“赌”城市宽松政策新规 房企涨价推盘抢窗口期

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一些房地产高管告诉《证券日报》记者，预计一线城市的房地产政策将会收紧。“市场会波动，我们很尴尬，市场的稳定发展是业界乐于看到的。”

■我们的记者王立新

一线城市房价的快速上涨，以及上海和深圳收紧政策的实施，令开发商的营销人员感到不安。一位接受《证券日报》采访的房地产企业高管直言不讳地表示:“市场波动使我们难以控制土地收购、开发和销售的步伐，土地成本非常高。一旦收购错了土地，将对企业的发展造成很大的压力”。

然而，对于处于房价上涨通道、但尚未出台紧缩政策的北京楼市来说，房企推动市场的热情最近大幅上升，大多数项目都在以更高的价格出售。

据雅皓君悦协会统计，2016年4月，北京住宅市场预计有30个项目进入市场，其中包括6个纯新盘和24个后期老项目。此外，西城、程楠、东巴等高端项目，如龙湖陈曦原创、宏坤林玉树、恒大华府等，也出现了积极销售的迹象。

对此，雅豪副总经理任启新告诉记者，预计以北京为首的一线城市宽松的政策环境已经结束，这也将直接或间接地抑制市场需求。与“非自愿”定价的高价纯新市场相比，旧项目目前在市场上占据了价格优势。在需求的强大拉动下，后期老项目进入市场的积极性也明显提高。

房企加快推进抢占“窗口期”

在中央政府提出“去杠杆化”和“去库存化”的背景下，国家统计局2月份发布的数据显示，70个大中城市中有47个城市房价环比上涨，且增速继续扩大。最近，北京、上海和深圳等一线城市的房价大幅上涨。

有鉴于此，上海和深圳已实施调整第二套房首付比例等紧缩政策，而业内对北京楼市政策的变化充满猜测。此时此刻，北京的热点板块正在积极调整出售价格。

任启新表示，从4月份的供应特点来看，后期老项目比例明显增加，大量长期未进入市场的项目也准备进入市场，如朝阳区江南大厦、海淀区强友-付雪商苑、海淀大源名作等。

从项目报价来看，新供应价格普遍大幅上涨。例如，去年年初进入市场的第一个全国风梅塘的价格为32000元/平方米，而新推出的房子的价格已经上升到40000元/平方米；天恒金融街(报价000402，购买)去年第一次以45万元/平方米的价格进入市场，预售价格已经涨到5.1万元/平方米；华润万象福去年的销售价格为6.5万元/平方米，今年4月已攀升至7.6万元/平方米。

“现在，在北京出售的热盘子实际上受益于新土地国王的影响。这些项目都是几年前的。它们是多年前拍摄的，在成本控制方面有优势。尤其是现在，新地王并没有集中在市场上，而是提前带来了涨价预期。”一家房地产企业的营销人员向记者透露，加上此前叠加的宽松政策，这些项目的空房价格有所上涨。

事实上，据《证券日报》记者报道，盘踞在程楠的洪坤林玉树的房地产资产从去年到今年2月增长了30%以上。除了程楠的发展规划和产业布局带来的好处之外，更直接的好处是，在过去的15个月里，北京有25块土地被称为“地王”，其中13块在程楠，以大兴和丰台为主力。这些项目的市场价格将达到8-10万元/平方米，平均交易价格将从7万元/平方米开始。

目前，华润置地、绿地、宏坤等知名房地产企业在程楠都有布局，他们的共识是“未来30年，北京看程楠”。中原地产首席分析师张大伟表示，2012年初，大兴六环路的价格是1万元/平方米，现在是3万元/平方米。当未来地价超过4万元/平方米时，这些项目在程楠的市场价格将达到7-8万元/平方米，甚至更高。

以宏坤林雨树等老项目为例，在成本优势下，销售速度和等待增加的空房是可以预期的。据记者了解，该项目均价约为5万元/平方米，剩余少量房屋，起价为每套2000万元。

五环路的供需紧张

值得注意的是，在新地王没有进入市场的空窗口时期，改善项目推动了房价的上升趋势，这是由供求关系支撑的。

根据张大伟的说法，即使我们以悲观的态度来判断市场，以目前的地价来计算，现在在北京的五环路以内，整个存量只占15%，而在只有10%-20%的市场中，面对30%-40%以上想进入五环路的需求者，供需结构是紧张的。

“现在看来，在北京的五环路上很难找到6万元的╨平方米的新房子，而且东巴地区已经有了一个10万元以上的项目。”张大伟表示，高端商品房的趋势不可阻挡。

据《证券日报》记者介绍，东巴地区首座“10万元+”豪华住宅，作为恒大进入北京的第一个独立豪华项目，恒大在2013年11月斥资51.35亿元收购土地，花了两年多时间开发项目，最近还开放了样板房。据接近恒大的人士透露，在北京目前的豪华住宅市场，与恒大华府类似的顶级配置适用于单价在15-20万元╨平方米的顶级豪宅，而恒大华府在总开盘价2000万元的基础上给出了2万元/平方米的顶级精装。

任启新认为，由于供应短缺和需求旺盛的影响，商品房市场自去年底以来一直供不应求。加上对高价项目将会回暖的预期，大量项目的价格迅速上涨。

事实上，不仅北京市场，而且深圳和上海等主要一线城市都经历了房价的过度上涨。

对此，在龙湖地产“西陈汇”举办的以中国经济走势为主题的高端论坛上，谢国忠表示，这也是一个供方问题，政府的政策制定和发展预期难以与市场需求相匹配。他解释说，2008年后，中央政府限制一线城市的供应，并鼓励对小城市和二三线城市的投资。当时，人们的愿望是中国经济应该分散，但普通人(报价603883，购买)仍然更喜欢住在大城市，这导致了二、三线股票的过剩。

不过，对于一线城市，业内普遍认为不存在库存问题，但如果限购政策不放开，北京房价不会涨得太快，但北京周边地区的房价会迅速上涨，因为北京五环路的房地产很豪华，需求开始溢出。

据知情人士透露，北京周边一些地区可能会出台紧缩政策，以抑制投资投机需求。

任启新表示，一线城市将出台紧缩政策，主要目的是打击投机性需求，但这不可避免地会意外伤害一些改善需求。此外，随着近期对首付和房地产众筹的严格控制，预计以北京为首的一线城市宽松的政策环境已经结束，这也将直接或间接地抑制市场需求。

然而，在这种背景下，相对价格优势明显的项目将“赢得”逐渐减少的需求基数，而价格涨幅过大的项目将处于“尴尬的境地”。有鉴于此，万科集团前高级副总裁、国内联合办公品牌优科工作室(Youke Workshop)创始人兼董事长毛大庆表示，开发商“不会迅速崛起”。

来源：成都新闻网