温州老王 13年 炒楼记

本篇文章6257字，读完约16分钟

[2006年至2011年，温州商品房平均销售价格从8045元/平方米上涨至34674元/平方米，五年内上涨约三倍。老王说，温州的房价从每平方米1万元涨到2万元，花了一年多的时间；不到一年时间，从2万元涨到3万元。]

[2009年，温州人均国内生产总值仅为4604美元，在浙江省排名第三，不到杭州的一半，仅占浙江人均国内生产总值的71%。]

温州仍是中国房地产市场的一个独特样本。

自去年3月以来，国家和地方相关政策不断发布利好消息，温州老王重拾炒房信心和勇气。然而，忙碌了近一年并期待复出的老王仍然失望。

自去年以来，老王囤积了一批温州房屋，以便在房价上涨时出售获利。今年3月，他卖掉了一个学区，几乎没有赚到钱；但是其他的房子到现在还卖不出去，只有少数人来打听。令老王沮丧的是，他的一级合伙人已经从十几个人减少到现在的三个。“因为房地产投机者赚不到钱，他们都转向做其他事情”。

主被套

老王是一位有十多年经营经验的资深房地产投机者，也是目前温州为数不多的房地产投机者之一。

老王介绍说，受多种因素的刺激，温州房价自去年下半年以来确实有所上涨，这主要归功于新推出的学区和中心区的建筑。例如，老社区里的吕浦校区比最低的增加了120%；市中心一些著名的校区，虽然建于20世纪80年代和90年代的老房子，每平方米的固定价格是3万到4万元。与此同时，新的网站已经成为购房者的第一选择，他们只是需要和改善。

温州泰和房地产联合组织主席林宇表示，自2013年以来，温州的年土地供应量一直保持在1100至1500亩之间，几乎是2011年前的几倍。同时，自2014年以来，温州市土地供应结构也发生了显著变化。中心区的鹿城地块，原来只占20%左右，现在增加到50%左右，与之前瓯海区和龙湾区的80%有很大的不同。

特别是从去年下半年开始，鹿城区部分土地的平均地价为35%左右，高地价高达60%。这些房产相继上市，推动了房价的稳步上涨。

根据国家统计局的最新数据，今年2月，温州新建商品房(不含保障性住房)价格比上个月上涨0.1%，同比上涨3.5%；二手房价格环比上涨0.4%，同比上涨3.6%。这一增长与老王的预期相去甚远。根据老王的计算，扣除资本成本、交易税和中介费后，房价需要上涨10%以上才能保障利润。

老王认为，事实上，每个人都在掀起楼市的暖流。一些温州开发商最近表示，每平方米价格上涨了三五百元，实际折扣与原价相差不大。林宇说，温州目前有8000多套库存房子，估计需要7个月才能处理掉。

老王说，学校区的房子，只是需要或改善购房者是温州楼市的主要购房者，几乎没有投资的房子。这与林宇的市场判断完全一致。

在住房供大于求的情况下，改善型购房者主要考虑中心区的新建房地产，他们需要更好的地段、相对成熟的配套设施和中小型公寓，这显然是郊区新建住宅无法比拟的。老王哀叹道，大多数温州房地产投机者仍身陷困境，短期内几乎不可能实现收支平衡。

前一段时间，老王在夏鲁普卖了一个相当不错的学区，与空的房价相差约20万元。扣除各种费用后，他赚不了多少钱。现在，老王还有三四套质量好的新房。这些房屋要么是他通过网上司法拍卖拍卖的商品房，要么是低价收购的安置房屋。与市场价格相比，空房的购买价格有一定的利润。

因为不是在最低的位置买的，老王的房子还是被子。他说，自去年下半年以来，这三四套住房的每平方米单价比最低水平上涨了三五百元至一千元，与每平方米2万元左右的市场价格相比微不足道。“来看房子的人很少。即使他们看到它，出价低于或等于我的购买价格。似乎很难摆脱短期资本保全。”

