“黑石是怎么赚“快钱”的？半数利润来自地产基金”

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以公司股权非公开投资闻名的黑石这几年，利润的一半来自房地产基金部门，利润的秘诀是什么？ 黑石通过地产投资采取“购买、修复、出售”的策略。 购买成熟的房地产资产，提高财务杠杆，更换管理团队，扩大市场规模，然后择机上市或整体销售。

黑石其实是不动产基金

黑石集团( the blackstone group )成立于1985年，是世界上最大的另类投资管理机构，截至年底管理资产余额2900亿美元。 企业业务由企业私募股权基金、私募股权基金、对冲基金组合、信用投资部、财务顾问部组成，截至年底共有2190名员工。 这包括137名高级董事经理(传感器管理总监)和910名专家(投资经理和投资顾问)。

黑石的房地产基金业务始于1991年，目前管理着8个全球投资机会型房地产基金、4个聚焦欧洲市场的机会型房地产基金、3个房地产债权投资平台。 年黑石从美国银行美林证券接手亚洲房地产业务，年黑石完成募集第七代全球投资基金( brep vii )，共获得133亿美元承诺资本，成为史上最大规模的房地产基金。 年公布的第八代全球投资基金( brep viii )，截至去年3月已获得158亿美元的认购额，刷新了黑石自身创造的房地产基金募集记录。

结果表明，过去3年黑石房地产基金部门每年募集资金100亿美元以上，3年累计融资413亿美元，到年底管理资产结余809亿美元，成为全球最大的房地产基金管理企业。 因此，在过去的三年中，黑石累计完成了292亿美元的房地产投资，超越了其他房地产基金，成为了当之无愧的“房地产基金之王”。 投资范围包括北美、中南美、欧洲、亚太等各市场各类型房地产或房地产企业的所有权、债权。 截至年4月，黑石直接拥有的房产资产达到1340亿美元，1.03亿平尺(约960万平方米)的办公楼、1.65亿平尺(约1500万平方米)的零售房产、284，000间酒店房间、450，00套。

目前黑石集团房地产基金部门的管理资产额已经占企业管理资产总额的28%，是黑石旗下第一大业务部门，过去三年累计对外配置资本额占集团对外配置资本总额的56%，是公司股权私募基金部门的两倍。

黑石多元化投资平台:从股票到债权，从封闭式基金到开放式基金，再到reits

黑石集团私募股权基金包括机会型房地产基金Brep ( BlackStonerealestatePartners )系列、房地产债权投资基金Breds ( BlackStonerealestatedebtstrategies )系列、核心增益型

截至年一季度，黑石房地产基金平台托管资产规模达到930亿美元，其中股权投资平台以私募房地产基金为主，254名专家团队，托管资产840亿美元，主要包括brep和bpp系列房地产基金。 brep系列是黑石旗下的机会型封闭式股权投资基金，可按目标地区细分为brep全球基金系列、brep欧洲基金系列、brep亚洲基金系列。 bpp是执行核心盈利战略的开放式房地产股投资基金，作为开放式基金，通过核心盈利型投资战略为黑石房地产股基金投资者提供了私募基金特点和私募基金流动性兼备的补充投资工具。

在债权投资方面，黑石的债权投资平台主要包括三个子平台:1)以夹层贷款投资为主的封闭式私募基金breds系列3 )以cmbs投资为主的定期可偿还基金brief/bssf系列3 )公开发售， 债权投资平台有72名专家团队，管理资产90亿美元( bxmt完成收购ge贷款组合后，债权投资平台的管理资产规模超过140亿美元)。 。

这些基金大多使用封闭的基金架构，投资期为3~5年，总存续期为10年左右。 目前，终止投资期的基金有9只，累计投入资本金213亿美元和51亿欧元。 其中收益率最高的是第二代全球基金brep ii，毛内部收益率为51%，除去管理费和业绩报酬后的净内部收益率达到40%。 收益率最低的是第二代欧洲房地产基金brep int’LII，2005年9月进入投资期，2008年6月结束投资期。 由于整个投资期对领域的估值很高，在之后发生的金融危机中，brep int’LII暂时出现了严重的损失。 但截至年底，该基金总投资价值较初始投资价格上涨50%，净内部收益率达到4%。

所有机会型房地产基金都具有现值( =累计分配利润+未分配部分的公允价值。 其中，以退出的基金为基金退出时的累计分配利润)计算的加权平均净内部收益率为17%，目前的总投资价值(包括实现投资价值和未实现投资价值)比初始投资价值上升90%。 其中，全球投资基金表现最好，目前总投资价值已经相当于初始投资价格的两倍，平均净内部收益率达到18%。 其次，年公布的亚洲基金，到年底完成34%的投资，投资部分上升10%，净内部收益率为14%； 关于欧洲基金，截至年底，总投资价值比初始投资价格上涨50%，平均净内部收益率为13%。 此外，公司去年新推出的核心增益开放式多账户基金bpp也完成了18.9亿美元的投资，投资部分累计上涨20%。 房地产债权投资基金平台累计完成投资50.8亿美元，截至年底，这部分投资上涨30%至65.2亿美元，平均净内部收益率达到12%。

