需要高度重视土地供应问题

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许多房地产企业都在总结今年的销售情况。不用说，得益于1月至9月一线和二线城市房地产市场的繁荣，大多数大型房地产企业都提前完成了年度任务，很少有企业仍有计划，这些计划正在拼命冲刺。

不过，我已经和几位资深同事和专家谈过了，我对今年谁能率先达到4000亿的销售额不再感兴趣。无论谁在这个行业中获得第一名，都没有那么令人兴奋。仿佛到了一定的高度，这是一个数字组合游戏。

对于世界各地的城市来说，卖地收入一直是一个不可回避的话题。过去，媒体喜欢报道年土地出让金最高的城市。在下一年的一月初得到一年的确切数字是合理的，但是现在有些城市知道了。例如，北京。

据记者报道，北京在朝阳区和房山区新推出了两块住宅用地，交易时间为2017年。这意味着2016年北京将不再有商业住宅用地出售。而住宅用地是最受关注的。因为大家通常谈论的房价主要是指商品房的价格。

据统计，2016年，北京共完成13个地块，出售包括住宅用地在内的建设用地约84.56万平方米，规划建筑面积约186.27万平方米。预计相关土地出让金为455.655亿元。规划建筑面积和建设用地面积都是北京市近五年来住宅用地供应的最低值。

根据2016年4月22日发布的北京市2016年国有建设用地供应计划，规划住宅用地供应为1200公顷，商业用地供应为400公顷。计划供应1200万平方米住宅用地，实际完成84.56万平方米。当然，计划供应的住宅用地也可能包括非商业住宅用地，而845，600平方米的商业住宅用地是公开招标和拍卖的。然而，令人惊讶的是，实际出售的面积如此之低。北京多年前就有未能完成住宅用地规划的先例，但今年的完成率如此之低，这似乎是我记忆中的第一次。

近年来，房地产开发商加快了他们的周转率。许多品牌房地产企业，从征地到开业，都缩短到9个月，有的甚至只有6个月。换句话说，一般来说，今年获得的土地可以在明年开放。众所周知，土地供应直接影响商品房的供应。

商品房短缺会有什么影响？

举个例子。去年5月，南京新房存量降至5.2万套，7月份继续降至4.9万套，今年2月底降至4万套以下，4月份降至3万套以下，7月5日降至2.2万套，创下新纪录。当时新建商品房的库存不足以销售两个月。

回顾过去，南京房价是在去年6月以后进入加速上涨通道的，这显然与商品房供应不足有直接关系。2015年商品房供应短缺与2014年商品房用地供应直接相关。根据南京市的土地供应计划，2014年计划供应500公顷(500万平方米)的商品房，但根据我发现的数据，2014年出售了292.38万平方米的商品房和包括商品房在内的地块。

南京的情况是在监管之前。9月份之前，我多次说过，货币是本轮房价上涨的主要原因。2016年1月至9月的信贷数据证实了这一点。超过30%的新贷款是房地产贷款。信贷是影响房价的第一主导因素，供求关系是第二重要因素。那么，在监管之后，供求关系将被置于何处？

众所周知，除了限购之外，这一轮监管对收紧流向房地产的资金具有最强有力的效果。在这种情况下，作为房价主导因素的供求关系已经跃居首位。

当然，对一线和二线城市的监管从供给和需求两方面入手。在购买的限制下，需求是有限的。但是，请注意，自2010年以来，北京、上海、深圳和广州的限购政策一直没有放松。也就是说，在购房限制下，这些城市仍然保持着旺盛的住房需求。事实上，这些需求仍然存在。

那么，土地供应问题应该得到特别的重视。

我不想说今年土地供应严重短缺，明年北京的房价会怎么样。因为，除了今年的土地供应将直接影响明年的商品房供应，二手房和新住房库存也是影响明年房价的一个重要因素。如果二手房的周转率加快，现有新建商品房的存量不会大幅下降，房价也不会大幅上涨。我相信市场参与者都很清楚这一点。

房地产业人士知道，政府部门并不缺乏调控房地产市场的工具，包括控制房价的行政措施。在目前的情况下，一些工具是可以理解的。然而，房地产市场的特殊性在于其刚性很大，尤其是房价，抑制其内部张力需要很大的努力。

两天前，有媒体让我预测明年的房价走势。我说过，预测房价就像算命一样。如果要说的话，我相信明年房地产市场会保持稳定，房价也会保持稳定。然而，必须提醒的是，地方政府必须将土地供应提高到一个特别重要的水平。千方百计形成现实有效的土地供应。

来源：成都新闻网