1.“续期”是指期满后，土地出让合同既不能收回，也不能按原形式重新签订，但原使用权应继续有效；

二、“自动续租”是指业主不需要主动申请续租，即使没有付款，他仍然有居住权。如果房屋需要转让，使用权的到期会对民事流通产生影响，但不会影响其民事权利，因为权利是自动更新的；

三、《物权法》第149条“自动续期”没有规定有偿和无偿，NPC法律委员会必须在此明确解释。

中国社会科学院民事法律办公室主任孙当年曾深入参与物权法的立法论证，他说:“自动续期”就是自由续期。“国家土地所有权不是政府的私权，所以人们应该享有实际的利益。目前的土地使用权转让价格已经很高，比许多国家的土地所有权都要贵。您想在到期后再次收集它吗？”

谁来做决定

作为土地和其他相关法律的制定者，NPC法律委员会似乎被推到了风口浪尖。

4月21日和4月22日，《经济观察报》就此事致电NPC法律委员会，得到回复:“具体业务部门会回复。”

根据记者收集的资料，全国人大从未对此事做出明确解释，唯一的解释来自NPC法工委民法办公室2007年编辑的《中华人民共和国物权法详细解释》。

在这本书里，当全国人大法律委员会谈到《物权法》第149条“住宅建设用地使用权期满自动续期、续期期限及土地费用支付标准和方式”时，给出的解释是，有人认为有必要无偿续期，也有人认为有必要有偿续期，颇有争议。“如何科学地规定土地使用者当时应该承担的义务，仍然没有足够的依据。不宜制定规章，也不影响国务院根据实际情况制定的有关规章。”。

值得注意的是，《物权法(草案)》第六次审议稿曾规定:“续期期限和土地使用费的缴纳标准和办法由国务院规定。”但这句话最终被删除了。

一位曾在全国人民代表大会法律委员会任职的官员也表示，当时对《物权法》的制定存在争议，争议在于是否对其进行有偿或无偿更新。实际上，有些土地的使用寿命为15年、20年或30年，但这些土地的总量很小。当时，土地产权制度刚刚实施，一些地方政府害怕出错，所以他们设定了短期的固定年限。为了省钱，开发商选择了较低的固定年限。这段历史也需要得到尊重。

国土资源部的一位官员透露，他在国土资源部的同事私下里认为，产权不到70年的土地可以有偿续期至70年，续期标准应参照当时土地收购时的市场价格。

这位官员说，“这件事在温州应该象征性地处理，70年来的产权纠纷太大了，仍然需要通过立法来解决。”

上述NPC法律委员会的官员说，土地到期后如何更新不是一个部门能决定的，NPC法律委员会也不能决定。“国土资源部向国务院提交申请计划时，必须在决策时平衡地方政府的利益。目前，地方政府的债务和财政状况不太乐观，30多个省中至少有15个省依靠土地财政。在法律上属于NPC法律工作委员会，在实践中有许多因素需要考虑。”

来源：成都新闻网