昆山楼市调控真相

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"交易量和价格已经下降，并回归理性."在中国热点城市的房地产市场监管新政后，这两个词经常出现在主要网络和媒体上。

表面数据的合理性真的能代表房地产市场监管的实际效果吗？我们希望通过解剖麻雀来了解真相。

昆山作为中国百强县的龙头，以其毗邻上海的独特地理优势吸引了大量外来者。在这一波楼市热潮中，房价涨幅一直位居中国热点城市前列，一度位居第二和第三。

在楼市新政实施一个月之际，《上海证券报》记者赴昆山暗访近十天，力图通过这次草根调查，还原楼市的真实现状。

“昆山房价下跌了？这怎么可能！”最近，江苏昆山一家房地产企业的销售经理荣丰(化名)在上海被一位朋友问到时，显得很惊讶。

昆山市位于江苏省东南部，毗邻上海市嘉定区和青浦区。从上海开车大约一个小时，乘高速列车只需十分钟。便利的交通使昆山成为上海楼市辐射区的“价值洼地”。

据中国指数研究院统计，自今年年初以来，昆山房价一路上涨，从1月份的9513元/平方米上涨到10月份的13871元/平方米，其中4月、8月和9月的涨幅分别位居全国第二、第三和第四。

然而，随着“十一五”前后新的调控政策的大力出台，昆山火热的房地产市场迅速降温，10月份的交易总量环比下降75.4%。然而，成交量没有下降，房价继续上涨2.58%。

然而，记者的实地调查发现，在房价稳步下调的背后，有一只有形的手在进行干预和大力调控——严格控制二手房网上签约速度，严格限制二手房政府备案价格。有了这样的双拳出击，营业额立即直线下降。“但这只是一个停止沸腾的举措，掩盖了房地产市场的真相。”一些观察家认为是这样的。

冰冷的房地产市场

记者在花桥镇转了一圈，大大小小的建筑都被遗弃了，顾客寥寥无几，要么是没有出售的余地，要么是价格不宽松。20公里外的昆山市的房地产市场也是如此。

乘坐地铁11号线从上海向西到达终点站，这是昆山的华侨城。这里有许多高层建筑和许多住宅区，就像一个新城市。

深秋的冷雨滴落在华侨街。这与当地房地产市场的“高冷”(高价格和轻交易)态度是一致的。

作为昆山房价最高的地区，花桥一年前的房价约为8000元/平方米，但今年已飙升至两倍，成为常态，很难找到一个房间。

记者在雨中走进上海，这是华侨城仍在出售的几处房产之一，几名顾客分散在豪华的接待大厅里。一位中年女性客户告诉《上海证券报》，她是苏北人，通常在上海做生意，她来这里是为了签购房合同。我之所以选择在昆山买房，是因为“昆山离上海很近，房价比上海便宜得多。”

目前，该房地产的平均售价约为28000元/平方米。“如果你有资格买房子，而且一定要买，我可以帮你向公司申请打折。”女售货员说。

根据公开信息，新城县上海于2015年初以约5000元/平方米的土地价格被收购。2015年10月18日，第一批五座电梯房正式启动，平均价格从1万元/平方米到1.15万元/平方米不等。

当记者问及房价是否会下跌时，女售货员微笑着说:“不可能。我给你一个折扣，因为我们是上市公司，我们必须去。否则，我们可以等到明年再像其他房地产一样出售，明年房价就会上涨。”

新城县紧邻上海的是星辉兰亭，由越秀地产和广电地产共同开发的大型地产。当记者进入时，没有顾客，三两个售楼小姐聚在一起聊天，她们也没有理会记者的到来:“只剩下20套房了，而且只有一个户型，而且价格上没有折扣。”

记者在华侨城转了一圈。尽管大大小小的建筑都被废弃了，顾客也很少，但要么没有出售的空间，要么价格不低。作为卖家，房地产企业仍然非常强大。

20公里外的昆山城市房地产市场也是如此。

昆山南站附近的碧桂园、吉田国际广场和翔宇龙庭的住宅已售出1 空，翔宇龙庭只剩下部分写字楼出售。昆山华润国际社区位于城市的西部，平均价格约为19000元/平方米，与新政前的房地产市场相比没有丝毫下降。

记者发现，新政后，开盘和推高的楼盘销售价格与新政前基本持平，并保持高位。

10月12日，张浦龙森袁满推出了均价为1.05万元/平方米的新房。10月21日，纯新市场首次在英国长顺城际开启，价格从10600元/平方米到13000元/平方米不等。10月30日，万达广场又悦soho以平均每平方米10，500元的价格开业。

