“万万合作”糊了？房企结盟潮隐现融合难题

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[摘要]不可否认，由于资源整合更好，优势互补，住宅企业的整合日益成为一种主流现象。另一方面，房地产企业联合收购土地意味着更多的不确定性。

《时代周刊》记者胡天翔

2015年5月14日，万达和万科宣布在北京(房地产)建立战略合作伙伴关系，这将启动许多深度合作，如联合征地和开发。10个月后，在万科2015年业绩发布会上，他问及曾引起激烈讨论的“1亿合作”。万科集团总裁于亮明确指出:“与万达的合作暂时搁置，我们以后会找到合适的。机会！”

于亮解释说，合作“搁浅”是因为一些商业条款没有最终达成一致。

万科和万达之间合作“搁浅”的深层原因仍然是不人道的。然而，不可否认的是，资源的整合和优势的互补使得住宅企业的整合日益成为一种主流现象。除了目前的高地价，近年来，包括保利、融创、万科和R&F在内的许多房地产企业将选择联合收购土地或联合开发项目来分担资本风险。

然而，硬币的另一面隐藏着未知的风险。房企联合收购土地，多方参与意味着更多的不确定性。然而，由于企业文化和各自需求的差异，更深层次的合作不可避免地会遇到话语权层面的角力挑战。这种摔跤经常是抵抗。

高地价催生了频繁的财团

近年来，房地产市场持续回暖，一、二线城市的土地拍卖价格屡创新高，一些企业叫嚷“买不起”。

从全国土地市场数据来看，在2015年的众多地王中，总价格门槛从2014年的54亿元提高到71亿元，增幅为31%；前10名的单价门槛也从34000元/平方米飙升至40000元/平方米，涨幅为20%。2015年，单价王排名第一的底价接近8万元/平方米，2014年单价王排名第一的底价仅为63377元/平方米。

太和集团董事长黄启森(Guba 000732)表示，2015年，太和在土地市场上没有前两年那么积极，因为很多地方的土地价格比前两年翻了一番。“我们现在很谨慎，我们只在合适的城市拿合适的土地”。

融创中国董事长孙宏斌认为，过去北京和上海(房地产)可以拿走任何土地，但现在他觉得自己应该避免掉进高价土地的“深坑”。

为了规避风险，实现优势互补，越来越多的房地产企业选择联合收购土地或开发。

2015年3月20日，华润法华财团以人民币70.52亿元在上海闸北区赢得了一块土地。6月3日，华润法华财团以87.95亿元的高价，以每平方米38062元的底价，在上海赢得了一片土地。9月25日，平安集团与杭州滨江集团(002244，股份)联手，以34.65亿元投标祁连小区121601单元b3-03地块。12月23日，碧桂园+东园+平安财团以23.1亿元赢得一处8.79万平方米的宅基地。

同样的联合征地不只是在上海。在北京，2015年1月7日，华润首次成立平安财团，以人民币86.25亿元收购了丰台区胡阿祥白盆窑村1516-0665地块。8月31日，中铁建设和房型房地产以50.25亿元人民币收购了丰台区南苑乡十六庄村0517-659地块。9月2日，保利以64.83亿元的资金赢得了朝阳市孙河北店西村2902-18、2902-19和2902-27地块。9月8日，龙湖保利第一开财团以42.5亿元的总价中标北京东巴南区1106-657地块。

根据行业分析，房屋企业联合收购土地有很多考虑因素。在一种情况下，如果目标地价预计很高，建立合资企业将减少财政压力，分担项目风险。在另一种情况下，目标地块中有各种类型的产品，如住宅建筑、商业办公楼或其他。该财团可以利用各房地产开发商的发展优势，制造出最好的产品。

财团的出现不仅是因为高地价，也是因为通过合作开发优势互补。

2014年11月21日，东源与徐汇签署了长期战略合作协议。根据协议，徐汇和东源地产将充分发挥各自的专业优势，根据各自的发展战略，积极推进房地产开发项目的合作，及时、充分地交流合作开发、资产重组、项目并购、房地产金融创新等投资信息。