作为二三线城市的典型代表，经历了大起大落的温州楼市一直受到外界的关注。

2011年之前，温州房价一直领先全国，成为中国增长最快的城市之一，并被视为中国房地产市场的“风向标”。从2011年到去年上半年，温州房价大幅下跌，一般在30%到50%之间，一些房地产价格甚至更高。前后房价形成了非常尖锐的“倒V”形趋势。

所有漂亮的马

2016年春天，当一线城市房价飙升时，温州房地产市场仍在经历深度调整。老王和几位温州房地产老手告诉《中国商报》记者，这主要与温州的城市资源、产业结构、人口外流、房地产市场供求和金融形势有关。

改革开放后，温州的专业市场一个接一个地出现，许多人率先通过经商和办厂致富。特别是1998年住房制度改革后，温州乃至全国的商品房发展进一步升温，房价也在不断上涨。当时，上海凭借蓝印户口和优质住房等优势，加速吸引大量温州人购房、投资就业和上学。

就在2001年前后，温州购房团到全国各地投资，人人买房的氛围很浓。根据房地产增值空房和市场环境，精明的温州购房团将全国房地产市场分为四个层次，其中上海是一级市场。

与此同时，温州的房价正在迅速上涨，这使得大量不需要做生意、买房或留学的投资者重返温州本地房地产市场。因此，温州的房地产投机者分为两类，一类活跃在上海、杭州、北京等一线和二线城市:除了购房升值之外，他们还考虑当地的教育和就业等多种因素；另一个集中在温州。

大约在2003年，老王开始干预房地产投资。然而，与普通购房者不同，老王房地产善于利用自有资金、民间借贷和银行贷款的结合，最大限度地发挥资金的杠杆作用，在交易中迅速实现资金的积累。2008年之前，在多轮房地产调控中，老王经历了多次被套之痛，但房价的上涨不仅救了老王一命，还赚了不少钱。

经过多年的上涨，普通投资者此时已经无法承受沉重的价格，房地产投机已经进入大资本阶段。

在经历了4万亿次刺激后，2009年上半年，温州率先在全国启动了新一轮房价飙升，而已经进入低利润时代的传统房地产行业得以生存。在大企业盖房、小企业投机的高氛围中，老王的房地产投机也经历了过山车的最后疯狂。

导致这种疯狂的市场基础是当地住房供应短缺。

据初步统计，作为浙江省人口最多、城市化率不足的地级市，温州市2005年至2009年的年均土地供应量仅为500多亩。与此同时，不断上升的cpi也刺激了人们的反通胀购买行为。相关数据显示，2010年，cpi从2009年底的1.9%升至2010年12月底的4.6%，并在2011年7月达到6.45%的峰值。

因此，在银行贷款宽松、民间融资便利的市场环境下，温州的各种资金纷纷涌入房地产市场。例如，鹿城广场二期有100多套房子，平均价格为33000元/平方米，一套空房将在两天内售出；200套湘西半岛的房子，5000多人一大早就来了，每个人都像买白菜一样匆忙；五台同仁鑫苑大型拍卖行在易手后，甚至将其价格提高了60万元至180万元。

与此同时，一些温州购房者开始再次攻击全国，他们更喜欢杭州、上海等城市投资区位好、质量好、弹性强的基准房地产。

当时，温州的房价像一匹脱缰的野马，继续飙升。

根据数据监测，从2006年到2011年，温州市商品房平均销售价格从8045元/平方米上涨到34674元/平方米，五年内上涨了约三倍。老王说，温州的房价从每平方米1万元涨到2万元，花了一年多的时间；不到一年时间，从2万元涨到3万元。

当平均价格达到30，000元以上时，就非常热了。这时，只要开发商敢漫天要价，市场就会疯狂购买。

老王认为，温州本轮房价飙升不仅是住房供应严重不足，还与投资资金的杠杆放大有关。一些投资者用工厂和房屋作为抵押贷款来买房，还有一些人用企业信用贷款来买房；一些极端的房地产投机者，甚至首付，都是从私人部门借来的，几套一次买下。在高房价的支撑下，这些私人贷款和银行贷款的利息成本不足以让人们担心房地产投机获得的高额利润。

