2016年中国产业经济年度报告之房地产篇

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对于一线城市的房地产来说，2016年是“疯狂”的一年。地价和房价不愿落后，它们都表现出非凡的“勇气”。

地价不断上涨，土地王频频出现。2016年是土地价格最高的一年。一线城市住宅用地平均地价达到94.6%。在高地价之后，著名企业联手将土地卖给BLACKPINK。随着房价的不断上涨，知名房地产企业收益颇丰，十大房地产企业的销售额已超过2万亿元。

房地产市场的过度火爆引起了监管者的关注，随之而来的是“一城一策”的差异化监管政策，这是一剂良药，针对性很强，一线城市的房地产正逐渐回归理性。

房地产太热了，贪婪的人紧随其后。a股房地产企业经常被保险基金贴牌，这可以说是空以前的盛况。万科股权之争跌宕起伏，精彩纷呈，丝毫不逊于好莱坞大片。

显然，2016年对于房地产行业来说是非同寻常的一年。

3000亿元俱乐部扩张

十大房企总销售额超过2万亿元

12月11日晚，碧桂园宣布截至当日，合同销售额约3000亿元，销售面积约3654万平方米，分别增长143%和91%。这也意味着碧桂园已经成为继万科、恒大之后销售额超过3000亿元的第三大房地产龙头企业。

12月2日，万科发布了11月份的销售简报。2016年11月，万科实现销售面积258.8万平方米，销售额294.7亿元。今年前11个月，万科实现销售总面积2598.7万平方米，销售额3413.6亿元。

12月5日，中国恒大在11月份公布销售业绩，称集团2016年11月份的合同销售额约为321.4亿元，合同销售面积约为331.1万平方米，平均合同销售价格为每平方米9707元。截至前11个月，恒大累计签约销售额约为3488.5亿元，占全年签约销售目标3000亿元的116.3%，累计签约销售面积约为4195万平方米。

根据韩毅智库2016年1-11月监测的中国典型房地产企业销售业绩前200名数据，除恒大、万科、碧桂园外，第四至第六名房地产企业的销售额约为2000亿元。其中，绿地集团完成2163.4亿元，保利地产(600048，买)完成1881.1亿元，中国海外地产完成1848亿元。今年前11个月，国内80%的房地产企业实现了年度销售目标。

与此同时，融创和格陵兰这两个关系密切的竞争对手今年也加入了这个价值十亿美元的俱乐部。其中，融创前11个月实现合同销售额1303.8亿元，绿地实现合同销售额1028亿元。华夏幸福(600340，BUY)和万达已经完成了1000亿元的销售额。

嘉里发布的“2016年前11个月中国房地产企业销售额100强”名单显示，规模1000亿元的房地产企业数量已扩大到10家(去年为7家)，前10家房地产企业总销售额达到2万亿元，超过500亿元的房地产企业超过21家。此外，50强和100强房地产企业的进入门槛远远超过了2015年全年。

此外，2015年，前100家房地产企业约占房地产市场总规模的20%，前10家企业占17%。然而，今年，前100家企业占总数的49%，这几乎等于其他13万房地产企业。根据这一趋势，未来5-10年，前100名将占70%-80%，前10名将占35%-40%。这样，未来10强的平均规模将达到4000亿元。这意味着行业资本和资产将通过并购集中在大型住宅企业。

据悉，在当地拍卖市场持续火爆、竞争加剧、行业集中度和门槛进一步提高的趋势下，并购已成为房企快速扩张的重要方式。并购后房地产企业规模的快速扩张，以及M&A企业项目的快速整合，是部分房地产企业2016年业绩大幅提升的原因之一。

事实上，在2015年底的中央经济工作会议上，有人提出要“推进房地产行业的兼并重组，提高产业集中度”。目前，效果已经初步显现。？总体而言，随着近年来房地产市场优胜劣汰的加剧，恒大、万科、碧桂园等一线房企将凭借其积累的品牌资本优势和全方位布局，进一步扩大未来的领先优势。

一线和二线城市现在是潮流之王

北京首个新的土地出让方式

2016年被称为“土地之王之年”，而底价一再超出行业想象的底线，因此高价位已成为无奈的选择。

根据中原地产研究部的统计，2016年是全国地价最高的一年。一线城市住宅用地平均地价已达到94.6%，二线城市已达到65.23%。有405块土地的地价超过10亿元，有211块土地的地价超过100%，这些都创造了历史记录。

