房地产增速换挡期：大房企忙整合扩规模

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行业的复苏并没有给中国房地产上市企业的估值带来很大的变化。相反，高地价让业界担心开发商未来两年的毛利率。长期以来，房地产行业的估值一直很低。

房地产行业的增长速度已经进入了一个转变期。根据国家统计局的最新数据，从今年1月到7月，商品房销售面积增长率从27.9%缩小到26.4%，销售量增长率从42.1%缩小到39.8%。一些业内人士告诉记者，如果他们不寻求改变，复合年增长率超过30%的房地产企业在未来的销售将迅速下降。

寻求变革来自重组。自2015年以来，房地产行业一直是并购发生率较高的行业之一。泰康人寿董事长兼首席执行官陈东升告诉记者，经过30年的打拼和行业竞争，子行业已经进入全面竞争状态，进一步的竞争是行业整合的过程，即金融资本的杠杆作用。

在这个过程的洗礼中，房地产企业是冷是热。一方面，保利、中海、招商局蛇口(001979，买)等大型房企正在进行并购；另一方面，这是中小开发商的艰难进展。其中，因房地产主营业务疲软而率先转型的中小房企已经看到了转型红利，而尚未转型的中小房企则面临着新规定重组后跨境并购受限、壳资源价格大幅下跌的尴尬局面。

大型房企“巨无霸”重组步伐加快

在过去的一年里，中国海运与中国建设的合并、招商局的重组、绿地和金凤投资已经完成，“中国交通厅”正在整合。

直到上个月，保利地产(600048，BUY)和中航地产(000043，BUY)分别发布了暂停通知，称中国保利集团和中国航空空工业集团正计划重组和整合其房地产相关业务资产。

在规模增长率下降的背后，有许多因素，如横向竞争和闲置资源的浪费。事实上，在过去的两年里，为了避免同行业的竞争，78家不以房地产为主营业务的央企正在加速整合，这为大型央企做大做强创造了机会。目前，保利部、上士部、中粮部、新城部的房地产重组正在加速进行。

同一政策咨询研究部主任张宏伟曾告诉记者，房企内部重组实际上是对横向竞争的攻击，尤其是在房地产市场大规模发展的时代已经过去之后，继续原有的多平台规模扩张模式将导致资源的闲置浪费。对于中央企业来说，重组形成“巨无霸”联合体将成为它们做大做强的重要砝码。

无论是集团内部的整合还是企业之间的资产并购，上市公司都是吸收资产的重要平台，这就涉及到估值问题。

《证券报》记者注意到，市值超过100亿元的央企上市公司拥有固有的话语权，其收购对象很可能是其他国有企业甚至大型集团旗下的小型房地产公司的资产。例如，招商局蛇口、保利地产、华侨城a(000069，买)、中粮地产(000031，买)和中国体育产业(600158，买)都是市值超过100亿元的大型央企，而AVIC地产的市值只有57亿元。

当然，这是房地产企业与国有背景的整合大戏，民营房地产企业也有办法突破。例如，恒大集团持有贾凯市(000918，买)和廊坊发展(600149，买)标语牌；融创中国发起了一系列大规模收购。

重要的是，大型综合住宅企业将拥有近几年或多年前被收购对象收购的低成本、高质量的土地储备，其估值和评级将得到提高，从而能够在资本市场上获得低成本资金，并通过空房实现利润最优化。

然而，对于中小房企来说，自我保护之路无非是转型。

抢占中小房企转型看红利

“房地产企业多元化方向的选择必须遵循一定的逻辑，没有任何一个产业领域可以进入，这也是为什么我们很少看到房地产企业转型农业产业或it产业。目前，抓住消费的蓝色海洋是住宅企业多元化的重要方向。”格林兰集团副总裁耿静曾经说过，这个消费市场包括医疗保健、娱乐休闲、文化教育等领域。此外，金融投资也是房地产公司转型的重要环节。

以华业资本(600240，BUY)为例，其最初的主营业务是房地产开发。现在，通过收购杰尔医药，公司已经初步完成了战略转型，进一步深化了整个医药产业链的布局，并取得了初步成效。

2015年6月，华业资本以21.5亿元人民币收购杰尔医疗。杰尔医疗主要销售医疗设备和医疗服务。杰尔医疗2015年至2017年的承诺净利润分别为1.32亿元、2.20亿元和2.98亿元，2015年实际完成金额为1.39亿元。

