2016：万达不再是房企

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张凤玲

当船很大时，掉头一定很困难吗？小队长王健林正带领万达打破这一诅咒，他希望改变全球房地产公司转型失败的历史。

2016年，万达的房地产销售业务目标降低了640亿元，降幅高达40%，这也降低了万达的年度目标。这一宣布震惊了业界:在过去的十年里，这家领先的房地产企业从未采取任何行动来实现健康目标。如果将这个数字换算成房地产企业的销售额，意味着该公司在2015年的房地产企业销售额排名中可以排在第13位。

《经济观察报》获悉，这一大刀阔斧的改革首当其冲地影响了万达3万至5万名员工的调整。这是中国房地产企业前所未有的举动。

王健林表示，未来房地产人才将只占万达总人数的三分之一。这与房地产收入的计划比例是一致的。目前，主要从事房地产的万达商业员工总数约为8万人，占万达的60%。

万达集团总裁、万达商业董事长丁本溪正在领导这场大规模瘦身运动:首先，万达商业总部的人员上限不超过300人；二是拆除北区、中区、南区三大项目运营中心。三是严格控制基层区域公司的设立，万达员工约2万人。调整于2016年年中结束。

此外，万达广场通过外部投资和万达轻资产模式的开发和运营，使得万达不再需要庞大的房屋销售体系来支持控股物业的扩张。预计这将影响约3万名万达员工。

主动进行万人规模的人事调整是万达第四次转型的要求。也就是说，一个企业主要是从房地产业向服务业转型。几年后，互联网金融和文化产业将支撑万达一半甚至更多。

在王健林看来，实现成功转型不是简单地减少业务，而是打轻资产的关键牌。因为未来10年1000万万达广场的规划不仅是公司未来发展的主调，也是万达文化金融等新业务发展的线下基石。

-640亿英镑和1万英镑的调整

在2015年年终工作会议上，王健林下令将2016年的预期总收入减少12%。最引人注目的是，房地产收入的目标已经从2015年的1640亿元减少到1000亿元！

这意味着创造640亿元收入的团队将面临调整。《经济观察报》获悉，约5万名万达员工面临新的选择。

其中，约有20，000人参与精简管理和控制组织系统。据知情人士透露，万达商业董事长丁本溪正在调整万达商业的组织结构。一是精简层级，将万达的业务结构从总部-项目管理中心-分公司-本地公司转变为总部-分公司-本地公司，由副总裁直接对接分公司。

万达过去有四个项目管理中心:吕雯、北区、中区和南区。为了实施轻资产战略，在新成立的机构中，除了原来基于轻资产战略的文化旅游项目外，其他三大项目管理中心将被取消。

事实证明，这种变革是2015年变革的有效手段。例如，上海宝山万达广场是万达资产重组中的一个重要城镇。2015年6月28日后，万达宝山广场成为万达商业管理的直接对接部门，中间运营中心被切断。商业管理总部的领导直接将五家大商店分成71家小商店，以增加租户数量和整体租金收入。调整后，宝山万达广场总租金收入增长38.7%。

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二是精简区域性公司的设立。根据本报获得的信息，从2016年开始，管辖30家以上门店的地区公司最多有28人；管辖区域内拥有20-29家门店的公司，员工人数上限为26人；5-19人管辖的机构最多为22个；少于4个房间的设置上限为8。

例如，河北的唐山、湖北的荆州、浙江的温州、上海的宝山、福建的泉州、山东的济南等地区已经开始调整，人员平均减员率约为20%；

第三，万达百货和万达步行街将并入万达商业管理系统。

万达商业的一位高管表示，万达正在改变现状。最大的变化是万达的营销系统。万达将在2016年开设55家万达广场，但它们都是轻型资产。没有必要通过销售来支持万达的发展和庞大的销售队伍。

在这种背景下，约3万名万达广场销售人员面临重新选择的可能。万达集团品牌人士甚至直言不讳地告诉《经济观察报》记者，“万达将解雇万达。”“2015年初，我们告诉我们，万达在2016年会有很大的变化。在我们的销售过程中，最高管理层会潜移默化地灌输给我们。我们跟随这个项目，有很多项目，我们有很多销售任务，而这个项目已经过去了。我们没有工作要做。”李卉表示，自2014年9月以来，该月没有销售产出，年收入大幅下降。因此，通州万达项目一售出，她和其他十个