然而，在频频出现土地大王的逻辑背后，《证券日报》记者注意到，国内排名前几位的领先房地产企业为了规避垄断高价的风险，在公开市场上频频使用告别疯狂标语牌、寻找合作伙伴共同收购土地、变相收购股份购买土地等手段。

另一方面，一线城市和核心二线城市的地王大多是市值相对较低的上市房地产企业。这些企业规模小，获取低成本资金能力弱，开发成本高，缺乏多元化布局的实力。他们大多希望通过增加销售来实现自己的发展，所以他们愿意冒险，希望能赶上市场房价上涨周期的快车，实现扩张。

此外，中小企业敢于高价收购土地，产业发展半径越来越窄。一线城市已经成为股票市场，土地转让减少，土地价格高不可攀，即使有额外的条件。三线和四线城市的库存太高，难以消化。因此，许多企业涌向二线城市收购土地，争夺一些没有门槛的市场导向的地块，高高举起，奋力拼搏，以高价攫取土地。

值得注意的是，调控政策的不期而至，使得这些高价收购土地的企业陷入困境。鉴于土地王增加了利润风险，虽然一些老土地王依靠新土地王赢得了理解集，但企业也为此付出了高昂的资本成本。特别是目前，中国的利率已经开始市场化，大规模公司债券的发行也给中小房企带来了些许甜头。然而，与大型住宅企业相比，这些拥有高价土地的中小型住宅企业信用状况较差，其发展的可持续性将受到质疑。资本市场和金融机构都对它们不感兴趣。

鉴于地王的集中出现，调控政策开始集中，严格控制是产生地王的重要标志。自10月份20多个城市发布紧缩政策以来，很少有土地被拍卖。在北京等一线城市，这项政策取得了显著成效。

值得注意的是，北京土地市场首次出现了一种新的土地出让方式，即住宅用地由开发商100%拥有和出租。不能排除其他城市也将遵循这种土地出让方式，这也是房地产调控长效机制的一种手段，即租购并举。

事实上，与美国、日本等大型住宅企业的商业模式相比，租赁和租赁资产占了20%以上的业务。与中国的房地产市场相比，目前大型开发商仍然专注于开发和销售，拥有强大资产的房地产企业并不多。

然而，可以看到的是，临界点已经到来。一方面，工业化主导产业经济时代已经结束，第三产业快速增长后，新人口的住房大多通过优质租赁完成；另一方面，传统的发展形式越来越接近行业的上限，资产管理时代的到来是不可逆转的趋势。万科和龙湖已经规划了长期出租公寓。

根据最新发布的《租赁崛起》报告，2016年中国房地产租赁市场的租赁规模预计为1.1万亿元，2030年将超过4万亿元。与美国和日本的典型城市相比，高房价城市的租赁市场也得到充分发展，40%以上的收入用于租赁，大型机构迅速扩张。品牌住宅企业租赁资产业务规模占20%以上。然而，中国的租赁市场仍然非常大空.在实践中，政府正在加快实施“购租并举”的政策。或许，当市场上的租赁形式足够成熟时，土地之王就不会如此密集地诞生了。

a股房地产公司经常被保险基金安抚

36家房地产企业前十大流通股股东的当期保险资金

外人很凶！保险基金从纯金融投资到控制管理的演变在房地产领域尤为明显。

最近，安邦加快了宣传中国建筑的步伐(601668，购买)。自2015年以来，保险基金一直积极投资于二级市场，并开始集中攻击标语牌房地产企业。就连规模达1000亿元的房地产企业的“凶猛”似乎也措手不及。

2016年，这一现象仍在增加。西南证券(600369，BUY)分析师张刚表示，第三季度，保险机构持股数量达到历史最高水平，头寸调整相对较大。剔除中国人寿(601628，Buy)和平安银行(000001，Buy)后，保险机构在金融行业的持仓比例继续保持高位，而房地产行业的持仓市值连续四个季度保持第二位。

据《证券报》风的统计，截至12月18日，在136家a股房地产企业中(根据申银万国房地产行业分类)，有36家进入前十大流通股股东，占比26.47%。其中，万科、金融街(000402，买)、招商局蛇口(001979，买)、保利地产、金地(600383，买)、首开股份(600376，买)、泰和集团(000732，买)、苏宁环球(000718，买)显然，过去的四大房地产企业都在名单上。

