中国城市价值再调查：运营商可以让土地变得很值钱

本篇文章3507字，读完约9分钟

面对房地产市场的变化，近年来不止一家房地产企业正在经历转型。一些中小房企不直接打房地产，转而涉足医疗卫生(爱基、净值、信息)等领域；行业内的大型房地产企业也正在剥离“开发商”的标签，并开始将其角色转变为城市运营商。

无论是绿地等“新城+地产”的开发模式，万科、万达等现有资产的投资、开发和管理，还是碧桂园(港股02007)等住宅小区的运营和管理，他们都在以自己不同的模式诠释城市运营商的大业务。

那么，城市运营商的市场容量有多大？在这些细分市场中，目前哪些业务更有利可图？空哪个业务增长空间更大？进入这些分部需要什么资源和条件？哪些房地产企业可以发展城市经营的整体业务？本期《房地产周刊》以“运营商打造更美好城市”为主题，带你找到这些问题的答案。

“未来不再是一家房地产公司。”近年来，不止一家房地产企业喊出了这个“口号”。万科、万达、华夏幸福(600340，买)、恒大...正在剥离他们自己的“房地产标签”,尽管他们每年仍然排在房地产行业的前列。在“走向房地产”的同时，大多数人也乐于被称为“城市运营商”或“城市综合服务提供商”。

有多少房地产企业成为了城市运营商？城市运营的市场容量有多大？清华大学建筑管理系教授王绶青研究多年，他告诉《国家商报》记者，由于统计原因，很难获得准确的数据。可以肯定的是，这个数字在逐年增加，因为城市运营的能力与中国空.的城市化率成正比

研究表明，当一个国家的城市化率在30%至70%之间时，它将进入城市发展的起飞期。根据国家统计局的数据，2015年中国的城市化率达到了56.1%。这将给空的城市运作带来相当大的想象空间。

这也是“城市运营商”变得炙手可热的原因。就房地产企业而言，选择“城市运营商”也是企业在转型浪潮中必须快速选择的“着陆点”。然而，与以往的房地产开发相比，城市经营显然是一个门槛更高的选择。

运营模式:如何寻求附加值

对于许多房地产企业来说，转型的原因是行业黄金时代的结束，监管越来越严格，土地和税收成本仍然很高，因此开发商的利润持续下降。

"改造城市运营商不是获得高额利润的好策略."王绶青表示，很大一部分城市运营将属于公共产品，这类产品的内部收益率只能在8%~10%左右。

然而，“城市运营商”能够带来的附加值不容忽视。

例如，据cric统计，万达近年来在武汉、成都、广州、厦门等14个城市投资总计5640亿元人民币，建设了一个大型文化旅游商务综合体项目。cric研究中心企业研究经理沈晓玲表示，万达目前的运营模式仍然是用住宅销售的回报资金来推动主题公园的建设。这种建设将形成商业和娱乐的基本人口，并提高区域价值，这反过来又将对现金流属性产生作用，以增加溢价。

本着这一思路，以位于滨江新区的合肥万达城为例，据cric监测，2013年住宅价格超出市场价格1000元(约7200元/平方米)，近几年的涨幅远高于当地市场43%左右。截至2016年9月，类似房屋的价格已达到18700元/平方米。

"碧桂园和万科的逻辑有些相似."瑞易德高级助理总监陈认为，这种城市运作依赖住宅业务来回馈公共建设，而公共建设则提高住宅溢价。

碧桂园基本上遵循大市场路线，这在一定程度上使得公共建筑等非盈利部分的成本得以分摊。由于万科不容易沉下品牌，它试图通过经营社区食堂、养老和旅游服务来培育现有资产的现金流和可变现资产的溢价。

“现在，小到空的开发，大到旧城改造，工业和金融，他们都被称为城市运营商。”王绶青认为，这种差异是很大的，有些项目回报期太长，规模太大，会阻碍大多数企业，而有些企业有更多的优势。

以华夏幸福为例，其核心是新兴工业城市的运营。根据其2016年的半年度报告，逐渐成熟的运营确实为华夏幸福创造了良好的利润。由于园区的培育增加了入园企业的数量，同期工业发展服务收入增加到76.59亿元，同比增长69.4%，而利润相对较高的工业园区业务比重有所增加，也使其整体毛利率达到45.3%，同比增长12.7%；归属于母公司所有者的净利润为39.57亿元，增长30.5%，处于行业前列。