华金证券(Huajin Securities)分析师王刚表示，在华业资本收购杰尔医疗后，其主要业务集中在医疗保健和供应链金融。传统的房地产行业主要专注于消化现有项目，没有增加新的开发项目，为公司向医疗和金融转型提供了资金支持。用17.2亿元人民币覆盖公司新北京中心的提款项目。据粗略估计，该房地产项目的净现金价值为40亿元。

据了解，华业资本的供应链金融模式是以一定的折扣购买前三家医院的代理商的应收账款，向上游供应商提供融资服务，并持有应收账款在到期时向医院收取资金，或以资产证券化的形式出售给金融机构。华金证券表示，从2016年到2018年，华业资本的供应链金融业务将分别实现净利润4.2亿元、7.8亿元和12.2亿元。

由于金融投资领域的转型，真正获得转型红利的是远洋控股(000046，BUY)。

2015年，远洋地产实现收入94亿元，增长55.7%；金融业务实现收入约33亿元，同比增长107.6%。

值得注意的是，率先转型的中小住宅企业已经获得了转型红利。然而，随着产业集中度的提高，一、二线城市的优质土地被大型房企收购，而三、四线城市的存量过高，难以消化，实力有限的中小房企被夹在中间。在本轮楼市复苏中，债务压力仍在上升，利润仍在恶化，而且更难被收购或转化。

尚未转型的中小房企处境尴尬

根据中国投资证券的一份研究报告，通过对样本企业净资产收益率离差和亏损企业数量变化的统计分析，发现在本轮房地产复苏中，企业的利润分化越来越明显，一些管理薄弱的企业没有从本轮产业复苏中受益。此外，部分财务杠杆高的企业负债率仍在上升，在行业复苏过程中杠杆没有得到及时控制，因此此类企业跨周期经营能力不强。

事实上，业内人士普遍认为，就销售、利润、现金流和偿付能力而言，本期可能是房企的最佳时期。在后期，住宅企业的销售改善幅度、利润率和融资改善幅度都可能减弱，住宅企业的差异化越来越明显。

业内人士预计，房地产市场将在今年下半年发生变化。虽然目前的价格上涨将在下半年继续，但环比和同比价格上涨的动能将开始减弱，而房地产销售增长率在第一季度达到峰值后将逐渐下降。上半年繁荣的住房市场格局难以维持，下半年房地产市场将逐步进入“量价双降”的局面。

有鉴于此，上述尚未转型的中小住宅企业正面临着迫切的转型和重组形势。如果转型重组无法实现，其利润将难以保证，壳资源的估值也将迅速下降。

2016年初，受众望集团借入钟芳股份(600，890，买入)和恒大地产控股贾凯等事件影响，部分具有壳资源的中小上市房地产企业价格大幅上涨。然而，重组后的新规定，跨境并购是有限的，然后其估值将难以回到高水平。

据记者了解，近日，st珠江(000505，BUY)因资产重组暂停交易，其大股东将变更为北京粮食集团。根据*st珠江披露的重组方案，拟通过资产置换和发行股票购买资产的方式剥离原有房地产等主营业务，并注入100%的梁静股份。

然而，对于此次重组，深交所已发出多份询证函，重点要求上市公司详细披露梁静主要业务发展和财务指标等几个关键细节。

值得注意的是，《证券日报》记者注意到，自2012年以来，*st珠江已向其大股东万发地产、信托公司、贷款公司和数十家个人借款，贷款总额超过9.7亿元(包括部分已偿还贷款)。

在上述几十笔贷款中，年利率在5%至48%之间，大多数超过13%。《证券日报》记者注意到，许多贷款的年利率高达48%，贷款金额在350万元至500万元之间。从时间上看，有的发生在2012年9月，贷款期限为15个月，有的发生在2015年6月，2015年底还清。此外，还有许多贷款的年利率高达36%。

深圳证券交易所在询价信中还表示，截至2016年5月31日，*珠江无法按时偿还到期的巨额债务。它要求上市公司披露这些债务的最新进展，并说明其是否会对本次交易产生重大影响，以及本次交易是否涉及这些未按期偿还的债务。显然，这次重组可能不会像预期的那样顺利。

“股权分散、总市值低、土地储备高的房地产公司容易成为资本攫取的目标。”易居研究所所长严跃进对《证券日报》记者表示，此外，如果经营能力有限的中小房企重组转型不顺利，持续亏损的可能性也不排除。

来源：成都新闻网