此外，在香港上市的内地地产股是保险资金的重点标语牌对象，碧桂园、远洋运输集团等房地产企业也在此范围之内。

广发证券(000776，BUY)指出，有保险标语牌的上市公司更喜欢房地产、金融和行业内稳定增长的公司；就股权而言，我喜欢股权分散、股息高、市值中等的公司；就财务特征而言，他们更喜欢现金流充裕、净资产收益率高、估值低的公司。

东方证券(600958，BUY)分析师朱进表示，据统计，在13家有活动标语牌的保险公司和58家有标语牌的上市公司中，有13家是房地产行业的上市公司，占22.4%，远远超过其他行业。此外，安邦、前海人寿和人寿保险这三家活跃于安抚市场的公司更青睐高股息公司，在上市公司中持股比例较高，并倾向于获得董事会席位。

事实上，出于保险资金频繁上市的目的，很多业内人士认为，自2013年以来，保险业尤其是寿险行业保费收入增长迅速，资产配置需求增加。无风险利率的下行使股票作为一种资产配置方式比债券更受保险基金的青睐。

更重要的是，金进表示，目前，保险基金安抚房地产上市公司将带来两波市场。首先，资本进入将推高股价；第二，资本进入后，市场重新评估了公司的价值。此外，一些保险公司更喜欢持有上市公司的较高股权，并倾向于获得董事会席位。

正如朱进所显示的，虽然有很多上市公司被保险公司挂牌，但通过统计发现，一些保险资金实际上并不满足于通过金融投资来获取高额回报，而是有意参与挂牌上市公司的管理。

平安证券分析师王林表示，2015年底，保险基金开始显示出参与上市公司管理的意愿。王林表示:“根据我们对持有保险资金标语牌的房地产公司类型的统计，目前保险资金持有的28家公司中，有25%的公司的目标是获得显著的控股影响力，46%的公司对一线城市的资产价值和未来发展持乐观态度，29%的公司为中小市值公司，对公司转型或壳资源持乐观态度。”

事实上，据《证券日报》记者观察，在远洋运输集团等很多企业的董事会席位上，也有保险成员参与日常管理。

“收购部分保险基金的重点是争夺上市公司的主导地位，股权分散的上市公司继续增持的可能性很大。”易居研究院智库中心研究主任严跃进对《证券日报》表示，除了增加养老地产等方面的新产业合作扩张的可能性之外，上市公司还应该加强控制主动权的能力。

在后管制时期，我们应该重视城市政策

防止房价过快上涨

房地产调控政策年年存在，但今年有许多不同。

在大规模发行公司债券、二线城市突然出现房地产、土地王项目层出不穷之后，调控政策的态度迅速改变。一刀切的监管已经成为房地产监管的主旋律。住房和城乡建设部相关人士曾向《证券日报》表示，今年的监管思路已经细化，基本上是依靠地方政府根据城市具体情况自发出台监管政策。同时，它将逐渐弱化短期干预，强化长期机制。

回顾2016年，调控政策的影响尤其体现在北京“930”新政落地引发的连锁反应上。从9月30日晚至10月9日，短短10天内，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等22个城市相继出台了新的楼市调控政策，重启限购，收紧信贷政策，并从土地供应、价格限制等多方面进行打击，以抑制投资需求，防止房价过快上涨。

随着国庆以来紧缩政策的实施，11月份的累计销售量和销售增长率分别下降了2.5和3.7个百分点，平均销售价格为每平方米7114元，比上个月下降了4.38%，调控效果突出。

值得注意的是，这一轮调控政策的核心目标是防止价格过度增长，而行政措施仍被用来解决结构性问题，而不是总体问题。总体而言，一、二线城市的交易量有所下降，预计销售面积年增长率可能保持在20%左右，但结构性阵痛仍难以避免。大多数三、四线城市仍深陷去库存危机，销售预期的下降加剧了总体库存压力。

事实上，尽管第二轮调控政策是一城一策，但一些城市过于强势，给许多政策薄弱的城市带来了压力。因此，在后期，一些城市开始再次“认房认贷”，并继续增加“补丁”。最终，他们实现了稳定一线城市、控制二线城市、振兴三线和四线城市的目标。

至于本轮调控将在10天内密集落地，许多业内人士认为，本轮房价上涨过快、过于集中，也是杠杆率增幅最大的一次。特别是目前，各种消费贷款和抵押贷款大多已经进入房地产领域，甚至对于上市房地产企业来说，也存在着各种表外资金流入许多房地产领域的现象。

