天津楼市突进 泰鹏红湾项目却烂尾7年

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近日，国家商报记者从北京金融资产交易所发现，天津泰鹏鸿湾房地产有限公司100%股权正在寻找“接班人”。据记者实地调查，该项目公司靠近天津著名旅游景点基辅航空母舰的泊位。曾几何时，这个高价值的区域一度成为高端房地产项目开发的热点。

今年以来，天津楼市因异常躁动遭遇新一轮调控。然而，这一切似乎与曾经以强劲势头而声名鹊起的鹏泰鸿湾高端项目没有什么关系。因为它的持有者正在计划如何出售这个烫手山芋。为什么以前的高端市场会在这里下跌？项目公司急于转卖背后还有其他原因吗？为此，记者进行了深入的实地调查，发现除了定位和规划的原因外，该项目还导致一家大型信托公司被拖垮。

纵观天津的房地产市场，许多房地产企业也因风雨飘摇而深陷泥沼，现在不得不断臂求生。在当前房地产市场发生巨大变化的时刻，记者试图分析这样一个案例，为当前房地产行业的并购浪潮提供一个模型。

2016年上半年，天津房地产市场的疯狂程度“目瞪口呆”。

根据中国指数研究院最近发布的报告，在2016年上半年监测的35个主要城市中，32个城市的住房交易面积同比增长，天津翻了一番。随着天津住宅市场的全面发展，滨海新区当然是“不甘落后”，其表现引人注目。今年上半年，43个项目的价格上涨。仅2016年1-5月，滨海新区商品房累计交易面积达到202.52万平方米，同比增长79.52%；整体平均成交价格上涨至9702元/平方米，同比小幅上涨0.88%。然而，这似乎与天津泰鹏鸿湾房地产有限公司的高端项目“金海湾”没有什么关系

近日，国家商报记者从北京金融资产交易所(以下简称北金所)了解到，太鹏鸿湾地产100%的股权正在寻找“接班人”。上述项目靠近著名景点航空母舰公园，但已成为“未完工的建筑”。你为什么会陷入这样的境地？项目公司急于转卖背后还有其他原因吗？为此，记者进行了深入的实地考察和调查。

项目地点:靠近航空母舰主题公园，但已有7年未完工

记者在网上搜索了滨海航母公园等几个关键词，弹出了“滨海航母”官方网站的页面链接。据网站宣传，主题公园是国家4a级风景名胜区和国防教育示范基地。除了基辅的档案之外，还有一些核心内容，如旅程、全新体验、基辅社区、服务和供应站以及海滨旅行社。

11月20日，记者来到天津，走出火车站，乘坐462路公交车，大约一个半小时后到达天津滨海航母主题公园。虽然是周末，但令记者惊讶的是，除了过往车辆外，航母公园周围的道路上几乎没有行人。

这里，泰鹏鸿湾地产开发的大型高端地产靠近天津“吉富”航母的停泊处，绿色铁栅栏将这个大型地产项目与航母主题公园隔开。四年前，记者曾到过这里，那时，你可以从航母公园直接通过太蓬洪湾项目。

根据规划，项目总面积近19万平方米，规划建筑面积27万平方米，容积率仅为1.08。经营形式包括五个子项目:低层住宅区(别墅区)、高层公寓区、五星级金兴酒店(港股0045)、水秀酒店和生态美食园。

由于被隔离，记者们不容易进入这栋大楼，所以他们必须沿着中央大道转入杭北路，然后进入鱼路。到最后，沿着一条崎岖的小路，穿过一片杂草，来到了项目的西门。

从西门望去，高大的罗马拱门上的石头已经斑驳，有些地方已经脱落。“彭军地产”这五个字就写在大门的正上方，但这道门有一半藏在草丛里，再加上一对石像，就更加安静了。记者还看到大门旁边的混凝土柱子上露出了生锈的钢筋。从大门向院子里望去，废弃的建筑工地长满了杂草。

进入项目后，记者一眼就看到了一栋主体工程尚未完工的建筑。抬头望去，一排大柱子上只有一个拱形钢架，旁边的几栋别墅已经完工，但混凝土外墙没有装修，门窗也没有安装。

在仔细观看了这个项目之后，记者回到了杭北路，但是走了半个多小时之后，他没有看到一个行人。唯一能打破这种孤独的是汽车的噪音，因为汽车不时地飞驰而过。

根据泰鹏鸿湾房地产在各大招聘网站上发布的信息，上述航母公园附近的房地产被称为“金海湾”项目，早在2009年4月就被叫停。

公司背景:谁是项目公司的唯一股东？

根据北京研究院的官方网站，泰鹏鸿湾房地产有限公司成立于2008年，注册资金1亿元。它是一家具有法人资格的独资公司，唯一股东是天津彭军房地产开发有限公司(以下简称天津彭军房地产)。

然而，正是天津金霞投资有限公司(以下简称天津金霞投资)促成了泰鹏鸿湾房地产100%的股权转让。

上述股权转让公告表明，泰鹏鸿湾房地产开发项目前期存在前期程序不完善、规划不合理等因素。2009年4月，由于该地区总建筑面积比率的调整推迟，该项目被迫停止工作。

《全国商报》记者查阅了全国企业信用信息公示系统，发现泰鹏鸿湾房地产的唯一股东是北方信托多年。信托公司的控股股东是天津TEDA控股有限公司，该公司实际上由天津SASAC控股。