万达在许多领域的销售人员都面临着与李卉相同的情况。但是值得注意的是，这项影响到成千上万人的改革并不是一刀切的。“工作仍然是必要的，工资正常发放，年终奖金也是有的，福利待遇也不减。万达同一岗位的工资是其他企业的三倍，工资同比增长约16%。所以政策没有变，我们这些后台部门跟随集团转型的节奏，灵活应对，认识并适应这种转型，留在万达。如果你不同意，旺达会尊重你。”一位万达商业人力资源管理人士表示。

王健林在年会上宣布万达的第四次转型后，他唱了一首歌《山寨》:“我有这个钱山和万水。”我想要这一切，但不要憎恨和后悔。如果你想爱上我，不要害怕后悔。因为有一天我想飞走，我不想呆在一个地方，我不想有人跟着……”

转向轻型资产

万达在2016年将其房地产销售收入目标下调了40%，这并没有真正脱离房地产。根据王健林的计划，万达将在未来10年内开发并运营1000座万达广场。对于文化和金融等新业务，房地产仍是一个重要支撑。

一方面，这是1000万达广场的宏伟愿景，另一方面，它积极切断了销售型物业的摇钱树。万达的信心是什么？

记者从万达了解到，万达约20%的发展资金是通过出售住宅楼、办公楼和商铺获得流动性，实现滚动投资；约60%的资本是通过银行贷款获得的，其余20%一般由实力雄厚的主要品牌商店投资——例如沃尔玛，其前台和后台设备、操作系统、计算机系统和商品结算系统都是由企业自行设计和投资的。

王健林要求万达广场未来70%的投资应该来自社会资本。它抓住的是轻资产模型。

对于专注于这项工作的万达商业发展中心总经理卢阳峰，他只有四个字:“刻不容缓！”

所谓的轻资产，即万达广场的设计、建设、投资、运营、信息系统和电子商务都是由万达完成的，万达使用万达品牌，但所有的投资都是由他人进行的，资产属于投资者，万达和投资者从净租金收入中分得。

这一变化，摆脱了过去万达出售万达广场配套住宅和一些企业，并反馈了控股物业的重资产运作。在新模式下，无论房价的变化还是市场周期对这种发展模式的影响都很小，万达的目标变得更加简单，那就是提高万达广场的投资收益。

以轻资产为主要模式的扩建任务具体在万达商业发展中心。目前，该部门正在集中寻找相关目标。根据万达方面的消息，这些项目必须满足两个标准:建筑面积≥8万平方米，项目辐射人口≥40万人。

一位万达商业高管介绍说，2015年，在万达推出轻资产战略后，大量投资者上门，愿意投资所有投资。万达走出品牌，负责设计、建设、招商和运营；租金投资者占70%，万达占30%。“这种比例在世界商业领域很少见。一般来说，品牌管理分为高达15%-20%的范围。”

“今年，在北京、大连和其他地方签署了三个采用这种模式的项目。这让我们认识到万达品牌的价值，决定将合作万达广场模式作为万达未来商业轻资产的主要方向。”万达商业高管表示。

该人士表示，这种模式有两大优势:一是零风险，土地是净的，资金由他人支付。另外，当我们要求合作项目施工时，施工队伍必须是万达指定的队伍，所有设备必须使用万达品牌库。优秀的品牌；第二，没有资本化。只是建立和管理项目，不考虑资本化。

另一种模式是将已建成的万达广场的成本价出售给投资者，并收回投资。投资者和万达的租金也分成了73%。在2015年开业的25家轻资产万达广场中，有20家已经与社会资本签署了投资协议。

另一个值得注意的细节是，万达商业2015年中期报告显示，万达2015年初的现金及等价物为506.2亿元，接近龙湖当年的年销售额。王健林已经意识到万达的转型必须储备足够的现金流来对冲风险。

它不再是一家房屋公司

与许多房企相比，王健林大幅削减了万达商业所在的房地产业务，更大的信心来自于万达文化集团、万达金融集团等非房地产业务的收入在相对较短的时间内有所增长。

根据王健林的工作报告，万达文化集团2015年收入为512.8亿元，完成年度计划的114%，同比增长45.7%。通过快速的并购和发展，已经形成了四个产业部门:影视、体育、旅游和儿童娱乐。除了在中国排名第一的旅游业外，其他三个行业按收入规模排名世界第一。