值得注意的是，《证券报》记者获得的消息显示，由于部分城市房价短期内过度上涨，住房和城乡建设部对20多个城市给予了密切关注，但从本质上讲，这些政策可能都是短期干预，未来的政策态度将从稳增长转向控风险，重点是推出一种保护而非抑制的长效机制。

有鉴于此，业内人士普遍认为，这不是一个行业进入大转折的时期。然而，行业政策态度的迅速转变改变了市场预期。土地市场的快速透支和对房企资金使用的更严格监管，将对房企的现金流提出考验。

随着投资者的退出和杠杆市场需求得到控制，资金在城市间的轮换效应将会结束，经营状况不佳的房企将面临财务压力，尤其是今年获得土地王称号的企业。

此外，许多业内人士认为，由于房屋企业的“杠杆”资本周期一般为2年左右，2017年下半年将是这些“杠杆”基金开始到期的时候。随着时间的推移和监管的深化，金融机构将加强对房企的“风险控制”，并采取一些“降低杠杆率”的措施。届时，将通过严格执行贷款企业标准，降低企业信用等级，降低抵押贷款利率，甚至停止贷款，对“风险”住房企业或项目进行“风险控制”，以防止房地产市场违约，控制自身的坏账率。

万科的股权纠纷仍在继续

不如好莱坞大片激动人心

恐怕万科是2016年最好的公司。

从元旦开始，任志强就多次对“万宝之争”发表评论。6月17日，万科宣布了重组计划的细节。华润与宝能联手封杀管理层，随后在战局中加入恒大。直到年底，万科宣布重组，恒大伸出友谊之手。即使没有宝能计划中的“血腥董事会”或万科9000字的报告信，万科的遭遇也足以成为一部商业战争大片的绝佳主题。

事实上，与2015年宝能一家的独角戏相比，2016年的股权之争可谓百发百中。

华润原本是王石的坚定盟友，但在3月份突然翻脸，这不仅出乎市场意料，还迫使王石方面发出“天要下雨了，我妈妈想再婚。”你还能说什么？”毕竟，市场一直将华润的支持视为管理层对抗宝能的关键。随后，华润和万科的管理层几乎因为董事会对重组方案的审议而告上法庭。尽管最终未能阻止该提案的通过，但在这场竞争后，这两个昔日的亲密盟友真的撕破了脸皮，华润和宝能也被业内人士猜测为“在一起”。例如，双方都发表声明反对重组计划。

当时，管理层在市场上被迫陷入绝望的境地。一方面，宝能增持股份，持股比例已超过25%，另外，华润控股超过15%，两家公司控制的股份达到40%以上。之后，虽然万科董事会逃过了姚的“一锅煮”的建议，但毕竟管理层控制的持股比例没有超过10%，即使把安邦的股份算进去，也没有华润的多。因此，它仍然给人一种“避第一天，不避第十五天”的预感。当然，在此期间，双方已经多次交战，但没有一方获得任何优势。最后，双方被有关部门叫去打“50大板”，相互揭发和举报的局面结束了。

然而，宝能、华润和管理层沉默了几天，随后恒大徐老板的加盟，使得万科的战局再次挑起。经过几个月的买入买入，恒大在万科的持股比例达到14.07%，大大超过华润作为第二大股东的持股比例。让市场最担心的是恒大收购万科的真正目的，以及它会站在哪一边。然而，恒大一直没有表态，没有人知道正确答案，尽管市场上有很多猜测。随着万科在市场上的筹码越来越少，这种情况对管理层相当不利。

应该说，2016年万科股权之争不再是宝能与万科管理层的对抗。涉及的党派越来越多，形势越来越复杂，甚至达到“六国争霸”的水平。这也使得万科的股价飙升，在今年下半年屡创新高。

然而，这种嘈杂的局面在年底迎来了一个转折点。在中国证券监督管理委员会和中国保险监督管理委员会的共同努力下，事件中几个主角的情况得到了扭转。其中，后院起火的宝能自给自足。即使火灾是成功的，估计他也绝不会选择“早起鸟”的角色；徐老板原本是挥着支票簿来扫货的，他根据情况选择了和自己最大的竞争对手握手；至于王石和他的追随者，当他们绝望地看到希望时，他们也悄悄地撤回了有争议的重组计划。年底时，一些意见不合的党派突然达成了默契。至少在元旦之前，万科终于可以安静一会儿了。

