万科入股上海中兴地块 融信57亿“花钱并表”

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荣鑫的资本运营将转移到另一个城市。

12月3日，万科在新项目信息发布会上透露，公司10月新增17个项目。第五个“上海中兴”项目位于上海市静安区中兴路以南、常宝路以西，净用地面积约3.1万平方米，建筑面积约11万平方米。

从地块的基本情况来看，这是荣鑫今年8月赢得的110亿中兴路地块(简称中兴地块)。

万科宣布将支付约53.95亿元的土地价格收购中兴通讯49%的股份。换句话说，荣鑫将支付约57亿元的土地价格。与此同时，《21世纪经济报道》记者从上海万科内部人士处获悉，中兴通讯将被万科合并。然而，这一消息还没有得到双方的正式确认。

上海中兴地块、南京仙林湖地块和郑州高新区地块是荣信自今年下半年以来首次收购或披露的三大项目。目前，上海中兴地块已经入驻，万科已经成为战略合作伙伴；南京仙林湖的地价创下了该地区的最高纪录，其走势一直受到业界的关注。目前，南京和郑州的地块还没有引入合作伙伴。

在这一轮以信贷紧缩为名的调控中，荣鑫的项目资本运营颇具代表性。或许，从万科在上海中兴地块的持股来看，荣鑫的资本技术已经揭晓。

金融信托与资本运营

一般来说，合作伙伴对商业规则的理解是合作的前提和基础。万科和福建地产的“激进”品牌企业走到了一起。在接受记者采访的许多业内人士看来，在调控全面深化之前，万科在高价位买入股票并不是一种良性运作。此前，万科声称，它没有采取任何高价，因为上海万科在上海的土地储备接近赤字。此前，通过股权收购获得的项目已经开发并进入销售阶段。距离空最近的城市是去年下半年收购的申通土地。；另一方面，中兴地块的成本约为10万元/平方米，这可能会限制空.的利润此外，离项目不远的是万科2015年收购的雅宾利花园，现已更名为万科翡翠雅宾利花园。该项目收购成本为5.48万元/平方米，目前售价在9万元/平方米以上。空高级客房接近90%。

受内部流程和风险控制的影响，上海大型住宅企业面临土地短缺问题。例如，万科已经张开双臂，与其他房地产企业合作，以保持其在上海的地位。据上述知情人士透露，在获得中兴地块后的第二周，荣欣与万科签署了合作协议，荣欣也很快支付了地价。

《21世纪经济报道》记者从中兴通讯的一个地块建筑方案设计中看到，地块规划形式是针对顶级豪宅和酒店的，所有策略都指向高售价。其中，豪宅是中国金茂集团和瑞安集团开发的顶级豪宅，公寓和酒店标有海德公园一号、伦敦一号、上海四季会议等。

虽然不确定该方案的设计是否最终确定，但中兴地块酒店命名的公寓成本计算为4.5亿元(包括建设成本和产权费)，按照30%的费率，将产生1.5亿元的利润。该地块需要100%的自持商业地产。

因此，有业内人士指出，如果该项目由万科运营，由荣鑫进行整合，整合项目产生的利润将在一定程度上提升荣鑫的资产规模和负债率。这就是荣鑫寻找合作伙伴的原因，这一趋势已经反映在荣鑫日报上。

例如，上海中兴的土地是110亿元，南京仙林湖的土地接近25亿元。郑州高新区的总价不确定。可以肯定的是，今年下半年荣鑫的资产将至少增加135亿元。根据荣鑫2016年的年中报告，荣鑫的资产规模中有很多合并项目。荣信董事会主席欧宗红在年报新闻发布会上坦率地告诉媒体，公司上市时存在资产规模需求，因此合并项目数量增加。中期报告中，2016年上半年集团公司少数股东应付金额为1.95亿元，而2015年同期该数字为零。

这也直接导致负债率的上升，荣信招股说明书中的高负债率也说明了这一点。截至6月30日，上半年，融信的现金及现金等价物为122.98亿元，合同销售额仅为132.2亿元。而限制现金只有5亿多。可见，荣鑫在短时间内扩大了资产和负债。今年上半年，荣鑫发行了25亿股公司债券和大约85亿股私人公司债券。此时，虽然负债率已经下降到90%，不包括万科应付的50多亿元，但荣鑫的征地款已经接近200亿元。

住房企业非标准融资加速

切断了水源，在荣鑫的资金技术面前，资金缺口发生了很大的变化。截至2015年底，荣鑫的投资性资产为零，上半年飙升至33.28亿英镑，占非流动资产的近一半。这表明扩大资产规模和降低负债率是财务报表的主要教训。

据上述知情人士透露，荣鑫的资本运作将对后续融资产生很大影响。从荣鑫近期发行的美元债券可以看出，债券发行规模仅为1.75亿美元，利率为6.95%。投资者可以要求在两年后赎回融信。与上半年私人公司债券利率均在7%以上相比，荣鑫美元债券的利率并不是最高的。与此同时，荣鑫今年开始筹建一家保险合资公司，希望通过金融手段减轻财务压力。

一位房地产企业的财务人士指出，随着国内信贷紧缩，发行债券、信托等渠道被关闭，房地产企业的融资更倾向于非标准融资。“这种趋势明年将非常明显。”

根据通策咨询的住房融资研究报告，11月份，40家典型上市住房企业的融资额相当于363.72亿元人民币，信贷融资额仍占住房企业融资总额的92.48%。虽然融资额较10月份的240.16亿元增长了51.45%，但融资总额仍低于6-9月份。

酷派投资相关人士指出，今年下半年以来，房企非标准融资开始扩大，明年规模将会加快。他透露，今年第三季度，上海快派投资的份额已经超过了诺亚财富。其中，住房企业的融资比例有所提高。

《21世纪经济报道》记者通过各种核实了解到，恒大今年的非标准融资规模已经超过200亿。然而，市场上像恒大这样的房地产企业并不少见。

同一政策咨询的上述报告还显示，从住房企业发行的融资计划来看，许多住房企业通过公司债券、中期票据和短期融资券三种方式发行了总额为1043亿元人民币的市场化债务融资计划。同政策咨询研究部主任张宏伟指出，市场化融资有利于优化融资结构，降低融资成本。预计2017年房企的主要融资方式仍将是市场化直接融资。

来源：成都新闻网