楼市去库存将是一场持久战

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证券时报两次会议报告组

房地产市场的去库存化一直是一个沉重的话题。对于库存高的地区，如何有效消化库存可能不是两三年就能完成的任务。

截至去年年底，中国新出售房屋的面积超过7亿平方米，但这只是房地产库存的一部分，或可见库存。事实上，如果考虑在建面积，全国房地产库存面积可能超过40亿平方米，这是一个非常巨大的数字。房地产库存一直与房地产市场的繁荣密切相关，尽管它们不一定严格相关。

应该说，7亿多平方米的有形存量是房地产市场不合理发展的必然结果。记者从相关渠道了解到，根据年平均开发面积和销售面积，2015年中部某省某县累计批准开发土地10年。该县只是全国房地产市场的一个缩影。当房价继续上涨时，供求格局将被狂热的需求所主导。大量农民进城买房子，县城居民也有改善需求；一旦房地产市场变冷，原本异常的供求格局将立即显现出原形，巨大的高成本库存将立即出现。

如果在建面积或规划在建面积能够通过供给方的制度安排得到优化，那么上述7亿平方米的有形库存只能在需求方找到。无论是鼓励更多的农民工进城置业，还是引导国有企业以完成政治任务的形式分批购买房地产，都是围绕需求方进行的。现在的问题是，是否有足够的需求来完全吸收7亿平方米的库存以及随后更大的潜在库存？

恐怕这个问题很难回答。对于一线城市和区域性中心城市如北京，去库存压力相对较小或没有，但对于东北或华中地区，去库存是一个非常现实的问题，从省会城市到县城甚至乡镇，到处都有去库存压力。

事实上，房地产去库存化意味着希望更多的人会参与购房，而不仅仅是观望。目前，许多政府试图引导包括农民工在内的群体在城市买房。根据实际情况，指导过程需要配备必要的政策支持，如公积金贷款和农村向城市转移。理论上，在地方政府的引导下，一些观望团体会改变态度，参与购房，从而消化部分库存。如果他们想大规模地大量减少库存，除了指导之外，他们还需要采取多种措施。

到目前为止，还没有一个高库存区域可以抛出一个有效而全面的去库存方案，去库存的难度可见一斑。中央政府的调整是由于城市的政策，地方政府根据实际情况制定地方去库存计划。记者认为，去库存最大的尴尬是各种方案可能无法有效复制，这使得全国范围内去库存更加困难，甚至可能滋生灰色操作方法。

据有关人士预测，国内房地产的去库存化周期不应少于5年。对于高库存地区，房地产市场已经进入了一个寒冷的冬天，去库存无疑将面临一场“持久战”。

来源：成都新闻网