在激烈的市场竞争中，老王开始失去理性。

2010年4月，老王以单价8.1万多元、总价近3800万元的价格，在瓯海区购买了一套1-4层、建筑面积超过400平方米的联排别墅，并支付定金500万元。此后，北京等地陆续出台了“限购令”，老王预见到政策会有很大变化，立即向开发商提出退房。由于未能一次性支付购房款，开发商向法院起诉老王。经过法院调解，老王最终以3100多万元的价格买下了这栋联排别墅。

像许多投资者一样，老王每天都很忙。他说，他们只是小散户，而大量实体是主力。他们使用公司抵押贷款来购买房屋或建造房屋。据统计，在“2010年温州百强企业”中，有40多家制造企业涉足房地产开发，其中包括以鞋革和服装为主营业务的知名企业。

此外，贷款机构是房地产投机的另一股力量。众所周知，温州拥有丰富的民间资本和活跃的民间金融。2003年，温州的民间资本达到1600亿元，但在2011年，这个数字飙升至6000亿元。从2005年到2011年，一些投资者成立了担保、投资和典当行等中介公司，聚集闲置的社会资金、工业资本和银行贷款，然后以高利率借给中小企业和投资者。

例如，老王买了3100万元的联排别墅，全部来自他身边的亲戚朋友。其中大部分是由亲戚朋友以房地产和企业作为抵押资助的，有些是由私营部门资助的。“他们每月给我一两个利率，以赚取一点点的利率差”。

然而，市场疯狂并没有停止，温州区域板块的王者频频出现。2010年11月底，一个底价高达37000元/平方米的全国土地王出现了。

2011年7月，中国人民银行温州分行的一份监测报告显示，温州约20%的民间借贷资金最终流向了房地产市场。据保守估计，温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总额的1/3，超过50%的贷款是由房地产担保的。

根据一份券商研究报告，在2010年和2011年，在温州投入的1800亿元银行贷款中，有1681亿元是短期贷款，占93%。换句话说，许多人在一年内借了一笔贷款来买房子，他们通常在持有两三个月后以更高的价格购买。

下面这个奇怪的现象是，一个妻子在一年中很容易地买卖了几栋房子，但是当丈夫在企业里努力工作的时候，她挣的钱却比他多。疯狂的房地产市场在“买高不买低、趋利避害”的从众心理影响下，进一步加速了温州传统企业“脱离现实、虚拟化”的步伐。

2010年8月初，温州召开上半年工业经济形势分析会，中国人民银行温州中心支行提交的《工业经济运行金融支持分析》报告内容令人惊讶。据报道，近年来，越来越多的民营企业外迁，民营资本外流，温州出现了“产业空集中”的现象。

报告还建议，政府应该扩大私人投资的范围和范围，正确引导私人投资，防止新一轮资本外流或热钱。温州人很少这样说。

事实上，温州经济远远落后于其房地产市场的表现。

报告指出，2009年，温州人均国内生产总值仅为4604美元，在浙江省排名第三，不到杭州的一半，仅占浙江人均国内生产总值的71%。

再次兴风作浪

在宾利豪华车耀眼的疾驰中，在拉菲红酒的交错中，最严格的房地产调控在温州落地。

2011年1月，国务院发布了《国务院办公厅关于进一步完善房地产市场调控的通知》(即新的《国家八条》)。次年3月，温州出台了更严格的限购政策:从2011年3月14日起，已纳税一年以上的温州户籍和非户籍家庭只能购买一套新的商品房(包括二手房)。这些规定意味着不管房子卖不卖，他们都不能再买房子了。

几乎与此同时，2011年上半年，温州爆发民间借贷危机，一些中小企业的资金链相继断裂。温州多年来作为“银行不良贷款率最低的地级市”的地位没有得到保证。银行不良贷款率从2011年6月底的0.37%飙升至2014年4月底的4.69%，迄今已处置了数千亿不良贷款。

市场疯狂戛然而止，房价开始暴跌。

仅在两年时间里，温州市的房价与峰值相比普遍下降了30%~50%。截至去年3月，温州房价已连续下跌逾40个月。

老王花3100万元买的联排别墅现在只有1200万元左右。老王站在院子里指着一群联排别墅告诉记者，这些联排别墅有三个产权，这个联排别墅的三楼和四楼已经被法院查封了，下一个联排别墅的一楼和二楼也已经被查封了...“一旦房价泡沫破裂，没有人会接手出售，事实上也没有人能逃脱”。

