嘉宝股份登陆新三板 物管2.0模式亟待明朗

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天国宝

2016年1月20日，四川佳宝资产管理集团有限公司(以下简称“佳宝股份”，834962)正式在全国中小企业股份转让系统新三板上市。

2015年，房地产公司集中上市。中海地产和中澳登陆香港证券交易所，在新三板上市的物业管理公司达到13家。

物业管理及其衍生的社区服务业被认为是下一个出路。一位资本市场人士表示，物业管理领域商业价值的释放仍处于初始阶段，大量的物业进入权掌握在开发商手中。上市不仅可以规范企业的方方面面，还可以获得足够的租金来扩大线下规模。

显然，大多数企业的最终目标是通过抢占社区物业管理来获得社区业务的进入，形成一个与线下相结合的大型社区业务。中国物业管理学会会长沈建忠表示，目前物业管理的经营模式比较清晰，但大多数企业还没有找到理想的盈利模式。

开拓资本市场融资渠道

2015年是嘉宝及其大股东蓝光发展值得庆祝的一年。3月19日，经过六年的长跑，蓝光通过迪康药业上市的计划被中国证监会正式批准，迪康药业更名为蓝光发展，蓝光掌门人杨铿首次进入资本市场。

同年5月，在主办券商国信证券的指导下，佳宝开始了新三板的上市进程。11月30日，经全国中小企业股份转让系统批准，12月7日，嘉宝正式上市交易。

蓝光发展是四川省第一家上市的房地产企业，而佳宝也是四川第一家进入资本市场的物业管理公司。

上述资本界人士认为，对于嘉宝等上市地产公司而言，开辟资本渠道、提高融资能力只是一个方面，另一个长期目标是通过资本快速抢占地产资源。“房地产是商业活动的良好入口，商业消费也能提供稳定而可观的现金流”。

抓住社区商业入口

目前，国内物业管理行业对开发商的依赖程度相对较高。大多数开发商采用自建物业管理公司的模式，并在交付后继续介入房地产项目。随着越来越多的开发项目，他们的房产规模越来越大。然而，长期以来，物业管理的商业价值一直停留在收取物业费的模式上。

据沈建忠介绍，全国16万个社区有7.5亿业主，物业面积250亿平方米，其中物业价值有待进一步挖掘。要做好这方面的工作，需要从两个方面入手:一是利用互联网技术，从传统的物业管理向现代服务业转型；二是与资本市场接轨，扩大规模。

嘉宝股份为中国蓝光发展的75个项目提供物业管理服务。

2015年4月，佳宝公司推出生活家居服务系统应用，涵盖社区公告、维修申请、支付、一键式开门、邮包、社交网络、生活商城、房屋租赁等内容。姚敏说，活动房基本上覆盖了83%的自住业主，用户超过10万。

自从蓝光从商业地产开始，上游就聚集了5000多种商业资源。佳宝公司董事长姚敏介绍说，目前佳宝公司已经开始将这些商业资源与物业联系起来，初步形成线下社区商务。

嘉宝只服务蓝光旗下的房地产项目，显然无法与万科、中海等一线开发商的房地产公司竞争，难以形成有效的大数据分析。在当前产业格局尚未形成的背景下，做大可能是避免被未来竞争吞噬的唯一途径。

自2015年10月起，佳宝股份分别与四川第二大地产公司月华地产和山东最大地产公司明德集团达成合作，形成了一个活生生的联盟。截至2015年底，生命联盟共签约17家物业服务企业，涉及704个项目，合同规模为9400万平方米。

蓝光发展的一位人士介绍说，2016年，蓝光发展还将收购中国生物制药领域的优质资产，扩大这一业务的规模，并通过嘉宝股份逐步将相关医疗和药品销售植入社区。在蓝光看来，社区物业服务是一个入口，蓝光可以连接其相关业务，发展相应的产业。

这不是嘉宝家人的想法。在2015年之前，只有海洋地产和色彩生活在房地产上市公司上市。2015年，共有13家物业管理公司在新三板上市。中海地产和中澳家园在香港上市。绿城地产还披露了其在香港上市的招股说明书。此外，万科、保利等房地产企业也计划上市。

上述资本圈人士表示:“任何概念和模式最终都将通过业务实现盈利，房地产也是如此。我不是为了收取物业费而攫取物业管理的规模，攫取商业港口。有了这个端口，您就可以访问商业消费产品并实现盈利。”

有待解决的利润模型

自2015年1月22日东光股份在新三板上市以来，开元地产、华仁地产、嘉宝股份等13家管理公司已登陆新三板。在从传统产业向现代服务业转型的过程中，每个家庭都不缺乏清晰的商业模式和盈利模式。姚敏还表示，整个行业的商业模式基本相似。

目前，物业管理企业的经营模式和盈利模式主要有两种类型:一是在传统物业管理的基础上增加特殊服务项目，拓展收入渠道。例如，除了传统的物业服务，开元地产还涉及家政服务、房地产咨询、建筑智能化、景观绿化、房屋租赁、文化礼仪、安全、餐饮、酒店公寓和房地产销售。

另一种是线上到线下的社区商业，将上游商业资源移植到社区中，逐渐形成o2o商业模式。

国信证券投资银行部副总裁卢伟表示，资本市场一直对社会上普遍存在的o2o持谨慎态度，但对社区o2o未来的商业价值持乐观态度。

沈建忠认为社区的商业价值被低估，需要社会的进一步认可。一方面，财产本身具有保值增值的功能，所有者持有几年后获得回报；另一方面，充分挖掘物业价值，发展服务消费，创造价值。

与中海地产、开元地产等社区地产深度横向扩张的商业价值不同，彩生活和嘉宝有限公司专注于网上业务。两家公司都推出了在线应用服务，试图通过基于海量客户资源的大数据分析来了解人们的消费习惯，然后进行有针对性的产品和服务营销。

然而，正如沈建忠所说，包括色彩生活在内的物业管理公司仍未找到理想的商业模式。在其收入构成中，物业管理费和传统增值服务仍占绝对份额，难以为社会商业消费所青睐。

彩生活的主要业务包括物业管理、工程服务、社区租赁和销售服务。截至2015年6月底，共服务项目1533个，合同管理总建筑面积2.4亿平方米，收入2.78亿元，其中物业管理收入1.5亿元，工程服务收入8500万元，社区租赁、销售及其他收入4400万元。它的主要利润来源是物业费。

2015年上半年，温家宝的收入为2.42亿元，其中1.74亿元来自物业服务，6800万元来自增值服务。超过70%的收入来自物业费。在总体收入结构中，传统物业费仍占主导地位，社区消费港口功能收入所占比重仍然有限。

从2014年底到2015年初，在其上市后不久，彩生活就提出了零物业费的模式，但至今没有下文。

首都圈的上述人士认为，o2o这种大规模的社区业务，要想真正盈利，就需要保持大规模。“如果没有规模，刚开始可能只能靠物业费维持，长期生存比较困难，肯定会被吃掉，就像京东和滴滴一样。”每个家庭都应该抓紧时间。”

来源：成都新闻网