突出风险点加大监管 明年商品房销售面积恐现零增长

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今年的中央经济工作会议即将召开。明年经济工作的重点在哪里？

近日，《国家商报》记者采访了瑞银亚洲经济研究联席主管、中国首席经济学家王涛。

“随着新一轮房地产调控政策的出台，明年房地产投资和建设将出现适度下行，房地产对经济增长的驱动力将减弱。明年的经济增长率可能会在今年的基础上继续放缓。”王涛说道。

在连续三个季度实现6.7%的经济增长率后，10月28日的政治局会议提到“抑制资产泡沫，防范经济和金融风险”。王涛认为，在稳定增长的压力缓解后，中央政府将更加重视抑制泡沫和防范风险，并将加强监控，突出风险点。然而，这不会使货币政策急剧转向，财政政策将进一步发挥其稳定经济增长的力量。

房地产市场调整会降低经济增长吗？

国家统计局:中国经济的许多指标正在企稳，并显示出明显的经济复苏迹象。你对今年的经济形势有什么看法，对明年有什么期望？

王涛:今年经济稳定了，尤其是下半年。实现6.7%的年经济增长率应该不成问题。在相当大的程度上，这一增长率是由于基础设施建设和财政政策。中国经济的潜在增长率正在逐渐下降。我预测2017年和2018年的经济增长率将略低于今年的6.7%，但即使降至6%，也没有太大风险。

明年房地产投资和建设将出现适度下行，房地产对经济增长的驱动力将减弱。今年基础设施建设做了很大努力，估计明年还会继续。然而，可供投资的公共项目越来越有限。考虑到房地产支撑因素的减弱，预计明年基础设施建设将略有放缓。此外，政府强调风险预防和结构改革。当潜在经济增长率下降时，政府将适度允许经济增长率下降。

Nbd:你提到房地产市场会拖累明年的经济增长。请详细谈谈这种情况。

王涛:今年商品房销售强劲，而新开工建设和建筑活动的改善相对滞后，所以各城市的库存都大幅下降，支撑了房价的上涨。然而，今年强劲的房地产销售透支了一些未来的需求，房地产调控措施不断出台，这意味着房地产活动很可能在未来减弱，销售将大幅下降。

今年1月至10月，商品房销售面积同比增长26.8%，我估计明年销售面积将为零增长。此外，房地产建设和投资滞后于销售反弹，且增速适中。短期而言，其增长势头可能会持续一段时间。我估计明年新房地产建设的增长率将在0~2%或2%~ 3%之间。房地产建设的调整不仅会拖累房地产投资，还会影响建材、工程机械、交通运输等产品的需求，进而拖累工业和矿业的生产和投资。

NBD:在10月下旬的中央政治局会议上，又一次提出要“着力抑制资产泡沫，防范经济金融风险”。如何评估当前的泡沫程度，有哪些风险点？

王涛:中央政治局会议确定了货币政策的基调，重点是抑制资产泡沫，防范经济金融风险，同时保持合理充裕的流动性。我认为这主要是针对过去几个月房地产价格的大幅上涨。

一方面，风险点在于居民购房的杠杆率正在上升。一些房地产企业积极征地，地价迅速上涨，这给房地产市场发出了很强的高价格信号。物价上涨导致居民恐慌，这将加剧他们在此过程中对杠杆的依赖。除了正式的银行贷款，房地产代理和其他影子银行信贷也积极为购房者提供信贷。虽然监管部门禁止房地产开发商利用银行贷款支付土地出让金，但据报道，开发商利用影子银行信贷和发行债券支付土地出让金的情况可能很普遍，因此有必要及时进行监管。

另一方面，尽管最近增长已经稳定下来，但投资者更担心的是杠杆率的扩张速度及其有效性的下降。近年来，流向房地产和产能过剩工业企业等非生产部门的债务规模不断扩大，导致投资回报下降。低效的国有企业和“僵尸”企业占据了很大比例的金融资源。

