房企信用评级之困：国际机构为何看淡中国房地产？

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标准普尔下调了万科的信用评级前景，这开启了今年上半年中国开发商业绩的另一面。

标准普尔、穆迪和惠誉这些一向稳健的国际信用评级机构今年下调了包括绿地、恒大、万达和万科在内的许多中国房地产企业的信用评级或前景。

与此同时，今年上半年是中国开发商“最好的半年”。领先房地产企业半年销售业绩创历史新高，全年销售目标也更上一层楼。

然而，与受到非经营因素影响的万科不同，大多数评级或前景被下调的房企，都是由于其激进的融资、并购或土地收购策略，这增加了其财务状况的风险。

穆迪和惠誉都在评级报告中表示，债务风险和土地收购成本是下调中国房地产企业评级的重要原因。

一方面，中国经常出现乐观的房东，另一方面，国际评级机构和投资机构都持悲观态度，这两者共同构成了中国房地产的ab面。

许多房地产公司被降级

目前，三大评级机构的长期评级分为投资级和投机级，投资级和投机级又分为9至11级，这一级下还有几个子级。此外，评级机构对信用评级进行展望性评估，以显示其对未来6个月至2年相关评级的中期趋势的看法。

从今年以来国际机构的评级来看，中国房企整体上受到了轻视，下行调整和负面动作明显增多。

除了龙湖集团最近被穆迪从稳定上调为正，并被评级为ba1之外，万达、融创、绿地和中海地产都被列入了重新评估名单，或者它们的前景从稳定调整为负面，这是穆迪下调房企前景以来最多的一次。

过去四年，标准普尔还创下了下调房地产企业评级的纪录。据《21世纪经济报道》记者不完全统计，今年以来，S&P已经下调了11家房地产企业的评级。

受股权纠纷影响，万科的评级前景被下调。尽管其财务状况、销售状况和稳定的杠杆水平仍支持当前评级，但在S&P看来，2017年3月的董事会改选是近期的风险。宝能提出的罢免董事和监事的建议，增加了2017年3月再次当选后董事会组成发生变化的可能性。

如果万科的战略在未来2-3年内变得越来越激进，这可能导致企业业绩下降或财务杠杆下降，S&P将降低万科和万科香港的评级。

除了万科和龙湖，一家大型房地产企业的财务官员指出，大量房地产企业被降级有两个原因。一是债务比率和财务杠杆像绿色空间一样上升；其次，由于中国主权评级的负面前景，一些国有企业被降级。

财务杠杆和负债是恒大和绿地等房地产企业评级下降两个级别的原因。S&P亚太公司评级高级主管叶浩兴指出，“两家公司都面临着流动性收紧和杠杆率上升的风险。”

以格陵兰为例，标准普尔全球评级亚太区公司评级总监孔磊表示，下调格陵兰控股(600606，BUY)、格陵兰香港及相关债务信用评级主要有两个原因，即格陵兰财务状况恶化和上海政府及时全力支持格陵兰的可能性。

据标准普尔称，格陵兰岛的大部分房地产商业产品配置都集中在商业和办公建筑上，而且资金回报率很低。与此同时，绿地控股仍在大力收购土地，这可能会造成持续的财务压力。

融创中国还因汇兑损失增加、合资企业收入减少以及2016年上半年资本化利息减少导致利息支出增加而发出了利润预警，这可能使穆迪的前景为负面。

最近，保利地产(600048，BUY)完成非公开发行股票后，穆迪仍维持保利地产baa2的发行人评级和负面评级前景，仅将baa2评级上调一个次级等级。

接近保利地产的人士指出，穆迪认为保利集团对保利地产的支持可能会变小，因此态度相当谨慎。事实上，他们也对保利以低于3个百分点的利率发行债券持积极态度。

风险上升的隐忧

对于房企来说，宽松的货币信贷环境带来了空房市的进一步发展。今年上半年，一些热门城市的销售正在蓬勃发展，房地产市场的单位价格持续上涨。在一些地区，房价在过去一年甚至翻了一番。这也使得恒大、万科、碧桂园等五大房地产龙头企业上半年的销售业绩超过1000亿元，其他房地产企业的业绩也大幅提升。

与此同时，“地王”的频繁出现进一步刺激了这一市场。据中原地产研究中心统计，自2016年以来，中国已有300块土地单笔交易价值超过10亿元，其中150块为地价超过100%的地王。

不仅是一线城市和实力雄厚的二线城市，还有武汉、济南、石家庄、南宁、福州等二线城市。已经开始成为土地国王经常出现的地方。

这导致房地产企业纷纷调整战略部署，进入一二线城市收购土地，筹集资金发行债券。

由于信贷政策宽松，今年上半年，中国住房企业在国内债券市场的融资情况大幅增加，住房企业内债发行数量和规模呈现井喷式增长。根据Cree房地产的监测，2015年至2016年上半年，50家房地产企业的公司债券发行规模为4606.95亿元。

其中，大部分是在3~5年内发行的，共100期，发行额度为2940.75亿元，占企业债券融资总额的63.83%，平均融资成本为4.85%。

然而，住房企业之间存在很大的差异，国有企业和大型住房企业的优势是显而易见的。对于中央企业、国有企业和一些信誉好、综合实力强的民营企业来说，其融资成本相对较低。

中国房地产协会近日发布的《2016年中国房地产上市公司评价研究报告》显示，2015年房地产行业负债水平保持在较高水平，平均净负债率为96.09%，比2014年上升7.23%。

标准普尔在一份关于中国住宅企业整体状况的报告中指出，开发商在追求增长的同时，保持稳定的扩张速度和稳健的资本结构非常重要。

住房企业在投资发展过程中受益于政府、母公司或股东不同程度的外部支持，但其个人信用状况是影响其整体信用质量的重要因素。在S&P看来，由政府刺激政策推动的房地产市场复苏可能不会持续太久。

标准普尔表示，从长远来看，国内债券不会取代海外债券。开发商能否在中国发行债券取决于政府政策，与此同时，他们必须经历一个漫长而不确定的监管审批过程，而且发行规模也是有限的。

S&P亚太公司评级主管黄馨慧表示，他已经注意到，由于国内债券市场的一些违约案例，投资者的风险厌恶情绪有所上升。与去年下半年相比，中国开发商在中国发行债券的热情已经消退。

上述大型房地产企业的财务负责人认为，近期的监管政策已经出现好转迹象，上海和部分二线城市明显收紧，部分房地产企业可能面临债务危机的风险正在增加。

来源：成都新闻网