楼市调控慎用老套手法长效机制需破体制弊端

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在辽宁省宣布停止向该省一些存量过多的城市供应新土地后，国土资源部最近宣布在全国范围内实施这一政策，以帮助储备和恢复整个房地产产业链的正常运行。

停止土地供应和储备有效吗？答案是:有效和必要的，但在这种旧的监管思维的扭转不利于建立房地产市场稳定发展的长期机制。

据专家统计，截至去年年底，中国已批准开工、开工和未售、已建成待售的三个地块的总存量达到140.9亿平方米，这需要很多年才能消化。尽管今年第一季度采取了一些刺激政策，但供应严重过剩的三、四线城市的库存仍面临巨大压力，减少供应无疑是必要的。

然而，毫无疑问，停止新土地供应等政策仍然遵循以前的监管思路，即当房地产市场冷时，它将增加需求，减少供应，并鼓励投机没有任何担忧；当房地产市场过热时，它会抑制需求，增加供给，损害合理需求。这种在供求两端施加压力的做法，符合大多数人的认知，但其效果却是可笑的，正如“十年九调空调”所证明的那样。究其原因，不仅是为了规范作为普通消费品的具有突出金融资产的房屋，也是为了在政府成为市场主角后，在市场交易中引入严重的道德风险。

基于“调整进入空调整十年”的教训，有关方面提出要建立一个市场健康发展的长效机制，但客观地说，这方面没有进展。至少目前还在使用“冷时加柴生火，热时浇水降温”的方法，这种方法仍在对供需双方施加压力，但效果越来越差。以一线城市为例，从去年的“3月30日”到今年年初的政策降温，从手掌转向手背的时间间隔越来越短。真正建立长效机制离不开两点:

一是去除房地产的资产属性，二是保持政府对市场的中立，让市场本身发挥监管作用。然而，由于复杂的社会环境，实现这两点并不容易。

目前的情况是有些地方不能抢房子，有些地方不能抢人。这种情况不是偶然的，它是两个制度缺陷的必然结果:一是地方政治政绩机制下的决策混乱。近年来，一些地方脱离当地的基本现实，疯狂地进行城市发展，规划的面积仍然足以容纳当地全部人口。在短期利益和官员个人利益的刺激下，“我死后不管发生什么”的心态出现了，所有的批评和警告都没能阻止其疯狂，直到今天，严重的盈余成为了现实。

第二，资源层次。人口从中小城市向大城市迁移是当今的现实，但这不是经济学家所倡导的必然趋势，而是规模效应的结果。由于城市的规模经济是有限度的，一旦人口达到临界点，就会出现高房价、高污染和严重交通拥堵等规模不经济现象。在中国许多大城市出现这些情况后，人口的流入并没有停止。究其原因，是教育、医疗和文化资源的行政配置形成了城市等级制度，破坏了市场力量自我调节功能的发挥。

如果不消除上述制度性缺陷，房地产市场的长期机制将只是空.中部的一座城堡

来源：成都新闻网