“去库存”背景下RMBS放量 房地产资产证券化“任督”二脉之堵

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在“去库存化”背景下，人民币大批量房地产资产证券化中的“人都”受阻

我们的记者黄斌从北京报道

在房地产企业“去库存化”的背景下，虽然房地产资产证券化的规模仍然很小，但正在加速发展。

风数据显示，截至目前，中国证监会监管的资产支持证券总发行量约为3124亿元，银监会监管的资产支持证券总发行量约为8376亿元。其中，主要流通集中在2014 -2015年。

然而，在发行总额超过1万亿元的情况下，房地产相关资产证券化产品的发行是相当有限的。其中，个人住房抵押贷款和公积金贷款的证券化产品发行总额仅为548亿元，银监会监管部分的绝对优势为524亿元。

在商业房地产资产证券化中，“reits”的发行量为227亿元。此外，一些商业房地产证券化项目被归类为其他类型的基础资产，但整体规模有限。

根据招商证券集合集团的研究报告，公积金贷款证券化和个人住房抵押贷款证券化是监管部门推动的重点项目，也与预计今年将快速发展的房地产存量的化解有关。

人民币证券化的规模限制

长期以来，业内人士一直担心银行发行个人住房抵押贷款证券化产品的热情。

原因是银行股个人住房抵押贷款利率普遍较低，“银行担心发行产品会亏损”；在经济低迷的背景下，银行通过人民币获得资金后，也缺乏高质量的贷款目标。然而，在监管部门“盘活存量”和市场“资产短缺”的推动下，人民币产品供应量有望迎来一定程度的放量。

“对于基础资产高度分散的产品，今年我们主要关注消费贷款证券化产品。”一些银行业人士向《21世纪经济报道》表示，在“资产短缺”的影响下，人民币产品的发行率正在接近资本方面的回报率水平。“过去，银行互相帮助，互相收购。现在，机构开始有配置需求。”

风能数据显示，最近发布的人民币产品显示出加速的迹象。2015年，中国证监会住房公积金贷款的abs产品发布了5个指令，其中4个是在2015年第四季度发布的；2015年，银监会口径的人民币产品发行10种，今年3月，成功发行4种。

然而，仍有一些因素限制人民币的大规模发行。

贵阳银行北京投资银行和银行间中心投资银行业务负责人何进向《21世纪经济报道》表示，人民币目前面临的主要问题之一是，人民币产品与资金长期不匹配，导致销售困难。“有些银行试图在期限内削减产品，并通过长期回购进行操作，但它们可能会突破127号通知的限制。”

同时，由于人民币对银行it系统的要求较高，目前很多银行没有完善的系统，“使用excel表格工作量大，容易出错”。

尽管障碍重重，何进仍然认为人民币的前景是好的，“主要是因为产品是标准化的。”他认为短期内将会有一定数量的人民币产品。“没有发行人民币债券的银行将有动力通过公开发行获得资格；我也会尝试私募，因为这是一项创新业务。”

商业地产中资产证券化的缺失

“特殊服务提供商”的角色

除了个人住房抵押贷款证券化产品，市场也密切关注商业房地产资产证券化产品。

3月26日，恒泰证券金融市场部执行总经理黄常青在“2016中国房地产资产证券化论坛”上表示，商业房地产资产证券化面临的重要问题之一是“融资成本需要与银行竞争”，但田萍已开始向资产证券化倾斜。

“从2015年下半年开始，我们对房地产资产证券化项目的营销开始非常有信心。我们只关注一个问题，即银行贷款或信托融资的物业的按揭利率是多少。如果是5-6倍，而且我们觉得性能很好，主体也很好，我们完全可以做到。”黄常青表示，使资产证券化具有竞争力的主要因素是，2015年整个企业资产证券化市场的平均利率下降了约180个基点。

然而，商业房地产资产证券化有其特殊性。

"商业房地产证券化的逻辑不同于住房证券化."高河资本管理合伙人周宜生在论坛上表示，商业房地产资产证券化产品“单一、规模大，目前国内的探索大多集中在单一或有限的资产上，不能有效形成分散，依靠大数定律分散风险。”

他指出，商业地产的现金流有很多波动因素。例如，租赁期短，美国商业地产的平均租赁期可达10年以上，而中国通常为3年左右；与此同时，许多物业已经到了更新期，资本支出将飙升至资本峰值，这将导致现金流振荡。

上述风险的分散需要专业服务提供商来弥补。

(编辑:李熠霖，电子邮件，李怡@ 21jingji)

来源：成都新闻网