大型房企进军长租公寓 抢先布局资管服务链

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100%的房子是自有的，开发商通过长期租赁收回现金。这项新业务正成为开发商布局的焦点。最近，在北京出售的四个地块中，100%的住宅部分由成功的企业持有，它们被用作长期租赁公寓产品。据《证券日报》记者介绍，向热点城市的房地产市场出口长期租赁公寓是相关部门推动的重点项目。

值得注意的是，在房地产行业净利率逐年下降的趋势下，增量市场转化为股票市场后，开发商为了寻找新的利润点，改变了以往以“住房”为中心的经营模式，开始以“人”为中心。布局整个房地产生态产业链，包括长期租赁公寓、联合offices/だよ0/房等新的房地产业态。

“如果你在空拥有一套住宅或一套联合办公用房，从投资回报的角度来看，‘京沪深’的地价太高，中国房地产市场的租售比太低，通过租赁收回的现金可能无法与开发和持有房产的资本成本持平。”一些内部人士对《证券日报》表示，减持重型资产的方式并不排除资产打包的可能性

输入新的房地产格式

近日，北京已经出售了四块土地，全部为100%所有。虽然限价模式已经启动，但品牌房地产企业仍“热情”参与，竞争激烈。

以海淀地块为例，第一家公司天恒中粮集团以57.6亿元的价格获得了海淀区永丰20号地块。根据招标条件，需配置100%自持商品房面积和10%自持商务办公面积。现场拍卖吸引了中粮天恒第一财团、碧桂园、龙湖第一发展财团、万科绿城财团、远洋运输、石榴集团、中铁和融创中国等8家土地收购实体。

根据招标条件，该地块商品房平均销售价格不超过53400元/平方米，最高销售单价不超过56100元/平方米。所有住宅单位必须遵守“90/70政策”，五年内不得出售。其他服务和产品不得捆绑销售，精装修不得捆绑销售。

事实上，据中原地产首席分析师张大伟统计，上述四块地块的总出让金为203亿元，62万平方米的住宅面积中有50.4万平方米是开发商所有。预计将向市场提供8400套长期租赁公寓，其中一个地块的底价高达3.8万元/平方米。

张大伟还表示，上述8000套出租屋的年租金按租金收入的3%-4%计算，约为3.2亿元。按照持有和出售的比例，开发商对上述四块地块的持有成本约为140亿元，年资本成本约为7亿元。租金收入只能以定期存款的形式返还给我行，短期内难以盈利和变现。

此外，国泰君安(601211，BUY)的研究数据显示，核心城市租金收入的增长滞后于房价的增长，租金收益率与一年期定期贷款利率相似，但需求较高，市场为空房。自2015年下半年以来，随着新一轮住房价格上涨，北京、上海和深圳的租金回报率均降至2%以下，而美国的平均租金回报率全年稳定在6%左右。目前，空的租金回报率有所提高，推广长期租赁公寓也将是解决房地产市场供需矛盾的重要途径。特别是对于集中长期出租的公寓，一旦开发商经营成功，存量房屋和开发的优势将一起释放。

事实上，2015年初，万科针对长期租赁公寓，推出了长期租赁公寓品牌“万科一号”，目前已经登陆广州、上海、厦门、济南、北京、Xi、重庆等城市，计划到2017年实现15万套万科一号公寓。

8月17日，龙湖地产在香港召开2016年中期业绩发布会，宣布正式进入两种新模式，长期租赁公寓和联合办公。龙湖长期租赁公寓命名为“关羽”，力争在三年内实现300套长期租赁公寓。此外，包括金地、远洋运输和蛇口商户(001979，BUY)在内的房地产企业也进入了长期租赁公寓。

有分析师表示，基准上市房地产企业在前期投资方面具有资金优势，可以通过公司债券和非公开发行获得资金。在获得财产方面，这类住房企业可以通过改造其现有财产或利用政府与企业之间的关系来获得现有财产。不同城市的开发团队可以掌握城市租赁住房的需求，因此可能会有大量的业务。

布局资产管理服务链

值得关注的是，房地产市场进入存量房时代后，如何挖掘存量房市场的利润链，以“人”为中心，在“房”周围几公里半径内进行服务链的整体生态布局，成为房地产企业进入的下一个领域。有鉴于此，除了长期出租公寓的新形式，在过去的一年里，开发商们高度青睐空联合办公房。

据记者了解，在联合办公空兴起之初，有许多初创企业，但随着市场优胜劣汰，基准房企开始谨慎进入，拥有大量优质资源，包括soho中国、太古、远洋运输等知名房企。

近日，龙湖地产宣布，首家联合办公的空房“一展空房”在北京常颖天街商业综合体正式开业。龙湖表示，与大多数国内联合办公产品不同的是，“一个展览空室”位于“商业综合体中的联合办公空室”，如全球著名商业地产集团westfield推出的“定制”

"龙湖长营天街“展览一号/房きだよ 0号/房”的入住率达到95%以上."龙湖集团副总裁、创新事业部总经理韩石表示，龙湖将围绕入驻企业开展社区运营，强化精细化运营能力，形成商业客流与创意办公的零距离联系；建立一个创造性的生态系统；承担办公室溢出效应；最终实现办公、居住、消费一体化，形成多点多中心的创新型新型工业区。继北京之后，今年12月，上海的第一个“一个展览空厅”也将在龙湖虹桥天街推出。

另外，对于长期出租的公寓“关羽”，龙湖表示，如果选址得当，这是一个重要的有账业务。

就此，上述业内人士告诉本报记者，长期租赁公寓、联合办公空房等新的房地产业态，是龙湖公司长期战略的重要组成部分，服务“人民生活半径”，未来可以获得可观的租金回报和稳定的现金流。事实上，包括盘活存量房屋的资产，这些都是品牌房地产企业争夺布局的重要因素。

另一个动力来自对资本的追求。

一些机构投资者曾直截了当地告诉记者，与传统的商业地产模式相比，特别是零售或酒店模式，“我们更关注房地产行业的新兴模式，如联合办公空房，这是我们的主要投资目标。”

“在目前的中国房地产市场，对开发商来说，拥有一套房子甚至比拥有一个企业更令人兴奋。”一位匿名人士直言不讳地告诉《证券日报》记者，“北京、上海和深圳”以及热门二线城市的房价都很高，估值也很高。如果这些资产被打包甚至制成金融产品，资本市场上就不会缺少买家。即使租金收入打包，融资和输血也可以通过各种渠道实现。相对于“覆土”所面临的政策压力和无法产生现金流收入，开发商将更加关注这种商业运作模式，即一旦运作成功，还能产生品牌价值，甚至转化为输出品牌，从而实现轻资产。

来源：成都新闻网