楼市“供给侧”攻坚 “需求侧”托底

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正在召开的“两会”明确提出2016年国内生产总值增长目标为6.5%-7%。gdp增长目标首次以区间形式出现，这不仅符合经济下行趋势，也给了政府更大的空空间和主动性来推进改革和转型；这也符合确保社会就业和防范金融风险需要稳定经济增长的客观现实。让政府在“稳定增长”和“结构调整”的协调中争取主动，有更大、更灵活的回旋余地。与此同时，通过投资和消费，房地产与“稳定增长”挂钩，通过新型城镇化，房地产与中国最大的内需和新的发展势头挂钩，因此房地产受到更多关注。

从政府工作报告和同时发布的“十三五”规划纲要草案可以看出，“十三五”期间，中国房地产政策的基调是“解决供给方面的困难，支持需求方面的底部”。房地产“供方”改革的重要任务是走农业转移人口城市化的新型城市化道路，让外来人口在城市“扎根”。该报告将房地产置于新型城市化的框架下。在谈到房地产之前，报告首先指出城市化是中国现代化的必由之路，是中国最大的内需潜力和发展动力，并提出了今年市民化的两个重点，即建立和完善“人、地、钱”挂钩的定居政策，提高居住证的含金量。

事实上，《城镇化发展规划纲要(2012-2020)》已经实施了几年。去年，中央政府也明确表示，在市民化进程中，有必要对流动人口进行“去存量化”。然而，当地政府对农业转移人口的安置并不十分热心。在“去库存”战略中，他们仍然依赖财政和税收抵免刺激的短期收益。市民化和“去库存化”仍然是两张皮。“人、地、钱”的明确挂钩，不仅使结算政策具体化、可操作化，而且随着财政赤字的扩大、专项债券的保证和灵活的土地使用激励，也增加了地方的积极性。预计配套的土地使用政策和中央转移支付将陆续实施。

提高住房供应效率也是“供方”改革的内容。报告首次提出建立租购并举的住房制度，逐步将符合条件的流动人口纳入公共租赁住房供应范围。一方面，这是为了适应目前农民工和新移民的住房消费状况，这主要是基于租金；另一方面，也是在高房价背景下，培育先租后买的梯度消费，拓展租赁市场的需要。同时，大力发展钢结构和预制建筑，就是要改变过去在经济增长的引导下，以“钢筋混凝土”、高成本、高消耗为特征的住房供应模式，转变为低成本、高质量、住宅物业的新的建设模式。

此外，报告明确表示，从今年5月1日起，房地产将全面实施“营改增”，18项行政事业性收费的减免范围将扩大到所有企业，企业新增房地产中的增值税将纳入扣除范围。这是前所未有的房地产税减免。一方面，它给予高利润企业更多的激励，有利于并购，“强而有力”，提高行业集中度；另一方面，减税将提高住房企业的利润和活力，鼓励企业增加新的建设和土地收购的热情，稳定房地产开发投资，也腾出价格降低空“德斯托克”；最后，“营改增”和扣除房产税的增加有利于专业化租赁和完善住房供应体系。

“供应方”确实很强大，“需求方”发挥着重要作用。然而，“需求方”更注重针对性，尊重市场规律。与2015年相比，在支持居民住房消费方面，更加注重完善税收抵免政策；在棚改方面，与2015年相比，强调增加货币化安置在棚改中的比重。这两种说法可能意味着，当未来房地产市场的跌幅超过预期时，它将继续降低成本和提高杠杆，刺激潜在需求的释放，并加快“去库存化”的进程。也就是说，锋利的工具可以随时从工具箱中取出。

制造业的“去产能”和“去杠杆化”势不可挡。为了维持利润水平，从制造业转移的贷款将转向个人消费领域，即企业向个人“增加杠杆”是大势所趋。目前，三、四线城市购房贷款比例很低(40%)，二线城市按揭贷款需求很大，个人金融市场相当可观。这是一个全球性的法律，居民“增加杠杆”，货币政策在过渡时期是宽松的，可以肯定的是，主要资产的配置偏向房地产市场。与此同时，购房成本将继续下降，杠杆率将继续上升，货币宽松将增加(今年的m2增长目标将提高到13%)，并且“去库存化”将在短期内产生明显的效果。

同时，“需求侧”和“供给侧”管理更加注重市场规则。最明显的是，住房和城乡建设部部长陈提出，鉴于近期一线城市房地产市场的繁荣，要增加土地供应。事实上，近年来，国家一直坚持为北方、广州和深圳等特大城市“划定永久发展边界”。然而，近年来的人口流动表明，单靠“阻断”并不能解决问题，它还加剧了“城市病”。在37年后召开的城市工作会议上，国家提出要尊重和遵守城市发展的规律，事实上，它是从供给的角度看待城市问题的。与其阻塞它，不如稀疏一些。最近有一篇文章“为什么日本有这么多高人口密度的独栋房子？””事实上，人口众多并不是“城市病”的根源。因此，顺应人口流动规律，积极增加土地，解决特大城市居民住房需求，充分发挥城市群效应和规模效应，将是未来特大城市房地产“供给面”管理的主题之一。

2015年，上海市常住人口近十年来首次出现下降，这表明特大城市包括住房在内的公共产品和准公共产品供给紧张，生活成本上升，迫使人口逃离，威胁到城市群效应和以城市群带动城市化的国家战略。因此，无论是上海收回“90/70”的公寓布局政策，还是深圳收回55平方公里的土地，都不是地方政府的单方面行动，而是贯彻国家“供方”改革精神、尊重城市发展规律的象征。同时，增加重点城市的供给将提高投资和新建设的有效性，缓冲开发投资和新建设的下降，缓解因“投资保护”而违背人口和资本流动规律的需要，刺激三、四线城市的房地产市场。

来源：成都新闻网