华侨城一家房地产企业的销售负责人认为，现在房价很难降，存货已经差不多清仓了。华润和新城等大型开发商都有性能要求，价格可能有点优惠。小开发商卖一套利润，根本不会考虑降价。

根据昆山房地产信息数据，10月份，昆山售出1655套，较9月份的6731套下降了75.4%。记者查阅了去年1月以来昆山各月的交易数据，发现除去年春节的2月份外，其他月份的交易量都远远高于今年10月份。

根据常识，量的急剧下降一般会导致价格的下降，但目前的情况是，昆山各地区的房价没有松动的迹象，仍然非常坚挺。根据《中国房地产价格指数系统10月份价格指数报告》，昆山10月份新房均价为13871元/平方米，比上个月上涨349元/平方米，比上个月上涨2.58%。

即使一些地区的房价比新政前略有下降，主要原因是一些房地产处于封闭状态，没有外部报价，影响了地区平均价格。

昆山几家房地产企业的营销人员表示，今年的年度营销计划已经在前三个季度超额完成，开发商无需在春节前降价。

他们认为昆山的房价主要受上海和苏州的影响。昆山作为上海经济圈的辐射地，外来人口比本地人口多，未来昆山的买家数量仍将很大。

不过，他们也承认，昆山楼市的入住率比空高，很多人在昆山买房，但他们在上海工作，很少来上海居住。

精彩的“网标水龙头”

如果你用神奇的话，你不仅可以使房地产市场的交易量"服从"，而且还能在一段时间内平稳价格上涨。

与许多可以自由交易的市场化商品不同，房屋销售需要通过政府部门进行，而“网上签约、网上过户”这一关口已成为政府规范房地产交易流程的最佳武器。

“网名就像一个水龙头开关。如果你想快速打开它，如果你想减速，就拧紧它。”一些市场参与者这么说。

昆山是如何收紧网名的水龙头的？在调查中，《上海证券报》发现，昆山楼市新政后，一方面，当地楼市成交量大幅下降，另一方面，网上签约二手房的速度放缓，网上签约门槛大幅提高，部分高价房难以获得网上签约或获得房屋销售许可。

“即使有人买了房子，现在他们也不想在网上签字。”苗霖(化名)是一家中央企业昆山项目部的销售人员，她哀叹政府正在收紧对房地产企业的控制。

苗霖表示，自10月4日起，昆山市除商业和写字楼以外的所有网上合同都已停止，一手住房合同应以书面形式提交政府审查，价格应备案。“现在可以通过互联网签署的是新政之前的名单。10月4日之后的大部分名单仍然被卡住。”

过去，如果证书丢失或过期，监管机构很少检查它，它也不影响销售和在线签名。现在不行了，价格、房管、工商等执法部门会过来检查开发商的一套证件，检查合格后才给予他们网上签约的资格，但只给一份合同草案，网上签约的记录要在住建局现场办理。如果有一个细节有问题，在线标志将不被允许通过。

现在，大大小小的房企都在办理各种检查，补充和完善政府要求的各种证件和资料。一些小开发商会延长买家的认购周期。

更值得注意的是，网上签约这一神奇的词语，不仅可以让楼市的成交量“听话”，还可以在一段时间内平抑房价的上涨。“最简单也是最粗鲁的方式是，高价的第一手房子不会给你一个令人耳目一新的网上标志。”一个中间人这么说。

记者的调查发现确实有这样的迹象。一些平均售价较高的房子很难在网上签约。昆山一家大型房地产企业的销售人员向《上海证券报》表示，目前价格高于1.8万元/平方米的房屋仍无法在网上签约，这部分房屋数量不小，这也是10月份楼市成交量大幅下降的原因之一。

碧桂园吉田国际广场的销售人员表示，新政出台后，价格超过1.8万元/平方米的一手房产将不会在网上签约。如果你想买新房子，你必须等到明年的四月和五月。具体价格仍不清楚。

10月21日，英格兰长顺城际全新市场开盘，平均开盘价为10600元/平方米至13000元/平方米。房地产销售人员说，老板对这个价格无可奈何，因为新政前物价局允许的平均价格在14000元/平方米到15000元/平方米之间。新政后，物价局重新审查了价格，并将价格降至目前的开盘价。