房地产市场的调整很难提前两年

Nbd:抑制泡沫和防范风险的可能方法是什么？

王涛:我预计m2增速可能会有所调整，今年是13%，明年估计在11%到12%左右。受美国利率上升等因素影响，银行间利率和债券市场利率是否会再次下降值得观察。最近，上升趋势已经开始，明年的利率可能会高于今年。此外，还将出台新的影子信贷和金融管理规定，并对投机行为采取一些控制措施。例如，可以在突出的风险点加强监管，如房地产开发商借钱购买土地的行为和首付行为。

Nbd:在抑制泡沫和防范风险的背景下，房地产调控政策会不会继续偏重？

今年，房地产建设和投资的复苏是缓慢和适度的，向下的空空间很小。决策者不希望房地产市场被大幅调整，这将拖累增长。到目前为止，房地产调控措施总体上是温和的，特别强调以城市为基础的政策。因此，目前房地产市场的调整幅度不会超过2014~2015年。此外，在过去的两三年里，许多与房地产相关的行业经历了深刻的调整和明显的去库存化，这应该有助于将这些行业的衰退限制在0/。

Nbd:未来房价的趋势是什么？

王涛:2015年，中国非农就业人口占总就业人口的近72%，如果加上一些农民工，可能接近80%。从基本面来看，中国的住房拥有率很高，城市化速度正在放缓，这不应该支持如此强劲的销售增长。随着城市化进程放缓，投资需求下降，住房需求受到提前透支的影响，我们预计房地产市场将继续缓慢调整。尽管居民仍拥有空+杠杆，金融资产可能会被重新配置到房地产，但这在很大程度上取决于居民对房价的预期，而房价已经开始走弱。

明年的财政政策将稳步增长

Nbd:你预计未来经济增长会继续放缓，那么你在未来还会面临稳定增长的压力吗？如何协调稳健增长和风险防范政策？

王涛:十三五规划中提到，五年内要创造5000万个城镇就业岗位，5.5%到6.0%的经济增长率就可以实现这个目标。虽然中央政府强调抑制泡沫和防范风险，但我不认为这意味着宏观政策会完全改变。宏观经济政策一直强调平衡和协调。一方面，我们应该支持稳定增长，另一方面，我们不应该过度放松，我们应该遏制资产泡沫，防范风险。

因此，我估计明年的货币信贷政策将会略有收紧，但不会出现急剧变化。与此同时，我们将更加依赖财政政策来实现稳定增长。

目前，中国金融在空.仍有相当稳定的增长中国的财政刺激大多来自准财政渠道。目前，政府的整体负债水平仍是可控的，各种准金融渠道的使用使得部分融资反映在企业和政策性银行的资产负债表上，而不是各类政府债务。此外，由于发行专项建设债券和央行扩大住房抵押贷款(psl)的金融支持，政策性银行和ppp模式将在提供准金融融资方面发挥更重要的作用。

国家统计局:目前，消费物价指数和生产者价格指数都在上升。你认为通货膨胀压力如何？

王涛:明年压力不会很大。生产者价格指数将从9月份开始转正。明年生产者价格指数平均为正，但平均不超过2%。生产者价格指数的增长主要来自原材料价格的上涨，包括煤炭价格。目前，原材料价格的快速上涨不会持续到明年全年，明年第二季度甚至更早可能出现价格下行压力。此外，猪肉价格在今年见顶后已开始下跌，明年不会很快反弹，这也是有利于消费市场稳定的一个因素。

当然，明年油价有望上涨，这将对cpi和ppi产生一定的上行压力，人民币汇率的波动也将对进口原材料价格产生一定的压力。考虑到这些因素，空明年的cpi仍会上升。目前的预测是平均2.1%，略高于今年的1.9%。然而，这不应导致货币政策明显收紧。货币政策保持稳定，但可能略有偏差。

来源：成都新闻网