徐汇并不是第一次引入合作伙伴来收购土地和开发项目。然而，重庆(房地产)市场发展缓慢，或者徐汇选择与当地房地产企业东源集团联手，是主要考虑因素。根据徐汇2013年的年报，徐汇在重庆的房产销售收入为18.45亿元，占合同总销售额的16%；2014年，重庆区域房产销售收入确认为6.4亿元，占合同销售总额的4.1%。2015年上半年，重庆区域房产销售收入确认为1.34亿元，占合同销售总额的1.3%。

“目前，大规模发展的房企一旦采取单打独斗的做法，将缺乏吸引客户的优势。因此，在国家扩张中，与当地房企联合开发或建设标志性建筑，以赢得政府优惠政策，是房企在国外扎根、降低风险的有效策略。”易居智库研究部主任严跃进告诉《时代周刊》记者。

东源地产董事长罗韶颖告诉《时代周刊》，在经济低迷时期，人们和企业需要集体热身。东源希望第一个合作项目将有助于东源和徐汇为开拓创新领域奠定基础，探索双方合作的新模式。

“整合”的问题需要解决

似乎在共同利益下的联盟并不是看似坚不可摧的。财团拿土地主要是为了分担资金风险，一旦双方不能谈及土地价格，财团就会破产。

2015年10月，碧桂园和中国金茂在北京丰台区胡阿祥四合庄联合赢得了两处商业和金融用地。然而，一些媒体透露，碧桂园希望将土地使用权转让给金茂，理由是金茂的最终标价超过了其授权价格。在2016年3月举行的碧桂园2015年业绩发布会上，总裁兼执行董事莫斌确认，北京地块已经收回，现在金茂正在全部收回。

无独有偶，2015年11月，经过80轮的激烈竞标，华润华侨城投资集团最终以83.4亿元的总价、50%的溢价、5.6万元/平方米的底价、5.7万平方米的公租房赢得了北京市丰台区南苑镇地块。

不久之后，一些市场参与者发布消息称，由于土地成本超出了华润和招商局的预期，两家房地产企业决定退出，该地块可能由华侨城单独开发。

“两家公司合作的原因是寻找利益的汇合点，这通常体现在‘资本和开发技术’的整合上。”不过，严跃进告诉《时代周刊》记者，该财团可能在土地预算、产品定位和销售价格方面存在分歧。尤其是土地价格的上涨，使得联合体中的企业开始对市场前景有不同的看法。

韩毅智库指出，财团接管土地后，运营过程中会有更多的不确定性，因为涉及的各方很多。由于开发企业的心理预期、产品定位、成本控制能力和管控程序不同，会存在“合伙关系破裂”的风险。

尽管如此，房企对财团的期望并没有消退。

敏捷品牌部的王海(化名)对《时代周刊》表示，住宅企业的联合开发可以分担资本风险和开发利润。此前，公司与万科、星河湾、R&F地产等多家房地产公司联合开发，效果非常好。

李霞(化名)是合肥京泰富的战略品牌部，他告诉《时代周刊》记者，公司已经引进了新鸿基地产和R&F地产，共同开发位于珠江新城的一个项目。“因为这是一个复杂的项目，联合开发的好处在于他们可以分工合作，发展自己的专业领域，同时减轻三方的资金压力”。

李霞告诉《时代周刊》记者，该公司仍希望在未来的更多项目中引入合作伙伴。《时代周刊》记者了解到，2015年，何景泰富与新鸿基地产签订了股权收购协议，并斥资近20亿港元收购了新鸿基集团在佛山(房地产)30%的股份。因此，佛山项目房地产企业持有的股份从之前的20%增加到50%。

标准普尔关于“中国开发商联合控股实体透明度有限导致的潜在风险”的报告指出，联合控股实体使开发商能够利用彼此的优势，减轻昂贵收购带来的财务负担，保证利润率，并受益于使用强大的企业品牌。它们还可以帮助房地产开发商在行业成熟后找到多样化的机会。“尽管联合持股实体结构将满足实际业务需求并带来收益，但这也将产生执行风险，削弱流动性、财务杠杆和盈利能力。”

“我们认为，联合持股实体可能带来更高的实施风险，因为它们需要多个公司联合管理一个项目，或者将联合持股项目整合到所有相关方的现有业务中。这将导致项目延迟、销售下降和项目质量下降。”S&P分析师黄馨慧指出。

来源：成都新闻网