融资渠道再收紧 金控平台能否缓解房企资金压力

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随着全国20多个城市限购政策的出台，房地产企业的融资渠道日趋紧张。面对监管部门的一系列新规定，一些业内人士直言，房地产企业的融资环境似乎在一夜之间回到了2011年。

然而，与以往不同的是，近年来，许多房地产企业已经拓展了金融领域，参与银行业务、设立基金并赢得证券公司。在新一轮的房地产调控下，这些平台能够缓解房企的资金需求吗？或者说，这些房企能够用什么样的救命工具来帮助他们度过难关呢？

随着全国20多个城市先后在9月底和10月初出台限购限贷政策，房地产企业的再融资寒意袭来。此外，10月底，上交所和深交所先后发出监管函，要求房地产企业公司债券募集的资金不得用于购买土地。

11月3日，上海市场利率定价自律机制发布了《关于切实贯彻上海房地产监管精神，促进房地产金融市场有序运行的决议》，要求各商业银行切实防范信贷等各类资金特别是金融管理类资金非法进入土地市场。

面对监管部门出台的一系列住房融资新政策，一些业内人士直言，房地产企业的融资环境似乎在一夜之间回到了2011年。当时，楼市调控大大收紧了整个房地产企业的融资规模，大部分开发商的财务压力急剧增加，有的甚至陷入困境。

然而，与前一轮楼市调控不同的是，越来越多的房企在过去几年建立了财务控制平台。在新一轮的房地产调控下，这些平台能够缓解房企的资金需求吗？或者说，这些房企能够用什么样的救命工具来帮助他们度过难关呢？

●住房融资再次收紧

海通证券(600837，BUY)分析师蒋超发布的一份报告指出，今年上半年6.7%的gdp增长率中，有33%，即2.2个百分点，是由房地产和建筑业推动的。可以说，经济严重依赖房地产。考虑到经济对房地产的依赖，我们必须警惕房地产泡沫。

“本轮房价上涨与gdp增速无关，与存款增速高度相关。”海通证券指出，银行贷款、债券市场融资和表外融资为房地产企业提供了充足的资金，而抵押贷款则不断为买家提供“弹药”。可以说，2015年开始的这一轮房价上涨是由“北深”一线及周边城市带动的，房企和居民部门也加大了支持力度。

据报道，2015年，监管部门放松了对金融机构银行间存款的监管，允许银行间存款在本地放贷，导致地区金融中心贝尚深市的存款增速出现爆炸性增长。当年深圳存款增长率高达70%，北京和上海接近50%。

《国家商报》记者注意到，数据显示，“北进深”的存款增速已基本回到零，这意味着流动性拐点已经出现。

在这种情况下，今年由货币和非理性因素导致的市场繁荣，如果持续下去，将导致泡沫风险增加。由于房地产在经济中占有重要地位，市场对这种风险保持高度警惕。基于这一背景，自10月份以来，许多部门纷纷从金融领域发文对房地产进行监管。

10月21日，银监会在第三季度经济金融形势分析会上提出严格控制房地产金融业务风险，要求加强理财资金投资管理，禁止银行理财资金非法进入房地产行业。

10月底，上交所和深圳证券交易所先后发布了《关于房地产和产能过剩行业公司债券分类监管试行办法的函》，明确了房地产公司债券募集的资金不得用于购买土地。自9月底以来，房地产企业债券的审查开始收紧，很少成功发行。

11月初，中国保监会向各保险集团、保险公司和保险资产管理公司下发内部文件，要求各类保险机构对以房地产为基础资产的房地产和金融产品的投资情况进行自查，防范投资操作风险。中国保监会主席项俊波在10月份发布了一份文件，重申了“保险姓保险”的概念，并警告个别公司，它们偏离了轨道，存在潜在风险。

许多部门都发表了关于房地产企业融资渠道的深度论文。短期内，这将不可避免地影响房地产开发商的再融资能力，推高融资成本。

●财务控制平台如何帮助房地产

在这一轮房地产调控中，企业的“造血”工具有一个突出的特点——财务控制，即住宅企业搭建自己的财务控制平台。

据了解，轻资产、资产证券化和房地产互联网融资是住房企业搭建金融平台的主要方式。在资产配置短缺的背景下，充分利用上下游产业链的巨大优势，搭建财务控制平台，房地产企业可以在资产方面(Aiji、净值、信息)获得竞争优势。

这里我们必须提到供应链金融。最简单的供应链融资可以由核心企业自己提供，例如提前向供应商付款，增加对分销商的赊销。此外，核心企业也可以作为资金的提供者，由于其信用水平高，可以从融资渠道获得低成本的资金。

