商业地产迎政策暖风 “营改增”助力住房供应新模式

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“营改增”已经全面推进到倒计时。房地产行业“营改增”的实施引起了业内的广泛关注。CICC预计“营改增”后，整个房地产行业的税负将下降620亿元，行业净利润预计将增加460亿元。除了促进房地产投资之外,“改革和增长阵营”还将为高库存地区的开发商降低价格和减少空房间的库存。在利润率受到挤压的背景下，大多数开发商将受益于“业务改革和增长”。毛利率越低，房地产开发业务的比重越大，税收减免越大。

业内人士表示，该政策实施后，将有利于商业地产和工业地产的销售，并增加一般企业的房地产投资，从长远来看，这将对房地产投资产生拉动作用。

高端项目受益更多

根据“营改增”的有关规定，房地产开发企业销售和开发房地产时，扣除土地出让时支付给政府部门的地价后的余额为销售收入，税率为11%。

市场参与者认为，土地成本能否被扣除，是“营改增”实施后对开发商影响的关键。平安证券分析师王林表示，房地产行业的成本主要包括土地、建筑和财务成本。地方政府不能开增值税发票，利息成本也不能开发票，直到金融服务业改革。如果不能扣除土地和利息成本，营业税将从目前的5.5%上升到6.75%，房地产开发商将面临税负增加的风险，毛利越高，项目税负越大。如果政策明确规定允许房地产企业使用财政部门监管的土地专用收据作为抵扣凭证，开发商的税收成本将从5.5%大幅降低到3.78%。

广发证券估计，在土地成本可以先扣除，建安成本的进项税也可以扣除的情况下，无论哪种城市，土地成本越低，即毛利率越高，“营改增”后的效益越小；土地成本越高，即毛利率越低，“营改增”后的效益越大。

根据广发证券的研究报告，考虑到土地成本，建筑安装成本相对较高的项目，如精装修或使用高档建材等，在“营改增”后将会受益更多。这意味着，原本致力于精装修或高档住宅产品的房地产企业，在“营改增”后将受益更多。

专家表示，“营改增”将推动大规模、专业化的租赁经营和“购租并举”的住房供应新模式。在内部管理方面，开发商将外包建设、咨询和设计服务，以促进行业细分和专业化运营。此外，由于扣除了建筑、设计和其他费用，开发商将被鼓励增加精装修房屋的供应。

对二手房交易的中性影响

从税率角度看，“改革阵营”不会改变交易税税率。在二手房增值税方面，新的税收制度规定，对于两年以内的住房，增值税为售价的5%；2年以上的房屋免征增值税(一线城市除外)。对于一线城市，2年以上不满5年的房屋，按总价的增值部分征收5%的增值税，超过5年的免征增值税。分析师认为，在各种情况下，税率保持不变，“改革阵营”对二手房交易的影响是中性的。

银河证券(Galaxy Securities)房地产行业分析师李俊表示，从税率来看，“营改增”前后没有明显变化，都是5%，主要是因为税基由价内变价外，但有利于降低二手房流通成本。

国家税务总局副局长王伉近日表示，个人二手房税收涉及千家万户，社会十分关注。国家税务总局在与财政部合作研究个人住房税收时也非常谨慎。个人二手房交易的税负将保持基本稳定。过去，二手房营业税的税收政策和免税政策这次都被转化了。过去营业税征收5%，现在改为增值税征收5%，但实际上减轻了税收负担。

商业地产迎来小阳春

根据“营改增”的有关规定，2016年5月1日以后收购的在会计系统中作为固定资产入账的房地产或2016年5月1日以后收购的在建房地产项目的进项税，自收购之日起两年内从销项税中扣除，第一年扣除比例为60%，第二年为40%。分析人士认为，这意味着对于那些没有进项税的企业来说，他们可以通过购买商业地产，特别是写字楼来增加其可抵扣的进项税，从而间接促进商业地产的销售。

王林表示，政策实施后，购买商业地产、工业地产等房地产，将像购买设备一样，实行增值税抵扣，这将有利于商业地产和工业地产的销售，增加一般企业对房地产的持股投资，从长远来看，也将对房地产投资起到拉动作用。

王林表示，该政策将刺激企业投资，这将有利于商业地产和工业地产的去库存化。预计该政策还将刺激企业购买办公楼，以改善办公条件，并帮助设计办公楼。同时，它有助于降低企业的经营成本。扣除购买房地产的成本可以降低现有企业的房地产持有成本，降低企业的经营费用。此外，它还为将来增加控股环节的税收铺平了道路。企业持有房地产特别是房地产后，房产税作为持有过程中的一种税收，将具有调节市场供求结构和抑制投机需求的功能。

随着改革的推进，商业地产的价格会上涨吗？对此，财政部副部长史耀斌日前在回答记者提问时表示，房地产进项税可抵扣政策实施后，企业不会为了抵扣税款而大量购买房地产。对于个人来说，住房转让政策这次没有改变；对于企业来说，无论他们从事什么样的经营行为，首先要看的是经济效益和投资目的。虽然新增的房地产可以作为进项税抵扣，但如果不利于生产经营，企业不会为了抵扣而大量购买房地产。如果一个企业投资房地产，就意味着希望在未来扩大业务，占领更大的市场，这是企业自身的投资决策问题。

对于商业房地产开发和租赁企业来说，能否受益取决于下游租户能否扣除进项税，从而实现增值税的转移。广发证券(GF Securities)房地产研究集团首席分析师乐家栋(Quote 000776，BUY)认为，“改革阵营”提供的房地产租赁服务税率为11%。据测算，如果商业房地产开发租赁企业的下游租户是企业租户和增值税一般纳税人，那么作为业主，此类房屋企业可以将增值税负担以进项税的形式转移给下游企业租户。从承租人的角度来看，附加于租赁成本的增值税的进项税可以从其自身的销项税中扣除。因此，在租户租金成本不变的情况下，在“营改增”前后，这类房企的净租金收入不断上升。

来源：成都新闻网