"如果新价格没有实施，政府将不会记录网上签约."销售人员说，政府通过新政困住了投资者，还压低了开发商的价格。

英国长顺城际的销售控制表显示，这次推出的三栋建筑几乎售罄，只剩下几栋楼层差的房子。

当地一家大型房地产企业的营销负责人告诉《上海证券报》，他们的房地产平均价格超过2万元/平方米，最近他们正准备开市，但尚未申请房屋销售许可证。

该负责人表示，全国楼市正如火如荼，昆山市政府不能没有压力。如果价格上涨继续位居全国前列，后果可想而知。毕竟，政府不希望市场被更严格的政策扼杀。在这个时候“手动降价”和限制高价进入市场也是合理的。

事实也证明，上述调控效果明显，昆山市10月份全国房价涨幅排名从9月份的第四位突然下降到第十五位。

然而，昆山住房和建设局办公室负责人否认存在人为控制的房价。他在电话中告诉上海证券报记者，昆山的房地产市场政策都是按照苏州市政府的相关要求执行的，没有单独的规定。他声称，他从未听说过房价超过18000元/平方米的房子不允许在网上签约。

据了解，昆山楼市新政策于9月28日出台，10月4日零时开始实施，但实施细则直到10月22日才正式出台。在此期间，整个昆山房地产市场几乎处于停滞状态。10月22日以后，新旧政策交替实施，市场进入了一个过渡性的调整期，一批开盘较早的房子逐渐被清算。

业内人士预测，到11月中旬甚至年底，昆山楼市将处于这样的调整状态。加上对网上签约和房屋销售的控制，未来四个季度交易量将继续萎缩，价格涨幅也将相应收窄。

值得一提的是，据记者调查，昆山二手房网上签约阶段也夹杂着花一两千元购买号码和过户以加快交易过程的现象。

阴阳合同的泛滥

对于二手房市场的阴阳合同，昆山市房屋建设局办公室负责人表示，这种现象是全国性的，并非昆山独有。

二手房调控的法宝是神奇的网络签约，二手房调控的法宝是评估。

所有炒房的人都知道，在二手房交易中，阴阳合同是很常见的，在这种“周瑜打黄盖”的假现象背后，有两个主要的需求——通过银行贷款避税或高价。

然而，在昆山二手房市场盛行的阴阳合同却夹杂着更多斑驳的行政色彩。

杨军(化名)，一个在昆山工作的安徽小伙子，上个月在巴比伦广场买了一套二手房，最近完成了过户手续。根据交易合同，该房屋占地面积89.99平方米，总价115万元，而房地产交易中心开具的增值税发票显示该房屋占地面积89.99平方米，总价80.09万元。

杨军告诉记者，合同中115万元的价格是实际成交价格，约为12700元/平方米，增值税发票上的价格是房地产交易中心过户时的最高价，约为9000元/平方米。

也就是说，昆山房地产交易系统中该房屋的交易价格比杨军的实际购买价格低3000元/平方米，总价约低35万元。

杨军说他用现金支付了差额35万元给卖家，没有发票。卖家只给了他一张手写的收据。

为什么价格评估这么低？杨军询问房地产评估机构，对方的答复是根据有关部门制定的评估规定和定价依据确定的。如果评估过高或过低，计算机归档系统将无法通过。

江南理想住宅区附近的中介王告诉记者，银行卡贷款没有问题，政府限制了转移价格，导致了各种阴阳合同的出现。

在华侨城经营多家房地产中介的李明(化名)告诉记者，二手房的阴阳合同由来已久，双方交易大多是为了逃税。然而，在本轮房价飙升之后，有关部门认为房价过高，不承认一些二手房的实际成交价格，特别是那些有贷款的二手房。

李明指着公司附近的新源国际花园小区说，目前这里的二手房价格大多在18000元/平方米到20000元/平方米之间，但房产转让时的实际备案价格一般比实际价格低7000元/平方米到10000元。

李明认为，政府调控房地产市场后，备案价格基本上是以最低价格为基础的，这可能是为了防范银行贷款风险。

对于二手房市场的阴阳合同，昆山市房屋建设局办公室负责人表示，这种现象是全国性的，并非昆山独有。

小昆山并不能代表中国热点城市房地产市场的全貌。但是麻雀又小又完整。“昆山毗邻上海。从昆山楼市看上海楼市是一个非常聪明的视角。”一些房地产经纪人这么说。

做了10多年房地产经纪人的马军(化名)认为，当房价上涨到一定时间，就会被抑制。马军说:“市场前景会怎样？你得看看是在底部付钱，还是喝汤让汤停止沸腾。”就昆山而言，马军对市场前景十分乐观。

来源：成都新闻网