8月贡献33“地王” 民企拿地凶猛

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“土地之王”的月亮

在一线城市中，上海因为频繁的地王而吸引了各方的目光。由于荣鑫以110亿元的价格在内环买下一片住宅用地，以此引发市场，并创下中国最昂贵土地交易的新纪录，上海在接下来的一周内相继暂停了4块土地的转让。这种不正常的做法已经在市场上引起了广泛的联想，而对上海将加强监管的预期让这个行业感觉像是一个深渊。然而，这种“土地王潮”不同于以往，民营企业已经取代国有企业成为征地的主力军，其行为往往代表着整个市场的判断，具有普遍的参考价值。同时，保险资本和工业资本也流入了土地市场。可以看出，“资产短缺”也是土地国王出现的深层原因。

然而，火热的市场并没有掩盖风险。中国房地产企业的信用评级或前景正在下降。这一矛盾反映出房地产企业的负债率和财务状况没有改善，国际投资银行和评级机构普遍担心中国房地产市场的风险和泡沫的破裂。

“过去，国有企业价格很高，最近变成了私营企业。”一家上市房地产企业的相关负责人向《21世纪经济报道》表示，总体而言，国有企业的财务实力强于民营企业，其征地行为往往具有维护国有资产价值的“性质”，具有一定的案例性质。民营企业的行为往往代表着整个市场的判断，具有普遍的参考价值。

仿佛还没有从“土地王”的狂欢中清醒过来，上海接连中止三宗土地转让的不正常做法已经让该行业哑口无言。

在资金宽松、住房交易火爆、供应不足等多种因素的刺激下，今年的土地市场异常繁荣。到8月份，房屋交易已经降温，但土地市场继续走向极端。截至目前，本月中国已有47块超过10亿元的地块，其中33块土地的地价超过100%。八月成了名副其实的“王月”。

从不断公布的中期业绩来看，这些“土地大王”似乎并没有影响企业的资本。事实上，按照房地产开发的正常周期，高价土地项目的影响要到明年或明年才会真正体现出来。

然而，对市场情绪的影响不可忽视，纵观历史，“土地国王”的出现往往是政策压制的导火索。土地转让暂停后，信贷紧缩的消息在上海传播开来，类似的报道也在北京和深圳传播开来。也是从本月初开始，行业情绪开始转向悲观。接受本报记者采访的业内人士普遍认为，政策继续收紧是不可避免的。

“第一王月”的诞生逻辑

8月17日，上海市静安区的一处商住用地“中兴小区第70202栋”开始出售。经过一个多小时的激烈竞争，这块土地以110.1亿元的价格被授予，获胜者是福建房地产公司荣鑫房地产。

据估计，该地块的地价达到139%，名义底价为10万元/平方米。扣除商业配套和经济适用房后，可售部分的底价达到14万元/平方米，创下了中国历史上“地王”的纪录。

当这个“里程碑”情节诞生时，似乎没有人预料到它会引发连锁反应。一天后，8月18日，上海暂停了浦东新区上海国际医药(000516，买)园20-10和21-10地块的转让；8月22日，浦东新区唐镇新城d-04-06地块也停止销售；8月24日，普陀区苏州河沿岸地区的土地转让也暂停了。

中原地产首席分析师张大伟表示，“王迪”的出现是今年中国土地市场的一个缩影。根据该机构的统计，截至8月25日，今年已有303块单价值超过10亿元的地块，而去年同期只有150块。其中，有153块土地的保险费率超过100%，而去年同期只有6块。

这些“地王”主要分布在热门的一、二线城市及其辐射区域。今年以来，上海、南京、苏州、杭州、合肥和天津已成为“土地之王”。

随着住宅交易市场的回暖，“土地王潮”早在今年4月就开始出现。然而，在房屋交易连续三个月降温后，土地市场的高烧不退，并在8月份再次攀升。

据中原地产统计，自8月份以来，中国已有47块土地的单个地价超过10亿元，其中33块是地价超过100%的土地。

事实上，除了高价格和“地王”的密集诞生，还有两个特点很容易引起监管当局的警惕。“过去，国有企业价格很高，最近变成了私营企业。”一家上市房地产企业的相关负责人向《21世纪经济报道》表示，总体而言，国有企业的财务实力强于民营企业，其征地行为往往具有维护国有资产价值的“性质”，具有一定的案例性质。民营企业的行为往往代表着整个市场的判断，具有普遍的参考价值。

这种说法不无道理。像信达和葛洲坝(600068，BUY)这样的中央企业，在今年年初频繁收购土地，显然已经放缓了近期的行动。而包括荣鑫在内的新“土地王”的赢家，民营企业已经成为土地市场的主角。

另一个特点是其他基金的进入。今年下半年以来，前海人寿、中英人寿等保险基金实现了独立征地，部分产业资本以联合征地的形式进入房地产市场。这种不正常的资本流动也值得警惕。

监管政策“在路上”

与《王迪》同时发布的是上市房地产企业的中期报告。得益于上半年旺盛的销售，大多数企业业绩突出，这也使得他们疯狂的征地行为具有一定的合理性。

以获得“王迪”单价的荣鑫为例。上半年，荣鑫实现合同销售收入132.2亿元，同比增长261.92%。截至今年6月，其净资产负债率也同比下降63.6%，至90%。

但这并不意味着“土地国王”没有风险。按照房地产开发的正常周期，高价项目对业绩报表的影响要到明年才能真正体现出来。本报记者采访的许多从业人员也直言不讳地表示，他们“不了解”最近的土地市场。特别是在北京、上海等一线城市，随着一系列高价场所进入市场，高端住宅市场出现供过于求的迹象，这将给这些项目带来巨大压力。

就目前的市场而言，张大伟认为，“地王”的频繁诞生必将推高房价。它对心理预期的影响已经形成。

回顾历史，“土地国王”往往是政策的重要触发因素。2010年3月16日，全国“两会”刚刚结束，北京楼市就出现了“一日三王”的“奇观”。一个月后，规范房地产市场的“全国十条”出台。北京也在当年4月底发布了中国第一份“限购令”。

今天的情况似乎比开始时更糟。记者采访的大多数从业者的期望往往是悲观的。他们普遍认为，从各种信息来看，收紧政策水平是不可避免的。

根据《21世纪经济报道》的最新消息，上海可能在今年9月推出“软着陆”监管计划，主要针对市场投资者。不排除提高首付比例和贷款利率等信贷政策。

深圳的监管政策似乎即将出台。8月23日，广东省住房和城乡建设厅党组成员陈天义表示，广东省有关部门正在指导深圳市加强房地产调控。根据官方消息，宝安区的一批土地将于8月26日在深圳上市。这一举措很容易被理解为缓解了市场的饥渴。

对于北京而言，在经历了两个多月的住宅用地“断供”之后，下半年加强土地推高被认为是一个高概率事件。为了防止高价土地的出现，北京可能还会出台一些限制土地价格的措施。

此外，值得注意的是，在厦门、南京、苏州等城市出台调控政策后，合肥、武汉等其他“强势二线城市”也被认为对政策收紧抱有强烈预期。也就是说，政策调控的范围将伴随着“土地王”，并会出现“梯度传导”现象。

在7月份的一份报告中，国土资源部土地调查与规划研究所警告称，房地产市场在今年下半年将继续分化，城市升温或升温的范围将扩大至三线热点城市。因此，有必要“跟踪和关注区域发展战略下空土地市场的变化”。

来源：成都新闻网