加快落实房地产供应端配套政策

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全国政协委员、金科股份有限公司董事长黄红云在接受《中国证券报》采访时表示，房地产开发投资增速大幅回落，新开工面积持续负增长。然而，从目前的情况来看，房地产销售面积已经达到历史新高，大部分城市的高库存问题仍然严峻。在供给侧改革的背景下，应优化供给结构，并通过地方政策调控土地供给。同时，供给方面的配套政策要及时跟上，加快户籍制度改革，鼓励农民工市民化。

供应方政策需要跟上

“对于存量大、去化学周期长的三、四线城市，应减少或暂停土地供应，特别是一些商品房存量去化学周期长的城市，应暂停商业用地出让。在供需紧张的一、二线城市，适当增加土地供应，防止土地价格过快上涨。”黄红云认为，应该根据地方政策的原则，制定和实施针对具体建筑的房地产去库存措施。

对于库存高企的原因，黄红云表示，虽然政策不断刺激消费，但供应方的配套政策未能及时跟上。供应方改革的重点是从供应方做文章，而不应该仅仅着眼于刺激住房需求。目前，政府出台了各种政策来鼓励储蓄，如降低交易契税，加快户籍制度改革，鼓励农民工市民化，增加住房补贴。这只是为了满足需求。随着大多数拥有大量库存的城市中新房数量的增加，库存在增加而不是减少。

同时，社会公共服务覆盖面不足，农民工不愿意买房和在工作场所安家。国家统计局的调查报告显示，2014年，居住在单位宿舍、建筑工棚和生产经营场所的农民工比例比上年有所下降，而工作场所的出租房和自购房比例略有上升。在购买自有住房的农民工中，49.1%在小城镇购买住房，比上年增长2.7个百分点。虽然农民工自置居所的比例略有增加，但仍然很低，而且主要集中在小城镇。这反映出大中城市的农民工无法享受市民化的公共服务，收入低，无法在工作场所安家。

深化住房制度改革

黄红云认为，应深化住房制度改革，加快全国人口基本信息数据库的建设和共享，稳步推进义务教育、就业服务、基本养老、基本医疗和住房保障等城市基本公共服务，使其覆盖所有常住居民，使农民工形成买房的预期，特别是在城镇租房。对于房地产企业来说，应该加大创新力度，通过产品创新创造新的有效供给。

同时，黄红云建议推进住房公积金制度改革，建立政策性住房银行，进一步推进住房抵押贷款资产证券化，满足首套低息贷款和改善自住住房的需求；进一步降低购房税费，加大财政支持力度，特别是减轻二手房交易的税收负担，支持改善住房需求。

关于如何储备，黄红云认为，政府市场可以购买公共租赁住房和货币化安置住房，这可以消耗一部分库存；加快制定和实施个人所得税抵消抵押贷款利息政策，在征收个人所得税时，减少抵押贷款利息支出，鼓励和支持家庭和个人购房。同时，优化和改变库存室的使用功能和用途，如变相清理库存，也改变商业建筑的使用，如商品房，商场和商店变成办公室和酒店，办公室和酒店变成公寓，反之亦然。将公共建筑改为普通酒店；改变销售方式，你可以先租后卖，或者只租不卖。

“目前房地产行业的主要问题是，政府税收和土地成本占整个房价的比例很高，基本上在50%-70%之间。”黄红云表示，虽然政府高调去库存，鼓励开发企业积极降价和改量，但各种税费和土地成本的比例过高，目前房企的利润率低至3%-5%，甚至有些项目亏本出售。

向“房地产+服务”转型

至于房地产企业如何在供给侧改革中实现转型创新，黄红云表示，服务业在国内生产总值中的比重上升至50.5%，首次占到全国的一半。消费对经济增长的贡献率达到66.4%，服务业成为第一大产业。国家还将大力发展和促进服务业。因此，房地产企业的发展方向也可以从传统的房地产开发升级为“房地产+服务”。

“金科未来五年的总体战略是积极发展现代服务业，将用户与‘房地产开发+后房地产服务’联系起来，创造优质生活方式，成为‘优质生活服务提供商’。”黄红云介绍说，在五年转型期间，金科将在三个层面上实现战略转变:一是在产品层面，从注重住宅到注重社区服务，实现从5年短周期到65年长周期的业务重心。改变；二是用户层面，从一次交易到持续消费，实现从客户到家庭、用户到会员(粉丝)的转变；第三，在企业层面，已经从房地产开发商转变为现代服务提供商，并逐步实现了从重资产投资向轻资产战略的转变。

黄红云表示，金科股份计划到2020年底实现收入1000亿元。其中，房地产业务年收入超过600亿元，非房地产业务年收入达到400亿元并力争更多。在整体收入稳步增长的同时，整体收入结构得到优化调整，非房地产类现代服务业收入接近并力争超过公司总收入的50%。黄红云透露，最近，金科有限公司成立了一个社区综合服务小组。

来源：成都新闻网