对标华为 绿城服务赴港上市估值近百亿

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本报记者沈浪在沪杭报道

日前，绿城服务集团有限公司(以下简称绿城服务)在香港证券交易所公开招股说明书。根据招股说明书，推断该公司将于3月份上市。此前，有三家物业管理公司登陆HKEx，分别是蔡晟(01778.hk)、中海地产(02669.hk)和中奥贾岛(01538.hk)。谁将成为行业内第一家收入超过100亿元的物业服务公司？

一位行业分析师指出，国内许多行业现在都受到了互联网的影响，并开始关注互联网+。“房地产也是如此。20年来，国内房地产服务一直在偷偷摸摸，并被互联网所改变。这些物业管理公司也在学习优步和华为，并逐步转型为平台服务提供商。”这位分析师指出，国内物业管理的市场容量高达1000亿元，未来房地产将从开发转向服务。

2015年，绿城服务的营业收入达到33.03亿元。一位接近绿城服务董事会的人士告诉《21世纪经济报道》，绿城服务的估值将在50-100亿元之间，未来5年，随着公司平台战略的实施，市值可能超过100亿元，融资规模约为10亿元，市盈率可能达到20-40倍。

园区增值服务奔向1000亿元的蓝色海洋

2014年6月，在彩生活上市前后，物业管理行业进入了一个野蛮的成长时期，o2o理念的物业管理公司迅速崛起。根据第三方研究机构的数据，物业服务市场的规模已经达到1000亿，但整个市场非常分散，行业集中度较低。根据中国指数研究院的数据，2014年有超过7万家物业管理公司。例如，绿城服务的最大客户是绿城房地产集团，占其总业务的5.6%。

作为杭州最大的物业管理服务公司，绿城服务拥有200多个服务项目，在杭州的市场份额只有5%，而在杭州西部的市场份额高达20%。

绿城创始人宋卫平今年上半年出售绿城股份(3900.hk)，转投绿城管理集团和绿城服务集团，全力打造全产业链服务。

一位接近绿城董事会的人士透露，在宋卫平的规划中，绿城服务将组建绿城公园生活联盟。目前，绿城地产在全国范围内管理着1000万人口和40多万个公园。到2023年，我们希望服务超过300万个家庭，形成7个类别和30多项基于安全、清洁和保修的服务。

宋卫平最初的服务产品设计是:1000万人，为每个人提供上千的服务价值，希望获得500-1000元/人的微利。据估计，绿城服务集团8年后将产生50-100亿的运营利润，而资本市场对服务和社区的o2o的估值一般在30倍左右，因此100亿利润的市场价值可能在2000-3000亿之间。

《21世纪经济报道》记者观察到，奔向物业服务蓝海的特点是在互联网上发挥其优势。然而，就业务细分而言，绿城的服务是不同的。根据招股说明书，物业管理、咨询和园区增值服务包含在上市资产包中。

截至2015年9月30日，绿城地产的总合同建筑面积为7400万平方米(不包括之前合同中未交付的8000万平方米建筑面积)，其中大部分位于杭州大本营和长三角城市。其中，绿城项目占23.2%，其他房企项目占76.8%。盈利能力方面，2014年收入22.05亿元，同比增长32%；净利润为1.49亿英镑，同比增长81%。收入分配方面，截至2015年9月30日，物业管理服务占72%，园区增值服务占7.9%。

2015年，绿城物业管理服务毛利率仅为8.6%，咨询服务毛利率为36.8%，园区增值服务毛利率为45.8%。

《21世纪经济报道》独家获悉的一项数据是，2015年绿城服务园的服务收入同比增长了70%。在绿城服务1月底举行的内部论坛上，《21世纪经济报道》记者获悉，绿城服务今年和明年的增长目标都在70%以上。

收入方面，绿城提供的增值服务相对较高，达到1.56亿元(2015年9月末)。但是，收入并不完全来自所谓的社区o2o平台，或者很大一部分将是智能物业管理服务平台和智能硬件管理平台两项业务所涉及的软硬件成本。

