北京土地市场再现“7090”

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已经一个多月没有卖地的“空之窗”北京土地市场将迎来新的交易。昨天，北京市国土资源局的官方网站发布了三个商业用地出让公告，其中两个是位于昌平区南哨镇的住宅混合公共建设用地，一个是位于大兴新城东区的综合商业金融用地。值得注意的是，在昌平区南哨镇两个地块的出让公告中，久违的“7090”政策再次出现，即90平方米以下的住房面积占该地块剩余住宅规模的比例除经济适用房建设外应达到70%以上。业内人士表示，“7090”的再度出现，表明了政府增加北京市住房供应、调控土地市场大规模豪宅趋势的态度。

增加所需的土地供应

昨天，市国土资源局提出了三个新的土地转让项目。出人意料的是，昌平区南哨镇两块地块的转让公告显示，除经济适用房建设用地外，其余住宅用地中90平方米以下住房面积所占比例应达到70%以上，这就是众所周知的“7090”政策。

“这项规定重新浮出水面，尤其是如果它长期存在于北京的土地出让环节，无疑将对市场产生重大影响。”叶巍我爱我的品牌中心主任孔丹和其他许多业内人士表达了相对一致的观点。具体来说，北京中原地产首席分析师张大伟表示，去年北京出售的住宅用地可分为三类:保障房(包括自住住房)，单户面积基本限制在60-90平方米；一般商品房，基本上倾向于大户型；与公共建筑一样，“今后，如果‘7090’政策在北京土地市场长期出现，附带这一条件的土地出让单价将明显受到抑制，这些地块出现高地价的可能性将在一定程度上降低。”张大伟说。然而，雅豪机构营销总监郭毅直言不讳地表示，转让公告中关于90平方米以下地块中70%的单元出现在转让公告中的规定，意味着该地块的大部分产品必须面向急需和改良的客户。考虑到这些客户的支付能力，未来项目的定价不能太高。因此，在开发商清楚地预测了客户和消费能力之后，他们也将有望获得一个狭窄且可接受的土地价格上限。

遵守年度供应策略

根据转让公告，位于昌平区南哨镇的两个地块的建筑面积基本相似，从16万平方米到18万平方米不等，转让底价基本相同，分别为21.3亿元和20亿元。此外，两块土地都需要公共租赁住房，建筑面积分别不低于37，500平方米和35，200平方米。

“去年，泰和和龙湖在同一天分别收购了昌平区南哨镇的一块住宅用地。这两个土地项目的底价分别为21000元/平方米和27500元/平方米，仍然令人印象深刻。”郭毅表示，从“7090”政策写入昌平区南哨镇两块地块的转让文件那一刻起，这两个土地项目注定无法再延续之前同一地区地块的高成交价格。事实上，早在今年年初，在北京两会期间，北京市国土资源局就披露了今年北京土地供应的战略方向。当时，市国土资源局相关负责人表示，北京将继续保持土地供应结构性减少。

据有关负责人介绍，去年北京市国有建设用地供应进行了适度调整。在减少土地供应总量、保持基础设施用地供应规模和比例、减少工业用地供应、保持经济适用房供应比例不变后，今年中心城区土地供应将继续减少，集中土地供应将向远郊转移，经济适用房比重将适度降低。业内人士表示，北京的“7090”征地政策也符合这一供应理念，在距离中心城市相对较远的地方供应急需的住宅用地，确实可以吸引人们从里到外进行纾困。

多年未见的“7090”

一提到“7090”，很多人会马上想到中国早年为了控制房地产市场的迅速崛起而颁布的“国家六条”。根据当时的规定，在中国新批准和新开工的商品房中，90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。经过几年的实施，社会上的声音逐渐建议修改和调整这一政策，因为虽然这一政策的目的是保证中小商品房的需求，抑制投资和投机需求，但它也可能会“扼杀”一些已改善的需求。因此，去年3月，国土资源部和住房和城乡建设部联合发布了《关于优化2015年住房和土地供应结构促进房地产市场稳定健康发展的通知》，明确支持居民自住和改善住房的需求，并规定各地在建商品房类型可在不改变土地使用性质和容积率的情况下进行调整。这意味着已经实施了近十年的“7090”政策正式放松了。

在郭毅看来，“7090”在现阶段又被提了起来，它不仅可以解决现阶段住房用地供应不足的问题，而且在一定程度上缓解了北京高地价土地的频繁出现，是一种满足现阶段需求的行政手段。

来源：成都新闻网