房贷大排查 理财资金违规入市问题突出

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在房价上涨过快的16个热点城市，监管部门对房地产贷款业务进行“大调查”的时限即将到来。几家地方银行监管机构向《中国证券报》透露，相关结果正在最终总结中。在调查过程中，发现理财资金非法进入房地产行业的问题较为突出。

江浙银监部门的一位人士表示:“事实上，这16个热点城市每个季度都被要求上报房价、抵押贷款等数据，但这次检查很多，要求特别严格。”

专家认为，监管当局显然有意收紧房价上涨过快的城市的政策，其他房价过热的城市也不会被排除在未来的检查范围之外。在监管力度不断加大的趋势下，资金“绕过”财务管理和信托等非法进入房地产的行为有望被“封杀”，房地产行业的资金链被四面楚歌。

监督和调查力度很大

事实上，早在9月中旬，中国银监会主席尚福林就表示，将加强房地产信贷的压力测试和风险测试。随后，在银监会第三季度经济金融形势分析会上，银监会再次提出严格控制房地产金融业务风险，包括严格控制银行理财资金非法进入房地产领域。

当地银行监管人员对《中国证券报》表示，16个“命名”城市的房价和抵押贷款数据已按季度上报相关部门，但最新检查点包括房地产贷款业务监管要求和控制政策的执行情况、房地产中介和房地产企业的业务控制、房地产业务相关贷款管理、理财资金投资管理、房地产信托业务合规经营等。为此，当地银行业监管部门特别关注这一“重大调查”。

近日，《中国证券报》记者在走访房价过热的长三角和珠三角地区时发现，今年10月以来，这两个地区的银行监管部门对商业银行房地产业务的监管和现场检查明显增加。

一家大型国有银行广州分行的一位人士告诉记者，“在最新的房地产调控政策出台后，该行的房地产开发贷款和个人住房抵押贷款政策明显收紧了很多。目前，除了一类房地产开发商，我行基本不发放开发贷款。此外，监管机构对个人贷款首付款和真实收入证明的现场检查也显著增加。”这位人士进一步表示，从资产规模和年销售额来看，所谓的一流开发商至少是中国前20名的房地产开发商。

类似的监管收紧在长江三角洲地区并不少见，一旦发现违规行为，处罚也绝不会手软。10月下旬，苏州银监局对“借款人挪用消费贷款支付首付款”罚款30万元。

11月底，广东银监局于11月30日发布了《关于加强跨金融产品业务风险监管和与非授权金融机构合作的通知》。一些分析师表示，该通知的发布与监管机构对财富管理基金非法进入房地产的调查有关。

专家认为，监管部门收紧房价上涨过快城市政策的意图是显而易见的，并不排除其他房价过热城市也将纳入检查范围。

阻止非法“绕道”资金

一些银行业内部人士对《中国证券报》表示，资金通过“绕过”银行金融管理和信托渠道进入房地产行业已不是什么秘密，但今年的形势尤为严峻。(低至a02版本)

(续a01版)银行业金融管理登记托管中心发布的《中国银行理财市场报告》(601988，买入)显示，2016年上半年，共有18.99万亿元理财资金通过配置债券、非标准资产和股权资产投向实体经济。截至6月底，投资实体经济的理财资金余额为16.03万亿元；从具体行业来看，房地产行业投资的理财资金约为2.09万亿元，排名第二，占13.06%，仅次于土木工程建设行业，占14.21%。与去年相比，今年上半年银行理财资金流入房地产行业的比例迅速上升。

专家和银行业内部人士透露，越来越多的金融管理基金和信托基金实际进入房地产领域，其中许多涉嫌违规。一家全国性股份制银行杭州分行的负责人告诉记者，“一般来说，中小开发商不可能直接获得开发贷款。然而，只要它通过第三方机构，如经纪公司，它可以推出一个财务管理计划，然后通过层层包装，资金将最终进入住房企业的“口袋”。另一个渠道是通过房地产信托直接融资，成本会更低。”

然而，随着最近监管形势的收紧，一些银行业人士承认，“业务越来越难做，第四季度的业务量可能会大幅下降。”接下来就是房地产企业的资金链紧张甚至断裂。

据受益金融信托研究所最新统计，11月份共有27家集合资金房地产信托发行，发行规模为138.99亿元，较前几个月的200-300亿元大幅下降。成立情况就更不乐观了:11月份，全国共有27家房地产集体信托，规模达62.01亿元，11月的第二周，甚至出现了罕见的房地产信托零成立的情况。10月份，房地产信托成立规模为103.79亿元，较上月下降约50%，房地产信托融资已进入“寒冬”。

房地产贷款风险的“博弈”

《中国证券报》记者了解到，厦门、杭州等银行监管部门从今年开始积极引导商业银行审慎对待房地产业务，严格控制房地产金融业务风险。

然而，长江三角洲和珠江三角洲银行的许多人坦率地承认，房地产业务，尤其是个人贷款业务，在过去一两年已经成为商业银行的“战场”。中国银行业监督管理委员会国有重点金融机构监事会主席于学军此前透露，截至9月底，江苏省房地产相关贷款占今年新增贷款的55%，其中苏宁占70%以上，部分地区占100%以上。于学军说，“这不是一个孤立的案例，而且具有一定的普遍性。”

疯狂放贷之后，银行业的大多数人都对资产质量和风险讳莫如深。一家大型国有银行广州分行信贷审批部负责人坦言:“作为一个风险控制部门，说不担心是一个谎言。目前的情况是每个人都是一样的。银行今年的业绩增长基本上由个人贷款支撑。事实上，每个人都是‘博’。”当记者问“博是什么”时，该人士说，“世博会上每个人都会有系统性风险:现在所有银行的情况都差不多。一旦风险发生，就肯定是系统性风险，这不是某个人的责任。”

交通银行(601328，BUY)首席经济学家连平表示，目前房地产行业融资存在一些潜在风险。前三季度，房地产市场价格上涨，房地产企业债券融资和银行表内外融资均快速增长，个人住房抵押贷款增速加快，房地产市场杠杆率进一步提高。从房地产企业的经营状况来看，行业前三季度利润没有实现与销售额同步增长，高杠杆带来的财务成本压力也没有得到根本解决。

中国人民大学国家发展与战略研究所执行主任刘元春直言不讳地表示，中国房地产市场存在泡沫，一线和二线城市的泡沫更为严重，并且正在扩大。目前，一线城市房价收入比已超过20倍，35个大中城市中有32个已超过3-6倍的合理区间上限。从国际主要城市的比较来看，中国的房价收入比指数居世界首位，这也表明中国房地产市场存在严重的泡沫。

来源：成都新闻网