供应链金融涉及的对象包括核心企业、融资企业、融资租赁公司等。，依托产业链，注重交易环节，使企业能够获得有效融资，进而绕开监管。

据报道，前50名的房地产企业或多或少都从事这项业务。以万达集团旗下的万达旅游业为例。在供应链金融业务方面，万达向与万达形成战略合作关系的五星级酒店和商户提供品牌贷款、商户贷款等金融产品。当商户合作一定年限后，万达可以了解商户的经营情况以及年租金收入、销售收入和人员情况，从而降低供应链金融发展过程中的风险。核心企业可以在供应链的资金流规划过程中充当协调者，通过上下游之间的业务活动来调整资金的分配。核心企业有权决定供应链的构成，对供应商、分销商和下游制造企业有严格的选择标准和强有力的控制。

正是因为企业采取了与以往不同的措施，在本轮调控下，市场普遍认为开发商富而不缺钱。

根据2016年中期报告的数据，住房企业货币资金总额同比增长2364亿元，增幅近50%。月度同比增长率也保持在50%左右。2015年，净现金流入80.7亿元，2016年上半年净经营现金流量达到463.1亿元。

一些内部人士告诉《国家商报》，这些基金中有许多是通过金融管理和信托购买房地产公司发行的公司债券进入房地产市场的。此外，基金还可以通过购买房地产信托收益权、房地产私募股权基金和资产管理计划，大规模进入房地产市场。

由于这种方法的便利，住房企业很容易发行债券。2016年1-9月，房地产开发企业发行债券总额约为8820亿元，是2015年同期的2.6倍。

债券融资之路能够如此平坦，受到房地产企业的青睐，这主要与发行新公司债券门槛的降低和发行债券利率的持续下降趋势有关。

从最近相继出台的政策来看，“国家部委已经采取了严格的、有针对性的监管措施，旨在将货币赶出投机领域和泡沫领域。”一些业内人士直截了当地表示，随着政策的不断收紧，原有的一套做法将不会继续下去，房企财务控制平台的作用将大大削弱。

在一次采访中，很多业内人士认为，行业环境的变化会使一些房地产企业面临生存困境，有些可能会选择“无枪生存”。然而，将会有越来越多的“大鱼吃小鱼”和资源重组和整合的情况，以实现战略调整，并购房地产将会加剧。

●两类房企应该小心

一旦缺乏低成本的融资渠道，房地产企业可能会陷入困境，尤其是中小房地产企业。在当前住房市场高速增长的情况下，一些中小住房企业的经营更加激进，高负债率的状况并没有改善。

“即使部分企业现阶段资金充裕，但由于企业资金链脆弱，销售下滑的缓冲能力较弱，整体情况不如大型房企。他们将来可能会面临不小的财务问题。”业内人士直言不讳。

“在这种背景下，由于房地产的宽松融资环境已经开始转向，这两类企业应该非常小心。”新城控股(601155，BUY)高级副总裁欧阳杰指出，未来他们可能会面临销量下降和土地购买支出增加带来的资本竞争问题。

欧阳杰认为，第一类是在监管周期下需要为销售危机和资金链断裂的风险做好准备的企业。如果这些企业不发行债券，他们下一步将面临资金短缺，因此他们希望“积累更多的粮食”。然而，由于房价过高或无法取得预售证书，现金流很可能出问题，风险加剧。

第二类是城市布局相对简单的企业。尤其是在热点城市，那里的企业，尤其是小企业，不想发行债券。如果他们不能发行债券，如果小企业的产品卖得不好，等待他们的唯一办法就是被收购。

对于大型房地产企业来说，经过几次监管，他们中的许多人已经学会了坚不可摧。一些业内人士透露，房企其实有其他办法解决“造血”问题。

此前，一些企业利用华润银行的供应商贷款帮助供应商解决融资问题，变相为自己筹集资金。这种模式符合监管要求，不会导致公司盈利能力下降。

通过信托贷款和资产管理计划，财富管理基金的使用也可以绕过房地产开发。其他房地产企业通过抵押融资，以自己的房地产、股票或一切可以抵押的东西作为抵押，创造融资渠道。此外，还有房地产企业使用类似于小盘股交易和资产证券化的方法来解决财务控制平台的各种工具的融资问题。供应链融资也是相对大型企业的重要解决方案。

“事实上，在土地市场的控制下，一些市场中的土地仍然是值得占用的。他们也可以通过二级市场收购公司并重组资产。改组期实际上是针对短期内不缺乏资金的住房企业。这是一个机会之窗。”欧阳杰指出。

来源：成都新闻网