运营需要时间，但在前期，华夏幸福依靠超低成本参与一级市场开发和培育二级市场溢价，依靠资本市场优势和政策补贴，可以保证运营期前常规发展阶段的现金流和利润仍然不低。以固安新城为例，光大证券(601788，BUY)(港股06178)报告称，2014年，华夏幸福在固安及其附近的土地储备约占公司总储备的82%。2011年10月至2013年8月，其在固安纳迪的底价仅为734元/平方米。

还有一类企业，比如华润。据《国家商报》统计，近年来，华润集团几乎每年一次向华润置地(港股01109)交付10个深圳整体开发项目，但注资成本明显低于市场水平。截至2016年6月底，华润置地的净息差仅为27.9%，也达到了低于行业水平的效果。

同样，绿色空间可以通过“大型基础设施”在初级市场获得巨大优势，这可以提高后期开发的盈利能力，弥补无利可图或低利润部分的成本。

所谓无利可图的部分，在陈看来，就是建设纯粹的公益性场所，比如博物馆和图书馆。目前，在城市经营领域，真正有足够现金流和利润预期的仍然是住宅和商业企业；公园和社区运营产生的服务收入也值得期待；非公立医院、学校、服务中心等。，这将扩展工业的发展，可能会产生溢价。这对于任何性质的企业都是一样的。

不同的是，如果没有足够有吸引力的回报、强大的金融渠道和政策支持，许多企业似乎无法真正踏入城市经营的门槛。

"因此，能够“激活”社会资本的ppp是一种趋势方式."陈认为，这种合作开发方式有明确的责任和利益划分，并且有政府的背书，因此企业的融资成本相对降低。目前，一般开发企业的投资成本约为8%。如果城市有能力设立发展基金，投资成本可能降低到3%~4%，吸引力大大增强。

城市运营:一场“比较城市”的运营竞赛

城市需要在城市化中发展，“城市经营”是使企业、政府和城市的需求达到双赢的不可避免的途径。沈晓玲认为，政府为运营商提供了良好的支持环境，运营商吸引企业，带动产业和人口，通过开发和运营提升城市品牌，在获得回报的同时提高城市的发展能力和市民的生活水平，也可以再次带动自身的利益和竞争力...这是一个理想的良性循环。

然而，从企业的实力、社会资本的参与环境、政府支持的力度、规划的合理性等方面将理论转化为现实是至关重要的。其中，城市作为城市运作的核心，是最关键的因素。

“的确，城市指标是判断城市运营项目的吸引力、运营状况和可能性的基本因素。”陈表示，在中国众多城市中，成都无论是经济、金融、工业等指标，还是人口、消费力、文化氛围等因素，都是一个具有巨大发展潜力和竞争优势(爱心基础、净资产、信息)的城市。

“我个人对成都非常乐观。”陈直言不讳地告诉记者，仅从城市运营商的盈利能力来看，如果城市不能提供足够的消费预期来实现资产，城市的发展状态就不足以使产品获得更好的回报，就无法吸引更多的企业，也就无法使城市运营更好地实现“双赢”。

从企业的角度来看，有许多因素需要考虑。例如，在一套成熟的华夏幸福标准中，对城市的产业条件、政策、规划水平、土地条件、城市建设等指标都有要求。“根据公司的战略，它基于城市gdp、人口规模和发展趋势等因素，选择符合要求的一线和二线城市。”

华夏幸福告诉国家商报，今年，两个新兴工业城市的ppp项目被放在大成都(蓬山和浦江)，也就是说，遵循国家战略，看好成都这个国家中心城市、成渝城市群等优惠政策聚集点。

从四川本土企业的角度来看，在最早提出“城市经营”的企业中，兰润的资产储备相当高，在成都的核心商业区春溪路和人民南路有很多房产。记者注意到，自2015年以来，兰润在金融证券、投资银行、生活服务等诸多领域都有所扩张，同时房地产住房开发步伐逐渐放缓。

“兰润更倾向于做好房地产领域现有的优质资产。这是房地产向股市发展的趋势，也是基于我们对成都市的信心。”兰润告诉《国家商报》,在国家“一带一路”等战略下，成都不仅是西部的中心城市，也是国家中心城市和中国西部大开发的支点，这决定了成都先于空.的发展潜力因此，深度培育成都核心优质物业是一项长期回报丰厚的投资，使该项目成为提升成都形象的品牌

事实上，即使在商业计算中，正如冯仑所说，普通住宅开发也将进入一个市盈率只有5至7倍的状态。如果模型改变，并不意味着市场价值下降。

当城市分化加剧时，城市的选择可能比模式的选择更重要。在一个实力够强的城市，走“慢工细作”的道路是有前途的。这也可能是兰润这样的公司敢于变革、华夏幸福这样的公司敢于进军成都、业内人士对成都持乐观态度的原因。

来源：成都新闻网