然而，在春节前一段时间，以较高的位置进入万科的中小股东可能会有些许焦虑。如果没有几个主要参与者的支持和重组计划，万科的股价可能真的会像经纪公司预计的那样再跌三分之一。

中央企业正忙于重组私人资本和激烈的并购

经过多年的发展，中国的房地产市场已经告别了野蛮的增长，进入了一个专业要求越来越高的时代。在这个过程中，行业集中度也在不断提高。就2016年而言，它绝对可以被称为中国房地产并购年。一方面，中央企业重组和整合了房地产业务，打造了大型开发商；另一方面，以融创为代表的领先民营房地产企业开始疯狂并购，并不断扩大规模。

先看央企重组，2016年3月中旬，中国建设地产并购完成三年后，中海地产正式宣布并购中信地产和中信泰富旗下的住宅地产业务，交易对价310亿元，总资产超过1000亿元。

据报道，中国海运在25个城市收购了中信的资产，土地储备约为2400万平方米，其中大部分位于一、二线城市。其中，北京、上海、广州、深圳、佛山、苏州、青岛、大连、天津和成都的土地储备约为1800万平方米，占总储备的75%。

随后，7月6日，保利地产和中航地产(000043，BUY)分别宣布暂停交易，称中国保利集团和中国航空空工业集团正计划重组和整合其房地产相关业务资产。

五个月后，12月5日晚，AVIC地产以公告的形式宣布，计划将成都航毅科技等七家公司的股权和南昌AVIC国际广场二期工程出售给保利地产的全资子公司。拟出售资产的价格为20.3亿元。这也意味着AVIC房地产将剥离其所有的房地产开发业务。

事实上，自今年年初以来，21家被SASAC允许从事主要房地产业务的中央企业一直非常活跃，至少有10家已经开始了内外部重组和并购。

然而，中央企业之间的重组也造成了“意想不到的”后果。也就是说，自今年以来，中央企业一直在收取土地和深度费，而且往往是“面粉比面包贵”。在这方面，业内人士认为，如果按常规计算成本和收益，这些地块很难在短期内进入市场，也很难在短期内盈利。但是，从中央企业房地产整合的角度来看，如果一个中央企业没有足够的土地储备，从企业估值的角度来看处于“弱势”，很有可能被其他中央企业所兼并。从这个角度来看，中央房地产企业不惜一切代价，采取“土地王”的方式，扩大一线城市和核心二线城市的土地储备。他们考虑的出发点并不完全基于传统的成本和收益计算，但他们背后更大的情况是在中央房地产企业的整合和重组过程中寻求增加他们的“话语权”。一旦获得了更多的“话语权”，上级就可以获得其他中央企业的“结账”资产。

与中央企业房地产业务自上而下的整合相比，民营住宅企业之间的并购重组更多的是源于“看不见的手”的调整。

9月19日，融创宣布拟收购联想控股子公司柯荣置地41家目标公司的相关股权和债权，总对价约为137.88亿元；9月21日，融创又发布公告，宣布拟通过固定增资方式收购金科房地产16.96%的股份，并成为其第二大股东。

前5月，融创中国还以43.94亿元人民币收购了位于三河燕郊、沪宁、杭、深、惠的莱蒙国际7家项目公司的全部股份，8月，融创中国以20.54亿元人民币收购了杭州金瀚50%的股份和债权。公司拥有博鳌金湾项目，总面积约为164.75万平方米，总销售面积约为164.75万平方米，尚有140.08万平方米未售出。

除了融创，阳光城(000671，BUY)在2016年还在M&A项目和其他房地产企业的股权上花费了200多亿元，特别是11月29日M&A的104.69亿元。据悉，阳光城以13.51亿元人民币获得了浙江15家房地产开发公司的股权资产包，同时承担了目标公司91.18亿元人民币的债权。

对此，业内人士指出，从房企的角度来看，在国内宏观经济弱化行政干预、更加注重市场化发展的前提下，避免横向竞争、优化资源配置、加快市场化转型等举措已成为房企在竞争中脱颖而出的关键。

在中国城市化率接近60%的市场背景下，房地产业的增长率呈下降趋势。此时，房地产行业将呈现出大规模聚集、并购频繁的特点，“大鱼吃小鱼”的并购现象和联恒的“强强联合”已成为“新常态”。上述众多房地产企业合并重组后，中国房地产市场将形成几个“巨无霸”房地产企业。随着“越大越大，越强越强”局面的形成，最大值将推动市场集中度越来越高。

来源：成都新闻网