这到底是怎么回事？早在2008年7月，北方信托就发行了期限为一年半的股权投资集合基金信托计划产品。投资目标为泰鹏鸿湾地产100%的股权，当时预期最高回报率为9%。

根据上述信托计划，天津金霞投资承诺在信托期满时取得股权，天津金头金霞房地产开发有限公司和天津投资集团有限公司(以下简称天津投资集团)提供担保。

经询问，天津金霞投资是其主要股东彭军房地产的唯一法人股东，也是天津投资集团的全资子公司。此外，天津投资集团是北方信托企业的法人股东之一。

当时，西南财经大学信托与金融管理研究所对上述产品进行了分析，认为股权回购信托产品的最大风险在于回购方和回购担保人的信用评级。

不幸的是，上述项目已经关闭了很长时间，这使得利益相关者有些尴尬。2014年9月，天津市高院委托天津蓝天拍卖有限公司和龙天拍卖有限公司以5.42亿元的起拍价拍卖泰鹏鸿湾房地产100%的股权，但结果败诉。

记者进一步调查发现，上述股权回购人天津金霞投资和彭军房地产因上述债权纠纷，自去年至今年5月已多次出庭。根据北金学院标的股权转让公告，天津金霞投资胜诉，向天津市高级法院申请处分转让的标的股权。

12月5日，记者通过全国企业信用信息系统再次查询泰鹏鸿湾房地产，发现该房地产企业的股东栏显示为“无”，此前的许多年报仍确认北方信托一直是其唯一股东。

奇怪的是，泰鹏鸿湾房地产100%的股权及其对应的1亿元股权资本被山东省高级法院司法冻结，执行人是北方信托，其执行裁决文件号为(2010)东至子诺。77-4，冻结期为2015年4月至2018年4月。

记者打电话给北方信托，该企业房地产金融管理业务部的一名工作人员说，他不清楚这个项目，需要找一个了解这个项目的经理，但很难找到。

关于上述信托产品，北方信托理财业务部的另一位工作人员表示，这应该是他们的渠道业务，资金主要是银行理财。

财务困境:支付1亿英镑的转让费让这家房地产企业举步维艰

根据北京研究院的官方网站，截至目前，泰鹏鸿湾房地产开发项目的产值约为2.3亿元。具体而言，项目已完成部分涉及42栋独栋别墅，主体土建工程已完成，部分别墅已完成外保温、抹灰和屋面贴瓦，别墅区河道已建护坡约1600米。对于高层住宅，1号和2号楼的地下室已经完成(在新规划中被放弃)，五星级的金星酒店已经完成打桩。

记者还注意到，该项目还涉及到水秀酒店，该酒店已完成1万平方米的混凝土封顶，完成了A区主体，并完成了室内装修；生态美食园主体钢结构已完成，部分外墙砌体及正门檐罗马柱已完成。

泰鹏鸿湾房地产在股权转让书中表示，项目关闭后，公司积极配合原汉沽区政府进行整改，但与天津滨海新区三区合并同时进行，项目进展缓慢。

2010年，天津滨海旅游区成立，泰鹏鸿湾房地产开发项目划归该旅游区管理。泰鹏鸿湾地产调整了原规划，保留了已建成的独立式别墅，减少了原有商业面积，增加了高层住宅建筑，对金星酒店进行了细化设计，并试图在保持容积率不变的前提下增加居住面积。

泰鹏鸿湾地产公开表示，上述调整得到了天津滨海旅游区管委会的支持，新的规划方案指标原则上已经达成一致，但正式审批后需要返还约1亿元的转让费。

虽然土地出让补充合同已经得到滨海新区国土资源局的批准，但泰鹏鸿万房地产表示，由于项目前期投资时间长，公司无法继续投资，补充合同尚未签订，项目至今未复工。

新城控股股份有限公司(601155，BUY)高级副总裁欧阳杰认为，规划变更的补救办法是支付土地出让金，但中小房企往往现金流紧张，不提供资金意味着它们将慢慢失去市场机会。

除了巨额投资，尤其是在酒店行业，盈利前景不确定。华美酒店咨询集团首席知识官赵焕燕曾根据《国家旅游局统计公报》的原始数据，撰写了《2015年酒店净利润排名》报告。天津以-13.63%的净利润排名第41位，是33个亏损城市之一。

赵焕言表示，酒店是泰鹏鸿湾房地产开发项目的亮点，但天津酒店业供过于求的现象明显。"我对这家酒店的商业前景不乐观。"

股权转让:收购方必须考虑去资本化和现金回报

据悉，转让方已经给了“预期接收方”两个受让方方案。第一种是转让方出售100%的股份，受让方支付6.77亿元的对价。彭军和泰鹏鸿湾地产负责结算原工程单位建设资金，支付土地出让金1亿元，承担未偿还项目资金7084万元，泰鹏鸿湾地产欠彭军等单位债务总额8200万元。