一些房屋被房地产投机者称为“废弃房屋”，因为它们的市场价格甚至低于银行贷款。2013年10月，温州银监局调查显示，“弃房”现象确实存在，实际总数为595户。与此同时，温州已经形成了2584套、2024套、1908套和461套到货房屋，这些都是差的、有关系的，分别进入了法律程序和进入了拍卖程序。这6977套“问题房”占全市218600套抵押房屋的3.19%，市场价值占总市场价值的9.16%。

鸟巢下面没有鸡蛋。

感受着人情的温暖和人情的温暖，感受着沉重的债务，性格坚强执着的老王，有一次在电话中与记者交谈时失声痛哭，令人尴尬。

经过三年的沉默，老王于2014年开始为房地产投机筹集资金。

这一次，老王走了一条稍微不同的路。有些人迫于经济压力，很难低价将房子变现；他选择逢低吸纳订单，通过中介以略高于购买价格的方式出售。今年，老王买了六套安置房和一套商品房；与此同时，他卖掉了三套安置房，净赚了数百万元。年底，老王用年夜饭(温州人说是年夜饭)享用年夜饭。他说他看到了一丝曙光。

2015年羊年伊始，一些房地产中介重新开业，市场预期似乎明显提高。老王也清楚地感觉到邻居朋友买房的信心正在恢复。据报道，去年温州商品房交易量为527万平方米，城市二手房交易量为196万平方米，接近2万套，均创历史新高。

尽管交易数据喜人，但经过一年的运作，老王发现空的房地产投机仍然没有盈利空间。

老王说，大多数温州房地产投机者仍然被困，只有少数房地产投机者逃脱了。陈先生是以超市起家的，他通常很关注经济话题。2010年，陈先生卖掉了温州所有的投资房产，带着妻子和孩子搬到了杭州，并鼓励身边的朋友在大城市买房。现在，他正陪着孩子去海外学习和生活，享受家庭生活，更加关注资本市场，如股票市场和外汇市场。

陈表示，融资比例过大，融资成本过高。因此，尽管房价以前翻了一番，但房地产投机者在当天交易中的利润有限。一旦陷入困境，如果房价下跌30%至40%，再加上利息等财务成本，大多数房地产投机者将资不抵债。

国泰君安的一位分析师认为，在处于市场经济前沿的浙江，当地政府和民众大多认为纳税人的钱不应该用来支付这些投机者。因此，政府没有动用任何真金白银来拯救危机，而是向中央政府寻求一套金融改革试点资格。此后，温州进入了一个漫长而痛苦的被动去杠杆化过程，银行几乎全身心地投入到消化不良的治疗中，问题企业一个接一个地破产，癌症被清除。

根据中国人民银行温州市中心支行的最新数据，截至今年2月底，全市本外币存款余额首次突破万亿大关，达到10051亿元；个人住房贷款余额1059.1亿元，占贷款总额的13.72%，比年初增加35.2亿元。此外，受经济环境影响，民营企业和个体工商户贷款增速放缓。

纵观整只豹子，温州的样品不再是独一无二的了。

在高成交量的投资漩涡中，老王和许多投资者都知道危险的泡沫正在堆积，但问题是何时撤出。与此同时，杠杆和投机者的加入，不仅使膨胀的房地产脱离了其实际价值，也导致温州传统产业“脱离现实”，无异于断骨吸髓。

当前，中国经济正处于“弃旧兴新”的关键时期。产业转型升级和共同发展要求房地产市场稳定、均衡、健康发展。13年来，房地产投机经历了大起大落和巨大的经济损失，这让老王明明白，房价已经失去了上涨的土壤环境。“主要原因是房屋存量大，传统企业生存困难，年轻人购房欲望减弱，资产配置转向资本市场，房地产投机已经结束”。

最近老王一直在四处窥探，希望能找到别的事情做。

来源：成都新闻网