房地产基金部门在过去三年累计为黑石集团贡献了78亿美元的收入和近50亿美元的经济利益

稳定的投资业绩为房地产基金部门贡献了丰富的利润。 截至年底，黑石地产基金部门在过去3年累计向投资者分配利润，占集团过去3年累计分配利润总额的37.5%，其中年分配利润204亿美元，占集团年分配利润总额的46%。 高分配收益来自高投资收益率，房地产基金部门过去三年管理资产累计上涨收益达315亿美元，占黑石集团过去三年管理资产累计上涨收益总额的42.9%，其中，全年房地产基金累计上涨收益117亿美元，集团当年管理资产上涨收益 即过去3年，黑石集团40%以上的资产上升收益和对外分配收益来自房地产基金部门的贡献，年，房地产基金部门的贡献比例更接近50%。

结果显示，全年黑石房地产基金部门管理费收入达6.86亿美元，绩效薪酬20.18亿美元，投资利润2.5亿美元，总收入29.87亿美元，除去管理层和员工应分配的9.59亿美元薪酬激励价和1.46亿美元其他经营费用，共计 过去三年，黑石房地产基金部门累计为黑石集团贡献了78.26亿美元的总收入和49.50亿美元的经济利润，占过去三年黑石集团总收入的43%、经济利润总额的49%。

从以上分析可以看出，以公司私募股权投资闻名的黑石在这几年，利润有一半来自房地产基金部门，但是黑石房地产基金部门到底有那些利润秘诀？

“购买、修复、出售”战略的本质是提高杠杆，替换队伍，扩大规模

黑石通过地产投资采取“购买、修复、出售”的策略。 黑石房地产基金以机会型为主，但很少参与开发和培育期的房地产，而是以产生成熟稳定现金流的房地产为目标资产。 公司致力于以低于重置价格的价格收购这些成熟的房地产资产，通过提高杠杆率、更换管理团队、提高市场集中度来“修复”资产，并在三年内卖给保守的长期投资者。

为了快速修复资产，黑石一般可以在各区域市场细分的房地产行业通过并购或挖角的方法组建管理经验丰富的本地团队，通过并购方法迅速提高市场份额。 在这一过程中，黑石基金将新收购的成熟房地产资产整合到统一的投资管理平台上，以短期内达到改善管理和扩张企业品牌的目的，通过提高杠杆率来扩大资本收益，在房地产资产上升后，黑石将出售给保险企业和reits企业等长期投资者。 近年来，随着房地产平台资产规模的扩大，企业也在考虑拆分整个房地产平台上市或整体上市。

年5月，黑石第四代欧洲房地产基金在西班牙和葡萄牙收购了3个购物中心，交给黑石在欧洲的零售房地产投资管理平台multi corporation。 multi成立于1982年，由于擅长开发和管理高质量的购物中心，被许多欧洲城市视为区域经济复兴的引擎，多次获得欧洲商业奖。 年，multi被黑石集团收购，收购时企业在欧洲拥有56处零售房产。 在黑石的帮助下，multi的资产规模迅速扩大，截至去年4月，企业在欧洲和土耳其的零售房产总数增加到82处。 6月，multi在黑石第四代欧洲基金的支持下，收购意大利奥特莱斯，使其在意大利的房产数量增加到12处，其中5处为奥特莱斯。 由于multi自己不知道奥特莱斯的经营管理，所以通过房地产收购，AVM(addedvaluemanagement )企业也收购了。 avm成立于2009年，是总部设在意大利的奥特莱斯商业管理企业，在工业房地产方面，年黑石设立了logicor作为欧洲物流房地产的投资管理平台。 当时，logicor在英国、法国、波兰共有91个物流房地产项目，总可租赁面积为250万平方米。 黑石计划在年前将logicor持有的房地产规模翻倍，但实际上logicor的增长更快。 年2月，黑石宣布logicor将在德国收购10处物流房地产项目。 这是logicor进入德国市场以来的第六次并购交易，logicor在德国的房产数量达到28处，总可租赁面积达100万平方米。 年3月，logicor拥有的房地产面积达到740万平方米。 4月，黑石第四代欧洲房地产基金又从私募股权和anglesea capital收购16处英国物流房地产项目，总可租赁面积600万平尺，logicor在英国的物流房地产面积2，100万平尺(约200万平方米， 另外，在黑石收购ge房地产部门的交易中，logicor还将获得ge在法国和西班牙的物流房地产项目。

在迅速壮大的logicor，美国“双胞胎哥哥”indcor于去年12月以81亿美元的价格被黑石出售给新加坡主权基金gic。 indcor是黑石在美国的工业地产平台，利用黑石第六代和第七代全球基金的18次并购交易，截至年12月，indcor在美国本土拥有1.17亿平方米(约1090万平方米)的可租赁面积，

从以上例子可以看出，黑石“购买、修复、销售”战略的核心是实际购买成熟的房地产资产，提高财务杠杆，更换管理团队，扩大市场规模，然后择机上市或整体销售。

来源：成都新闻网