不动产纳入抵扣范围 “营改增”后楼市谁受益

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从今年5月1日起，备受关注的“改革营”将扩大试点行业范围。其中，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业将纳入改革试点阵营。从那以后，目前所有企业的纳税人都改为增值税，其中建筑业和房地产业的税率为11%。业内人士认为，营地改革的引入不会在短期内给房地产行业带来剧烈的变化，但会对未来产生深远的影响。其中，增值税改革鼓励所有企业在新增房地产中纳入增值税，促进了房地产行业，特别是从事商业房地产开发的房地产企业对商业房地产的去库存化。

你能减轻房企的负担吗

一位房地产开发商表示:“多年来，过度的税收负担一直是开发商的痛点之一。”近年来，随着房地产行业的毛利率不断下降，房地产企业的压力不断加大。

太和集团董事长黄启森(报价000732，BUY)认为，目前大多数地方的房地产利润率已经严重下降，甚至有些企业已经亏损，这确实让企业在原来的税率下不堪重负。建议各地根据当地房地产经营情况，确定合理的土地增值税预征收率。根据官方声明，此次营改增是一项重要的结构性减税措施，但是否会为企业减税取决于具体情况。

一个组织曾经做过一次特别调查。该机构选取了以房地产开发为主营业务、总资产排名靠前的上海房地产企业作为样本，并采用了这些企业2014年的财务数据。计算结果表明，全行业实施增值税后，10家上市公司中，4家减轻了税负，其余6家增加了税负。

研究表明，营改增后住房企业的适用税率由5%的营业税税率变为11%的增值税税率，只有当企业有足够的可抵扣进项税时，才能保证税负不上升。在消费增值税下，企业购买的生产资料和固定资产越多，可抵扣的进项税就越多。然而，如果有更多的不可扣除项目，如劳动力成本和财务费用，税收减免效果的改革营会更小。

同政策咨询研究部主任张宏伟认为，房地产改革和增加将有助于住房企业减轻税负，而相应企业的利润率也会因税负减轻而提高，这将为房地产企业转型提供一个缓冲期。

商业地产将从中受益

值得注意的是，营改增后所有企业新增房地产中包含的增值税都包含在扣除范围内。据业内人士称，这一措施将是所有企业的一个积极因素。特别是当企业改善办公条件和购买办公楼时，购买办公楼的成本将会降低。这项措施还将刺激企业购买办公楼，以改善办公条件的消费预期。

据数据显示，目前中国约有2亿平方米的商业地产，许多房地产企业面临着前/年商业地产的去库存化压力。营地改革的登陆有望促进办公楼的去库存化。

同时，受此措施影响，房地产尤其是房地产项目的交易成本将会降低，这也将促进土地和项目的收购，加快房地产行业的整合。

张宏伟表示，企业作为盈利的主体，必然会投资于基本面良好的城市，这将使北方一线城市、广州和深圳以及周边经济基本面良好的城市继续改善。其他城市不会投资于市场基本面不佳的城市，因为它们仍有去库存压力。

推高土地价格？

“房地产格局的重大变化几乎都与税收制度密切相关。房地产阵营的改革反映在住房企业税收负担的短期下降上，但从长远来看，反映在土地价格的上涨上。”华泰证券(报价:601688，BUY)分析师认为，在营改增试点期间，对房地产行业的短期影响不大，但有必要关注试点期满后正式实施时是否会有新的变化。从长远来看，营业税占地方税收比重较高的省市需要逐步引入对策，特别是在地方政府平台杠杆充足的省市。从2007年到2011年，9个省市严重依赖营业税，营业税占地方税收的40%以上，包括北京，达到41%。

据行业分析师称，该行业目前的毛利率平均约为20%。其中，毛利率下降的根本原因是地价的上涨，而劳动力成本和大宗原材料价格并没有大幅上涨。虽然三、四线城市的土地流转已经大大减少，但从一线城市的角度来看，底价是周边二手房两倍的土地必然会推高最终房价，尤其是在一线城市土地供需严重不匹配的现状下，这也将增加地方政府对房地产的依赖。

可以预见，营改增很可能会增加地方政府对“土地财政”的依赖，从而使土地成本进一步上升，推高房价的局面很可能会继续在一线城市上演。从长远来看，营改增将减少新市场进入的投资需求，房价变化将变得更加稳定。

业内人士表示，营改增确实会增加企业对房地产市场的投资，但营改增并不是房产税政策调整的终结，房产税后续改革将逐步推进，尤其是房产税，后续改革将进一步深化。受此影响，房地产市场的结构将变得更加复杂多变。

来源：成都新闻网