摸查“首付贷”

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柳岩

“我是这里的公共贷款。你有贷款需求吗？”3月9日，刘子瑞(化名)接到一个金融中介的销售电话。当刘子瑞表示担心支付购房首付款时，对方主动要求进一步线下联系。

在过去的几个月里，刘子睿所在的深圳房价飙升，房地产中介和网上贷款平台推出的一些首付产品受到买家的追捧，这也引起了监管机构的关注。

3月4日，深圳市互联网金融协会收到深圳市金融办的来信(“关于提供房地产金融风险防范相关材料的业务请求函”)，要求对网上贷款平台和小额贷款公司涉及众筹购房、“首付”等高杠杆贷款的情况进行深入调查。

一段时间以来，首付贷款被推到了风口浪尖，一些平台已经停止了相关业务。然而，由于住房购买需求的刚性，上述金融中介业务如“首付”一直存在。

不被称为首付的“首付”

据刘子瑞反映，大众易贷自称是一家专门从事融资的第三方金融服务公司，依靠金融机构不断推荐优秀客户，起到了金融机构与客户之间的纽带和桥梁作用。

在大众易贷的办公室，客户经理一上来就问了刘子睿一系列问题:该做什么工作，是属于国有企业、上市公司还是公务员；月薪，有多少信用卡，配额是多少，刷多少，是否有延期；公积金的基础是什么；是否有汽车或房地产；你购买商业保险了吗...

回答完这些问题后，账户经理给了刘子睿一个初步的判断结果:能借多少钱，利息是多少。

账户经理似乎并不太关心刘子瑞会把钱用在哪里，他只是想帮他从银行贷款。因为一旦银行将贷款转到刘子睿的账户上，他的中介机构会收到一次性的服务费，通常是贷款金额的3-4个百分点(取决于资金需求方的信用和资产状况)。服务费支付后，中介与刘子瑞的协议将相应解除。

中介机构没有受到资金的污染，信贷审查和配额审批都由其合作银行决定。上面的账户经理介绍刘子睿:“我手里有很多银行资源，我可以根据你的情况匹配到利息最低、金额最高的信用贷款。不管贷款用在哪里，我都会尽力帮你申请你需要的资金。如果你想要几十万，你可以将资金同时分配给多家银行申请。”

如果有抵押，贷款金额会更高。账户经理向刘子睿强调，抵押过程中的房地产也可以作为抵押物，相应的金额可以根据房地产的市场价值申请。客户经理说:“我们熟悉银行的业务流程，客户在单个银行申请的利息肯定比我们高。”

深圳另一家金融中介机构的杨女士告诉记者:“在短时间内，客户的信用记录无法反映多次贷款申请的情况。”杨女士工作的金融中介也对客户进行风险审查，具有风险控制能力。有资金需求的客户甚至不需要去银行签合同，而公共贷款也需要引导客户去银行签协议。

杨小姐说，深圳有不少这样的中介，他们的客户大多来自其他中介。只有数百名中间人与他们合作。一开始，可能是中介在找银行合作，但慢慢地，一些银行会自动上门，而且大部分都是小银行。

尽管北京、上海和深圳的网上贷款平台已暂停首付服务，但一些金融中介机构仍在为个人购房提供类似的“首付”服务，因为这种服务是人们急需的。

关于“房地产市场场外资金配置”的争论

事实上，首付贷款在市场上已经存在了很长时间。一位曾在某个国家拥有房地产的人士告诉记者，“一开始，房地产中介谈到与开发商合作。对于房地产代理商和开发商来说，推动首付贷款的动力很容易理解。中介需要表现；开发商需要上市。”

如世界银行p2p平台提供的首付贷款，如嘉园云贷款、平安方浩首付贷款、中原地产中原E贷款、绿地集团住房E贷款、中国方浩优质住房贷款等。，都差不多，而且期限不长，大部分都在六个月零一年，而最长的也不超过两年。一般资金需求方承担的成本年利率不低于7%。

但对于开发商来说，合作并非没有后顾之忧。“要考虑的因素将是，首付贷款能推动多少增长；一旦金融产品推出，开发商将不得不贴现利息，如果他们承担风险的责任。因此，开发商和房地产代理商之间的合作一般是针对单一的房地产。房地产经纪人与城市房地产公司合作，整个房地产公司不承担任何连带责任。”上述国有房地产人士解释说。

房地产中介有三个资金来源来推动首付贷款。像世界银行这样的大型房地产代理可以使用许多资源，比如上市公司自己的资金、信贷资产证券化、他们自己的p2p平台，当然还有银行贷款。

中介也有自己的考虑。一般来说，他们有自己的房地产代理商，有自己的信用信息系统，对客户信息有完整的把握，风险相对可控。上述国有房地产人士表示:“他们的风险承受能力不高，一旦合同被打破，基本上所有的房地产项目都是白做的。”

全国人大代表、重庆市市长黄在两会期间提到，在近期的房地产交易中，一些房管机构会向购房者提供10%-20%的首付，而银行降低购房贷款首付比例的政策实际上使购房者只需支付5%-10%的首付，甚至零首付，而美国次贷危机的根源就是零首付。他指出，我们应该更加重视去杠杆化以降低风险，而绝不是用杠杆来促进销售和去库存。

一石激起千层浪，首付贷款也被称为"房地产市场的场外资金配置"。深圳互联网金融协会秘书长曾光告诉记者:“房地产市场和股票市场的基本逻辑是一样的。股市上涨过快，房地产市场也上涨过快。股票市场和房地产市场都有很高的杠杆率，而且都有投机行为。如果房地产市场得不到控制，很可能会像去年的股市一样。”

据曾光介绍，据不完全统计，该协会估计，深圳网上贷款平台的首付贷款规模约为30亿元。

“我认为这是两码事。股票市场是高度杠杆化的，赌博成分非常大；就房地产市场而言，一个家庭可以倾其所有提供一套房子，而普通人会倾其所有来匹配杠杆化的股票市场？两个市场的基础不同，房地产市场要坚实得多，两者的比较也不同。”上述国有房地产人士告诉记者。

曾光还向记者表达了他对首付贷款的担忧。“虽然现在规模不大，不是房价上涨的驱动力，但是我们也要警惕规模的不断扩大，所以必须进行相应的调查；如果规模大，风险就比较大；违反央行关于首付比例的规定，过度杠杆化带来的信用风险，在住房市场引发连锁反应；对于银行来说，除了首付，个人还可以从银行获得抵押贷款。如果首付出现问题，可能会影响银行贷款的质量。”

上述房地产人士也告诉记者，“房地产市场涉及面太广，规模太大。一旦这一块动了，我真的不知道是否存在任何系统性风险。”不过，他也强调，有必要分析推动本轮楼市上涨的因素。首付款在解决需求改善方面发挥了更明显的作用。如果需求的改善推动房地产市场上涨，停止首付的措施将对市场产生更大的影响。

来源：成都新闻网