澳洲楼市限制中国买家当地房价五年来首降

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2014年至2015年，海外对澳大利亚住宅房地产市场的投资达到608亿澳元，即3072亿元人民币。几乎是上一财年347亿澳元投资的两倍。其中相当一部分是来自中国的资金。根据澳大利亚外国投资委员会的最新数据，中国在2014.6-2015.6财年的投资达到240亿澳元，即1212亿元人民币。

大量来自中国的热钱涌入澳大利亚，给悉尼和墨尔本的房地产市场带来了巨大的活力。这引起了澳大利亚储备银行的关注，各大商业银行也逐渐收紧了对海外人士在澳大利亚购房的贷款。

澳大利亚储备银行预警

上周五，澳大利亚储备银行发布了一份半年度金融稳定报告，其中特别提到了中国买家对澳大利亚房地产市场和银行的可能影响。该报告称，由于中国人是澳大利亚新公寓市场最重要的投资者和买家，如果中国投资者的需求下降，将会给房地产市场带来动荡。

上述央行报告列举了中国投资者可能对澳大利亚房地产市场失去兴趣的三种情况。首先，如果中国爆发经济危机，居民的财富和收入将大幅缩水，人民币贬值将削弱中国居民投资澳大利亚市场的能力。在极端情况下，中国投资者可能会出售澳大利亚房产，以应对中国的金融问题。

如果中国发生宏观经济危机，由于其在地区经济中的重要性，也可能影响其他国家居民的收入和他们在澳大利亚投资的能力。

与此同时，澳大利亚储备银行也提出了另一种可能性，即如果中国出现危机，中国人也可能出于规避风险的原因增加在澳大利亚的投资。

鉴于中国外汇管理局对外汇外流的控制越来越严格，澳大利亚央行也担心中国投资者今后能否将资金投向海外。

另一个重要的不稳定因素不是来自中国，而是与中国密切相关，即澳大利亚政府的移民和留学政策。

大量在澳大利亚的中国购房者希望将来移民到澳大利亚或者为他们的孩子出国留学做准备。一些投资者也想把房子租给海外学生。

央行的报告称，如果澳大利亚政府的移民和留学政策发生变化，将对澳大利亚房地产市场的吸引力产生影响。“如果中国投资者对澳大利亚房地产市场的需求大幅减弱，将对悉尼和墨尔本的公寓市场的房价产生重要影响。“央行的报告是这样说的。

中国买家不仅是这些市场的主力军，也是房地产预售市场的重要买家。他们买了烂尾楼。如果他们不能在竣工时支付全部金额，大量的新房子将涌入市场，导致房价下跌。

限制性贷款

不仅澳大利亚央行担心中国投资者对房地产市场可能产生的影响，澳大利亚各大商业银行也对海外投资者贷款提出了越来越严格的条件。

自2015年11月起，澳大利亚审慎监管机构(apra)开始提高澳大利亚银行(包括来自中国的海外投资者)住房贷款的贷款标准。

澳大利亚四大银行之一的西太平洋银行(Westpac)本周宣布，将不再向海外人士提供住房贷款，也就是说，非居民将不会借入任何贷款。甚至澳大利亚公民或拥有永久居留权的人也有影响。如果他们依赖海外收入(即不在澳大利亚)，银行只能借给他们70%的房价，但他们可以借给他们80%-90%的房价。

墨尔本的一家中国贷款代理机构表示，银行不愿直接表示不会向海外人士放贷，而只会修改贷款条件。例如，西太平洋银行的条件是不再接受海外收入作为偿还贷款的基础。这难道不是封锁海外投资者的方法吗？他补充说，银行已经停止向cbd的海外开发商提供商业贷款。

他说，他清楚地感觉到，从去年到今年，银行的态度发生了变化。“去年贷款非常容易，但今年银行不愿向海外贷款，因为澳大利亚监管机构不愿看到房地产市场过热，投资房地产的贷款年增长率不能超过10%。”

对海外人士贷款的收紧也可以说已经结束，这将对悉尼和墨尔本一些新楼盘的价格产生更大的影响。由于许多人以烂尾楼的形式购买房屋，贷款政策发生了很大变化。房地产建成后，海外人士能否全额支付仍不得而知。

西太平洋银行的一名高级经理也表示，这项规定是一个月前出台的，直到本周才公之于众。她说，在澳大利亚四大商业银行中，只有澳大利亚国家银行仍在为海外人士提供贷款。“我想这最后一扇窗户很快就要关上了。”她告诉《经济观察报》。

澳新银行是与中国有最多业务往来的澳大利亚银行，它率先改变了政策。根据银行向贷款中介和雇员发布的政策文件，如果贷款人(非澳大利亚公民)的收入100%来自海外(澳大利亚境外)，他们的贷款申请将不再被接受。如果申请人的海外收入超过总收入的50%，银行最多可以向贷款人提供房价70%的贷款，但对申请人收入证明的要求有所提高。

然而，没有具体的数据显示中国抵押贷款在澳大利亚主要商业银行中所占的比例。据澳大利亚报纸报道，中国人在澳大利亚购房的资金有30%来自澳大利亚的四大银行。

ANZ银行在中国上海的一名经理告诉《经济观察报》，他们不太清楚中国客户在总体住房贷款中所占的比例，但她表示，由于澳大利亚监管机构的限制，中国客户的比例不会太大。

墨尔本磁石资本的执行董事许伦塔纳告诉《经济观察报》，银行收紧贷款有两个原因。首先，从银行风险的角度来看，尤其是那些没有澳大利亚本土身份的人，如果他们违约，就会给银行带来风险。然而，银行没有渠道捍卫自己的权利；第二，因为房地产行业很热，有很多不好的中介在做假货。

塔纳说，一位中国客人申请了三笔住房贷款，三个不同的中介为他申请，但一开始都没有失败。因为三个中介都购买了不同的虚假信息，所以被银行发现了。“这种情况在中国相当普遍。”她说。

在澳大利亚，房价在过去五年中首次连续两个季度下跌。全国平均房价下跌了0.5%，悉尼房价下跌了1.5%。根据《澳大利亚金融评论》的报道，墨尔本市中心的一些公寓价格已经下降了30%，墨尔本市中心的公寓供应远远超过需求。

分析师指出，房价下跌的一个重要原因是外国投资者数量的减少。根据澳大利亚国家银行的调查，海外购房者占总购房者的比例下降到12%，是过去30个月以来的最低水平。

来源：成都新闻网