东方证券房地产业首席分析师朱进指出，在社区开展互联网金融的可行性很低。色彩生活涉及社区电子商务和社区银行业务。但是，电子商务依附于零售和物流，而物业公司只有自己的物业和从物业衍生出来的内需，所以在很大程度上，目前可以看到的社区可能是一个难以实现的入口。朱进指出，彩生活正试图降低物业管理成本，并在此基础上慢慢孵化生态圈。

华为标杆

大多数物业管理公司都提出了针对优步和华为的基准。万科地产负责人朱宝全曾经说过，物业服务的目标是共享经济和优步，房地产是一个自然的股票经济市场。然而，房地产的数字基础太弱，这使得它更具挑战性。优步连接乘客和司机，但不负责修路、修桥、制定交通规则和培训司机。物业服务比优步做得更多，将业主与业务、物业管理、维护和服务联系起来。

绿城服务明确表示，华为将是未来的标杆企业。绿城服务管理团队认为，两家公司拥有相似的企业文化，正面临着同样的转型。在企业文化中，第一代管理团队要求低调务实、亲和力强；第二代管理团队可以将员工服务放在议程上，而第三代管理团队的要求是，所有者和员工都应该有创新思维。

然而，华为在通信和电子行业处于垄断地位，而物业服务行业在生态方面则不同。绿城服务面临的竞争对手是万科的瑞服务。

万科瑞服务是一个开放的平台，融合了信息技术和万科地产25年的经验。万科地产的市场化是一个美好的过程，希望让更多的用户体验物业服务，旨在帮助物业行业提高业主的声誉。

目前，万科地产服务了十多年的社区超过14万套，其周围价值高于同类型资产的比例超过90%。据朱宝全介绍，在过去的三年中，万科地产与业主协商增加物业费的项目有72个，并得到了业主大会的高比例批准。

作为绿城服务的实际管理者，宋卫平已经为绿城服务描绘了一幅蓝图:成为城市、城镇乃至城乡的生活服务提供者，培养一个足够受人尊敬的团队，做一件很有意义的事情。

这个行业中第一家十亿美元的公司

上述已上市或准备上市的物业管理服务公司都梦想成为平台服务提供商，用专业的物业管理取代自我管理。绿城服务公司还提议成为该行业第一家十亿美元的公司。

在绿城服务召开的上述内部会议上，绿城服务经理透露，物业管理已进入质量管理时代。例如，万科和龙湖做了很多质量改进和迭代。绿城也提出了许多倡议。

上述业内分析人士指出，绿城服务有其成为行业领导者的优势。因为我们只是平台服务提供商，没有增值服务，所以彩生活的客户没有附着，而绿城服务的增值服务体现在园区服务上。

绿城服务园的增值服务包括资产管理服务、金融服务、生活管理服务等。例如，在绿城选择区办理行李托运。这一业务指标今年已达到6000万。

此前，绿城物业服务管理团队在接受《21世纪经济报道》采访时透露，2015年绿城的增值服务收入接近2000万元，预计今年将有所增长。提高优势地区的市场份额。“如果有1000个社区，甚至连租车平台都可以建。”上述接近绿城服务委员会的人士指出，绿城地产空房未来的增值服务极具想象力。

嘉里研究中心的分析师蔡建林指出，在上述四家物业服务公司中，绿城服务的实际毛利率低于中海地产的11.8%，接近色彩生活。中国和奥地利的单位面积平均实际毛利(人民币/平方米/年)最高，为6.63。因此，增值服务的增长水平取决于这四家公司中哪一家能先实现数十亿美元。

但从公司整体水平来看，绿城的服务利润水平略好于中海地产，整体利润率为6.8%，高于中海地产。从单位面积利润贡献来看，绿城服务的单位面积贡献利润为2.90元/平方米/年，高于中海地产的2.31元/平方米/年。

根据克里研究中心的一份研究报告，2014年，对彩生活、中海地产、中奥家园和绿城服务的利润和成本进行了比较。绿城服务收入22.05亿元，毛利润3.63亿元，净利润1.5亿元，位居第一，其次是绿城服务，收入1.49亿元。

来源：成都新闻网