楼市调控再提“长效机制” 五大因子挖掘最具价值城市

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经过多轮调控政策，特别是今年国庆期间，中国房地产业的发展正面临一个“十字路口”。一些房屋公司选择“东进”；其他房地产企业选择“西进”，希望在“白银时代”挖掘区域性城市的投资价值。

在这种背景下，一些业内人士提出了一个问题，中国城市的房地产泡沫有多大？今天，当城市价值面临大洗牌时，哪些城市会成为热点并突然出现？哪些城市开始积累并显示风险？哪些城市没有充分挖掘其潜力？住宅企业应该如何布局？这些问题是目前房地产行业的焦点话题，也是亟待回答的问题。

《国家商报》记者通过对中国城市价值模式的深入研究和调查，采访了行业内中国城市价值研究机构，试图挖掘新一线城市的投资、开发和运营价值，为房企和投资者提供战略参考坐标。

12月9日，中共中央政治局召开会议，分析研究2017年经济工作。会议提出要加快研究，建立符合国情和市场规律的房地产稳定健康发展的长效机制。

在中国一些城市经历了一轮房地产市场的飙升之后，2016年底“长期机制”被提到，其背景也发生了变化。2016年是中国房地产市场“城市热”分化更加明显的一年。因此，自9月30日以来，新一轮的房地产市场监管呈现出明显的“分市政策”倾向。

经过密集的政策调控，中央参考研究所发布的最新数据显示，全国100个城市的新建房屋平均价格为12938元/平方米，比上个月低0.77个百分点。其中，厦门房价涨幅比上个月下降2.66%，降幅最大；济南、杭州、福州、广州和武汉下降了一个百分点以上；北京、上海和深圳的降幅约为0.4%。“需求侧重点城市住宅交易量持续下降，供应侧住宅企业规模缩小，政策初见成效。”

从本轮调控的路径和效果反应来看，结合中央政治局关于“符合国情、适应市场规律”的指导意见，2017年房地产“长效机制”显然离不开城市的具体考虑，城市需要深入探索如何在房地产调控下激活更多产业的发展潜力，寻找城市的长期价值。

如何看待当前的中国城市？中国不同城市的价值是什么？如何找到一个城市的长期价值？

12月21日，由国家商报主办的第六届中国价值地产年会暨2016中国城市价值白皮书将在成都召开。

●五个因素考虑了城市的价值

中国是一个人口众多、领土辽阔、资源丰富的大国。然而，受地理差异、资源分布不均和国家发展战略趋势等多种因素的影响，不同地区和城市的发展水平呈现出明显的分化趋势。

“综合判断具体城市的整体价值和不同城市之间的价值差异，有助于社会发展主体全面了解城市，并为所有参与城市选择的主体提供产业规划、商业投资和住房布局方面的参考。”中国指数研究院相关负责人表示。

至于如何考虑中国城市的价值，该机构认为，基于经济和工业、人口规模、城市配套设施、可负担性和城市土地资源等五个指标的整体研究，在确定二级指标因素时，可以考虑总量和增长率以及比例等结构性因素，并可以进行相当大和准确的研究。

根据《中国城市价值白皮书》，上海和北京作为中国重要的经济、金融、政治和文化中心，拥有中国最高的质量和巨大的社会资源，对人口有很强的吸附力，经济和人口规模大，需求强。

深圳区位条件优越，富人数量迅速增加，居民购买力显著提高；广州是由不断流入的人口、大规模的学生等因素支撑的，其城市价值也很大。

总体而言，一线城市的价值位列中国前四，形成第一梯队。此外，位于长江三角洲的南京、苏州、杭州经济规模表现突出，保持较高的增长率，人均可支配收入高，购买力强，城市化进程快，人口引进能力强，城市价值提升明显。

武汉和天津经济总量较大，人口净流入量大，市场规模大，增长快。

成都是中国西南重要的省会城市。中国指数研究院认为，成都经济和人口优势突出，经济总量和常住人口居全国前列，仍在高速增长，城市发展充满活力。同时，成都也是成渝城市群的重要中心城市。在国家大力发展城市群的有利规划下，未来城市的经济、科技、对外交流和交通将显著增强，对提升城市价值将起到积极作用。

中国指数研究院指数研究部主任白指出，成都市2015年gdp总量高达1.08万亿元，同比增长7.9%，居全国第九位，高于杭州和南京；2015年，第三产业占52.8%。此外，2015年成都常住人口为1465.8万人，城市化率为71.47%，大量人口将为住房市场带来更多需求。

在白看来，支付能力也支持城市发展。2015年，成都市城镇居民人均可支配收入超过3万元，超过全国平均水平。成都也是国内外交流的重要交通枢纽城市，是成渝城市群的重要中心城市。

“在国家大力发展城市群的有利规划下，成都可以获得显著的发展机遇，城市经济、科技、对外交流和交通将显著增强。因此，可以积极推动城市房地产市场的发展。”白指出。

●这座城市长期依赖房地产繁荣发展

从中国指数研究院的城市价值评估标准可以看出，一个城市的长期健康稳定发展，有赖于产业结构的合理化、经济与人口的均衡发展(人均gdp的提高)、交通及相关支撑因素的改善。

城市发展将推动房地产的长期发展，而不是依赖房地产来推动城市增长。

中国房地产研究会副会长胡志刚表示，上一轮的城市化正是因为这种逻辑逆转，导致了人口的不完全城市化、土地的过度城市化、城市发展的无序化以及二、三线城市产业的集中化，导致了房地产资产价格偏离价值的“副产品”。

在2017年“长期机制”的背景下，城市应实现稳定、高质量和可持续的增长，房地产应实现健康稳定的长期发展。胡志刚认为，唯一的出路是调整经济结构和房地产产业结构，把发展速度从高速降低到中速，消化库存，盘活存量，创新改造，淘汰僵尸企业和落后产能，发展新兴产业，从注重发展速度转向注重发展质量。

对于城市而言，“中国需要一个‘平行’的发展过程，以超越欧美国家的角落，要求工业化、信息化、城市化、农业现代化和绿化同步发展。”

“具体来说，以房地产为例，有必要考察一下第四代产品的优缺点。目前，第四代产品提供了高质量的生活方式，因此开发商应该从过去投资和开发的载体发展到整合各种资源。平台；从过去的单一项目开发，它已经发展成为一个整体的综合服务；从过去的住宅开发商，它已经发展成为一个城市支持服务提供商和社区服务提供商。打造长寿、性能好、绿色低碳的好房子，提供人性化、全方位、全天候的社区服务，为消费者营造美好的生活方式。”胡志刚指出。

在新一轮房地产市场健康发展的长效机制下，每个城市的程度不同，过程也不同。对此，中国指数研究院指出，在原有经济、人口和投资规模突出的情况下，长三角、环渤海和珠三角地区继续保持较高的增长速度；中西部地区核心城市房地产开发投资继续大幅增长，城市化进程逐步推进，未来城市发展前景看好；西北和东北部分城市各项指标增速持续下降，投资吸引力持续下降，因此要注意规避市场风险。个别企业和地方政府也要根据城市的具体情况把握趋势差异调整。

来源：成都新闻网