作为第一个承诺方案，受让方享有与承诺股权相对应的资产权利，但不包括彭军应付的人民币8667万元。

记者注意到，在第二个方案中，项目实际控制人保留部分股权，与受让方合作开发，利益和风险共担，其他具体事宜需要另行讨论。

因此，目标企业股权转让公告特别强调，该项目位于中国第三大经济增长极天津滨海新区中新生态城管辖范围内(原滨海旅游区)，紧邻“吉富”航母泊位，东临渤海湾，南临中新生态城旅游区“航母军事主题公园”核心区。

"沿海稀缺的土地资源是各开发企业关注的焦点，其区域优势不言而喻."目标企业股权转让公告称，别墅区内42栋独栋别墅已经完工，只能通过内外檐装修出售。

金海湾投资集团董事长沈伟告诉《国家商报》,项目并购首先要考察市场，区位决定市场潜力，而未来趋势又增加空.

据天津市滨海新区统计局统计，截至2015年底，滨海新区常住人口为297.01万人，登记人口为123.92万人，全区登记户数为45.96万户，均较上年略有增加。然而，不难发现有更多的未登记流动人口。

在对泰鹏宏湾房地产开发项目的实地考察中，记者走访了近两个小时，发现附近连一家餐馆都没有。然而，在股权转让的公告中，转让方向外界描述，“依托生态城的区域影响力，依托成熟的生活和商业设施，肯定会对项目销售产生积极影响。”

一家上市房地产公司的高管表示，该项目负债不高，净资产还在，但别墅和高层建筑能否快速淘汰是最大的问题，在接手时必须考虑现金回报。沈伟也同意这一点。他说需要考虑产品去污的时间。毕竟，10年赚1亿元不同于一年赚1亿元，这就带来了不同的资本成本。

“有些项目似乎很好，但背后有复杂的债权债务纠纷。即使是好的项目也很难获得。有些项目也有一些缺陷，比如不合理的规划，这将导致项目很好，没有人关心。这些都是并购中的“陷阱。”沈伟强调。

目前，泰鹏鸿湾地产100%的股权仍在北进学院挂牌转让。记者给彭军房地产打了一个公开电话，但他一打电话，对方就直接挂断了。北京研究院的相关销售人员表示，该项目已经上市很长时间了，项目信息还没有更新。

市场环境:市场低迷导致房屋公司转售

一位熟悉天津房地产市场的M&A人士表示，滨海新区距离北京很远，有一些房地产项目折扣很高，但没有人接手。

这不仅仅是泰鹏鸿湾地产的一个项目。记者发现，除了天津主城区外，城市周边郊县的房地产项目销售一度低迷，这使得许多大型上市房地产企业陷入困境，被迫“无枪生存”，一些房地产秃鹰开始观望。

去年年底，津滨开发(000897)购买了位于天津滨海新区的一处城市住宅用地，地块编号为“津滨涵(杭)201108”，该地块被当地主管部门认定为闲置土地，并予以补偿收回。

金滨发展解释说，由于种种原因，该地块长期无法开发，已经闲置近四年，这不仅对公司的资金安排产生了一定影响，也使当地的市场环境发生了重大变化。恢复后，它记录了约4800万元的损失。

今年以来，天津松江(600225，BUY)多次公开披露项目及在建项目的股权转让公告，如出售静海县团波新城高尔夫球场棋牌庵东侧的水原天元项目，静海县团波西区健康大道西侧、平湖路北侧的宜山县项目， 位于京津公路东侧、武清区武宁路北侧的在建天喜花园项目。

事实上，上述许多在建项目都位于天津郊区。例如，当滨水花园项目上市时，并不打算将其转让给受让人，但最终被一个拥有天津松江20%股份的关联收购方收购，但这基本上是一笔公平的交易。

前三季度，归属于母公司的田放发展(600322，买)净利润损失约为2.7亿元，扣除后的净利润损失约为3.7亿元。问题的根源在于天津市外环路以外的主要聚落项目，如津南区双岗新家园的新科园和新英庄园项目，东丽区华明新家园的天心金园项目。这些项目内部和周围的整体房地产供应量相对较大，项目价格有increased/ӗ

不过，记者也注意到，一些人在打折的同时，也有一些人在挤入天津楼市。今年9月，蓝光发展(600466，BUY)斥资逾16亿元收购广西江宇房地产，以及一名自然人持有天津江宇海辉房地产100%的股权，从而首次间接部署到天津，赢得津南区江宇城项目。

10月下旬，汤臣集团(香港股票00258)突然宣布，有意转让天津金湾房地产51%的股权。目标企业持有天津市和平区中心区金湾广场二期项目，受让方为温州一家私人投资机构。然而，从交易结构来看，受让方必须迅速向目标企业注入8亿元人民币，以缓解汤臣资本投资的后顾之忧。

11月底，景瑞控股(港股01862)将其子公司天津景秀100%的股权以8亿元人民币直接出售给恒大地产，这意味着后者将间接赢得天津宝坻区天津景瑞迎军项目。

来源：成都新闻网