多个地王项目集中开卖股权 引入标杆房企降压力

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在土地投资回报率较低之后，专业化程度较低、持有土地王的中小开发商很难赚钱，他们将项目股权出售给基准住房企业。接下来，将会出现一波高价股权转让

在22个城市大力推行调控政策，改变了房地产市场的预期，导致今年前三个季度企业承受的高地价和地价压力急剧增加。仅在过去的一个月里，杭、合等此前热度较高的土地区域开始重点转让王迪项目的股权，引入合作伙伴进行开发，稀释风险。

一些业内人士告诉《证券日报》记者，对于拿到手的土地大王来说，企业实际上是喜忧参半。“开心”是它终于得到了核心城市的核心土地，有项目要开发，团队不会解散；“担心”是销售、资本成本和营业额的压力。历史上，许多土地国王能够通过新土地国王的诞生来解决这个问题。但是，调控政策出台后，短期内难以出现新的地王，给今年赢得地王项目的企业带来更大压力。

多个土地所有者的股权转让

在调控政策出台仅一个月后，二线城市的几个土地大王项目的股权转让协议就被否决了。

10月初，信达地产(600657，BUY)将杭州滨江奥林匹克体育区的股权稀释至50%，融创中国和滨江集团(002244，BUY)分别持有滨江奥林匹克体育区40%和10%的股权。该地块总价格为123亿元，地价高达95.95%，今年5月27日下午由万科-信达财团中标，但万科在取得土地一小时后宣布退出。

此外，信达地产将以7028.8万元的转让价格上市并出售其子公司上海宝南苑地产48%的股份，转让后信达地产将不再持有任何股份。可以看出，今年赢得多项地产大奖的信达地产正在积极做减法。

10月18日，绿城地产集团和建发地产集团宣布战略合作，第一个合作项目是杭州超明项目。据悉，合资建发地产主要以金融注资为主，股权占30%，绿城地产负责项目的运营和控制。据了解，今年3月23日，绿城以37.35亿元的价格拿下了超明的土地，45368元/平方米的底价在杭州创下新纪录。因此，超明工程被认为是今年杭州最重要的工程。

10月28日，乔蓉集团有限公司与招商局蛇口工业区控股有限公司签署了合肥乔蓉乐府项目战略合作协议。5月30日，乔蓉以1783万元/亩的单价和70428.5万元的总价中标了包河区s1512地块。该房屋建筑面积为13，372.63元/平方米，地价为271.46%，地块为乔蓉乐府项目。

11月1日，文怡地产透露，10月31日，与合肥万科正式签署肥东fd16-12项目合作开发协议。早在9月23日，合肥万科就在肥东中标fd16-12，单价1650万元/亩，总价48.8亿元，底价11249.94元/平方米，溢价230%。合肥万科赢得的地块也成为肥东的单价、总价和底价之王。

显然，高昂的土地成本和自身财务实力的不足迫使这些企业引入合作伙伴，因为合作开发模式可以减轻财务压力，而交易能力强的企业可以进行交易，也减缓了周转压力，进一步稀释了风险。

出售股票以减轻现金流压力

如果说王迪项目在这个市场调整周期中拖累了企业，那么第四季度的销售下滑就摆在我们面前，这反过来又会使王迪项目更难进入市场。

据中原地产研究中心统计，受热点城市调控浪潮影响，10月份新房和二手房整体市场降温，近期新房认购率大幅降至64%，较上月下降14个百分点，为4月以来最低水平。一线城市的营业额全面下降，二线城市的营业额下降可能更高。

"市场的预期下滑将使王迪项目更难生产."上述知情人士直截了当地告诉记者，特别是今年以来，大部分土地王项目都是由中小房企赢得的，很少有行业销售排名前十的龙头企业抢土地王。事实上，龙头企业融资成本较低，交易能力较强，其开发成本和产品附加值增加能力明显高于中小房企。对于抢地王的中小住宅企业来说，引入融资渠道多元化的大型住宅企业进行交易，在维持生存的同时分散风险，分享利润，从而达到扩张的目的，是一种重要的手段。

值得一提的是，在公开市场上抢地冒险，实际上是中小房企的无奈选择。面对少量可以市场化的土地，得不到就意味着没有项目开发和团队解散；看来空还有赌博的空间。但是，资金提供者将根据企业的销售规模、支付方式等指标提供融资。中小企业显然很难获得低成本融资，这在房地产下行周期中是致命的。

正如上述知情人士告诉记者，未来，房地产行业将越来越难以为中小企业生存和发展，激进的风险将更高。

来源：成都新闻网