雅居乐地产熬过“去库存年” 备100亿元欲6倍扩张

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敏捷集团董事长兼总裁陈卓林表示，最糟糕、最悲伤的一年已经过去了，2016年，公司将花费100亿元购买土地

■我们的记者王立新

销售回报率较低的敏捷地产(Agile Property)在2015年实现了15个百分点的增长，现金充裕的陈卓林也准备实施扩张计划。“到2016年，我们将花费100亿元来补充土地”。

值得注意的是，根据公布的数据，2015年全年，雅居乐在长沙和广州仅收购了一处土地，总土地收购价格为15.37亿元。换句话说，2016年雅居乐的土地收购金额为100亿元人民币，是去年的近6倍。

在6倍扩张计划的背后，也许敏捷应该降价的库存已经减少了，90%的项目在尾货被倾销后会涨价，这将为敏捷地产带来足够的现金来支持其扩张计划。

90%的项目将会涨价

“2015年，敏捷售出了400多亿元，回报率从上一年的55%上升到70%。目前，现金充裕，现金和银行存款总额增长14.9%，达到131亿元。敏捷运营中心总经理兼董事长助理李学军说。

根据《敏捷地产年报》数据，2015年营业额为430亿元，其中毛利为108.13亿元，比2014年下降13%，整体毛利为25.1%；全年实现利润23.02亿元，比上年的50.91亿元下降54.8%；股东应占利润13.9亿元，下降67.6%。

在房产销售方面，Agile确认2015年销售额为414.21亿元，销售建筑面积为479.3万平方米，平均销售价格为每平方米8642元。2014年，敏捷确认平均销售价格为每平方米9278元。

对此，李学军表示，雅居乐利润下降的原因是由于降价、去库存和人民币贬值造成的11亿元人民币的汇兑损失。去年，由于库存过多，销售价格降低，所以他们不得不以价格换库存，有些甚至不得不亏本销售。然而，尽管以牺牲利润为代价来降价是无可奈何的，但效果是显而易见的。"目前，那些股票已经差不多卖完了，还剩下一些尾货."陈卓林后来补充道。

据报道，Agile 2016年的年销售额达到806万平方米，预计销售额达到460亿元，其中以前的存货只有160万平方米，2015年12月31日前已取得预售证书但尚未售出的商品只有三分之一左右，其余为新品。

因此，之前没有库存压力的敏捷开始逐步调整销售价格。“到2016年，房价将慢慢回升至每平方米1万元左右。”陈卓林说，目前，敏捷90%的项目都涨价了。

测试6倍的扩展计划

摆脱了沉重的负担后，敏捷地产开始为扩张计划做准备。据陈卓林介绍，2016年，他计划花100亿元购买土地，是去年土地购买量的6倍。

“如果按正常情况计算，今年的回报率将在500亿元左右，而目前的负债率约为60%，将有100亿元左右的现金。”陈卓林说:“但我们不需要紧急补充土地储备，因为还有3500万平方米的土地储备，足够未来5 -6年的发展。

至于未来的重点布局，陈卓林表示，雅居乐地产将通过招标、拍卖、合作甚至收购二手地块的方式，关注一、二线城市及周边地区。

特别是在京津冀地区，“我们已经驻扎了三年，但是一直没能下来。”京津冀的高地价一直是敏捷想摸却不敢摸的主要原因。然而，目前，销售回报率达到70%，现金流是健康的。随着2016年460亿元的销售目标和大约500亿元的回报，陈卓林开始计划再次进入京津冀。

他说他希望在2016年后的三年内回到京津冀。“公司的房地产可以在长三角、珠三角和京津冀地区的基础上稳定下来，但一定要占好。此外，经验告诉我们，选择好的项目会伤害自己，让自己痛苦。”

去库存化和国内外不合理的债务结构所带来的痛苦是敏捷地产艰难发展的症结，也是其近两年扩张布局困难的关键。毕竟，与龙湖地产约90%的快速销售回报率相比，敏捷有约20个百分点的差距，甚至迫使其债务结构失衡。

根据业绩报告，2015年敏捷的总借贷成本为34.21亿元，低于2014年的36.54亿元。但是，由于海外贷款和可转换债券的汇兑损失高达11.32亿元，扣除2.24亿资本化后，计入当期损益的汇兑损失为9.08亿元。

然而，情况有所改善。据记者了解，自2016年以来，雅居乐地产已获得30亿元企业债券，并申请了150亿元熊猫债券。如果熊猫债券获得批准，敏捷从国内融资平台获得的收益将取代美元债券等外债，并降低融资成本。

Agile首席财务官、副总裁兼公司秘书张森表示，Agile将寻求更多国内融资来替代海外债务，并降低海外债务的比例。

来源：成都新闻网