万达最近收购了美国传奇影业，成为世界上最大的电影制作公司。去年，万达拍了很多电影，这使得万达成为中国第一家私人制片公司。

在体育领域，万达也在做出巨大努力，不仅收购了拥有世界杯转播权的瑞士盈方，还收购了美国钢铁侠公司。当然，还有很多万达没有宣布的体育赛事，包括两大球赛的转播。

万达金融集团2015年收入为208.9亿元，完成年度计划的69.7%。然而，目前没有具体的收入结构。值得一提的是，2015年，万达通过快钱互联网金融平台在几个月内筹集了100亿元。

据了解，万达网络平台架构包括大数据应用、信用信息服务、网络信用、移动支付和樊菲卡业务五大板块。特别是2020年网上金融信贷余额力争达到3000亿元，其中企业信贷1000亿元，个人信贷2000亿元。

如果将发展文化产业作为万达第三次转型的核心，大力推广互联网金融将成为万达第四次转型的重中之重。此前，万达把自己从大连推向全国，从一家住宅企业到一家商业地产企业，视为前两大转型。

随着文化和金融两大业务的迅速崛起，2015年万达的服务业收入占其总收入的43%，比2014年增长了10个百分点。相比之下，房地产销售收入几乎没有增加。

根据万达的内部数据，2015年，万达的房地产销售、租赁、酒店、文化、电影、票房、媒体和旅游分别增长了4.4%、30.7%、22.4%、45.7%、49.9%、49.6%、36.1%和59.8%。除了房地产销售，其他

" 4%的增长很难支撑整个集团的快速增长."万达的一位财务人士表示。

2016年，王健林为万达设定了三个目标:

首先，集团的服务业占其收入和净利润的一半以上。力争达到60%。“到2016年底，万达将不再是一家房地产企业，而是一家综合性企业，服务业收入和净利润占55%以上。预计到2017年，这两项指标将超过2/3，提前一年实现转型目标。”

其次，万达的商业利润结构发生了变化，力争2016年万达50%以上的商业利润来自房地产销售。

第三，海外收入大幅增加。2016年，万达集团将力争实现20%的海外收入。

决策系统的重组

万达的转型需要主要房地产业务的平稳过渡。特别是对于文化、金融等新业务来说，业务规模和领军人才都与房地产所在的万达商业密切相关。关键是处理好新老业务关系，重组组织结构以适应新的战略目标。

根据计划，万达商业将于1月29日召开临时股东大会，重组董事会。由于王健林拥有万达商业银行的控股权，万达商业银行的新董事会成员将根据之前的提名产生并非偶然。他们是:丁本溪董事长，执行董事齐杰、王志斌，非执行董事海印、曲德俊、刘朝晖，独立董事胡祖六、李龟年、齐大庆。

董事会重组的主要变化是:原董事王贵亚、张林将离开万达商业银行董事会，曲德俊由执行董事变更为非执行董事。

万达集团副总裁王贵亚牵头成立了万达金融集团，由曲德俊接任。王曾经私下向人们透露，万达的金融模式是一种生产和金融模式，需要万达商业的全方位支持。然而，他在万达金融集团时，无法调动万达的商业资源，根本原因是他对万达的商业体系没有基础。

屈德俊是万达商业的先驱人物，多年来一直深入万达商业。与王贵亚转会的原因相同，曲德俊代替王贵亚接手万达金融，王健林安排带领万达金融集团在2019年前实现ipo。

万达商业集团副总裁王志斌被提名为新的执行董事。“王志斌有经营者的思想，而瞿德俊更注重平衡商户的利益。”例如，万达商业管理系统(Wanda Commercial ManagEment System)的一位高管表示，如果优衣库想进入新开业的万达广场，屈会先听取优衣库的意见，王会先对万达购物中心进行设计和调整，然后根据其特点和定位决定是否引进优衣库。

“万达商业需要瞿的概念，万达商业需要王的概念。”他的任务是在2016年实现万达50%以上的房地产利润。”上述高管表示。

张林离开万达商业董事会被视为万达进一步分拆的象征性信号。万达集团一位高管表示:“张林的离开与王贵亚有很大不同。有两个原因。首先，张林是万达影院的上市公司。董事，以避免在两个上市公司存在利益转移的嫌疑；其次，张琳领导的万达院线得到了王健林和业界的高度认可。王健林希望张林更加注重带领万达文化集团自主发展，实现上市，实现2020年年收入1500亿元的销售目标。

来源：成都新闻网