资金红利渐失：房企11月发债创新低

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在市场降温和政策限制下，房地产企业正在告别持续一年多的资本分红时代。

据中原地产统计，今年11月，房地产企业融资规模为288.3亿元，创下全年新低。与十月份比较，下跌57.9%，与九月份比较，下跌75.2%。

自去年下半年以来，随着我国低利率环境的建立，住房企业通过发行债券筹集资金，逐渐成为最重要的渠道。但是，今年以来，由于地区房地产市场过热，监管部门全面收紧了房企的资金来源，债券发行也受到一定程度的限制。

分析师认为，发行债券和出售是房地产企业的主要资金来源。随着房地产市场的降温，这两个融资渠道都受到了影响。大多数机构认为，住房企业的整体财务状况将逐渐变得紧张，但对中小企业的影响要大于对大型住房企业的影响。

债务融资规模大幅下降

据中原地产统计，今年11月，房企共进行了28笔民间债务、企业债券、中期票据等融资，明显低于10月的79笔。从金额上看，11月份住房企业债券融资规模为288.3亿元，比上个月大幅下降57.9%。这一比例今年创下了月度新低。

10月份，房企债券融资规模明显下降，当月融资规模为684.88亿元，较9月份下降41.0%。

下降的原因在于今年9月的一份纸质文件。同月，上海证券交易所发布了《房地产行业公司债券分类监管方案(试行)》，大大提高了住房企业发行债券的准入门槛及相关要求。10月，深圳证券交易所发布了类似文件。

两所对房地产企业发行债券采用“基本范围+综合指标评价”的分类监管标准。“基本范围”是指发行人资质良好、主体评级为aa级以上的四类企业:境内外上市公司；省级政府、省会城市、副省级城市和计划单列市地方政府所有的住房企业；以房地产为主业的中央企业；其他民营非上市房地产企业进入中国房地产行业协会百强。

五项综合指标和参数值为:最近一年年末总资产低于200亿元；最近一年营业收入低于30亿元人民币；最近一年扣除营业外损益后的净利润为负；最近一年年末，扣除预付款后，资产负债率超过65%；房地产业务占非一线和二线业务的50%以上。

根据不同的综合指标，两大交易所将房地产企业分为正常类、关注类和风险类。其中，证券公司“基本不考虑”风险类上市房企的债券发行项目，而关注类上市房企则要求增加信息披露，引入信用增级措施和投资者保护法规。

上述文件的背景在于今年房地产市场的回暖。其中，土地市场火爆，被认为是资金充裕、资金成本低的原因。因此，两大交易所的文件明确规定，房地产企业的公司债券募集的资金不得用于购买土地。

即便如此，今年房地产企业人民币债券融资规模仍创历史新高。中原地产指出，今年前11个月，房企债券融资金额达到11250亿元，这是历史上首次突破1万亿元。在美元升值预期强烈的背景下，许多房地产企业提前赎回美元债务，转为内债。

中原地产首席分析师张大伟认为，由于美元升值趋势的确立和当前调控政策的趋势，短期内国内公司债券政策不会放松。因此，房地产企业的债券融资明显收紧。

加剧分化局面

除了发行债券，销售回报是房地产企业的另一个主要资金来源。据统计局统计，1-10月，房地产开发企业资金达到117261亿元，同比增长15.5%。其中，定金和预付款33655亿元，增长32.2%；个人住房抵押贷款19783亿元，增长51.5%。

自去年10月以来，调控政策的压力导致房地产市场交易明显降温。根据大多数机构的看法，房地产企业的销售回报无疑会受到影响。

CICC在研究报告中指出，由于监管政策的影响，预计12月份新房销量将同比下降5%，环比下降8%；销售额同比下降18%，季度环比下降5%。该机构还指出，预计今年第四季度疲软的销售业绩将持续到明年第一季度，很难在明年下半年之前大幅反弹。

因此，在债券发行和销售都受到限制后，房企的资金状况将逐步趋紧。张大伟指出，对于房地产企业来说，在未来6-9个月内，他们可能会面临越来越多的财务问题。

这种情况的影响已经开始显现。根据统计局的统计，在15个一线和热点二线城市中，10月份下半年，深圳、成都、北京、天津、上海、厦门和郑州等7个城市的新建商品房价格出现下降，而广州的新建商品房价格持平，其他7个城市的新建商品房价格环比下降。一些房地产项目以低价出售，这也被认为是由于资本成本上升和融资难度增加造成的。

但是，由于低利率、企业资金充裕、年底推出一些热门地块等环境不变，土地市场并没有明显降温。然而，该机构认为，由于各地加强监管和控制，土地市场将在不久的将来降温。

从行业表现来看，一些分析师认为，资本状况收紧可能加剧市场分化。“小企业很容易受到阻碍。过去，他们可以用杠杆购买五块土地。现在他们只能买三件。扩张的速度肯定会受到影响。”6日，北京一家上市房地产公司负责人向《21世纪经济报道》表示，中小房地产公司正密切关注这批货，以便尽快抽回资金，但土地收购方面会有更多担忧。

相比之下，大型住宅企业的规模效应和融资优势更容易体现。上述人士表示，每次市场低迷都是房地产企业洗牌和分拆的机会，未来房地产项目和公司的并购将会加剧。

来源：成都新闻网